Vanke terá uma receita de 233,4 bilhões em 2025, e a luta contra riscos ainda está em andamento

Pergunta AI · Quais fatores profundos estão por trás do aumento das perdas da Vanke?

Jornalista do Jiemian News | Wang Yuhan

Na noite de 31 de março, a Vanke divulgou seu relatório anual de 2025. O relatório financeiro mostra que a receita operacional total foi de 233,43 bilhões de yuans, uma queda de 32,0% em relação ao ano anterior; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de -88,56 bilhões de yuans, com aumento de 78,98% na perda; o valor de vendas contratuais foi de 134,06 bilhões de yuans, uma redução de 45,5% em relação ao ano anterior; e a entrega de mais de 117 mil unidades de habitação foi concluída ao longo do ano.

No capítulo “Para os acionistas” do relatório anual, a gestão da Vanke admitiu: “Em 2025, a empresa foi afetada por múltiplos fatores combinados, e o desempenho operacional ficou muito aquém das expectativas dos acionistas, com a perda ampliando-se ainda mais em relação a 2024. Por isso, a administração apresenta sinceras desculpas a todos os acionistas.” Ao mesmo tempo, a gestão afirmou que “ainda levará tempo para resolver os encargos e problemas decorrentes do antigo modelo de desenvolvimento de ‘alta dívida, alta rotatividade, alto alavancamento’”.

Apesar do desempenho profundamente deficitário, a Vanke continuou a avançar na resolução de riscos ao longo do último ano. Por meio da revitalização de recursos existentes, transações de ativos de grande porte e apoio financeiro do acionista majoritário, a Vanke realizou o pagamento de dívidas públicas de 33,21 bilhões de yuans ao longo do ano, acumulando ativos de valor de 33,85 bilhões de yuans, e desde novembro do ano passado, iniciou negociações de extensão de três dívidas públicas, obtendo aprovação.

Pressão sobre o desempenho

Analisando a estrutura de receitas, o negócio principal de desenvolvimento imobiliário, que é o núcleo da Vanke, contribuiu com 190,65 bilhões de yuans, uma redução de 36,7% em relação ao ano anterior, sendo responsável pela maior parte da queda de receita, com 81,7%; a receita de serviços de propriedade manteve-se relativamente estável, contribuindo com 35,52 bilhões de yuans, um aumento de 7,2%, representando 15,2%.

A pressão do lado das vendas também é significativa. Em 2025, a Vanke atingiu uma área de vendas de 10,25 milhões de metros quadrados, com um valor de vendas de 134,06 bilhões de yuans, ambos com queda superior a 40%.

Visão geral financeira da Vanke, captura de tela do Jiemian News a partir do relatório financeiro original

Para explicar as perdas, a Vanke forneceu quatro razões no relatório financeiro: primeiro, a redução significativa na escala de liquidação de projetos de desenvolvimento imobiliário, com margem de lucro bruta ainda baixa. Os lucros de liquidação referem-se principalmente aos projetos vendidos em 2023 e 2024, bem como ao estoque de imóveis prontos a consumir em 2025, cujo custo de aquisição de terrenos é alto e as vendas ficaram abaixo do esperado.

Segundo, foram feitas provisões adicionais para deterioração de crédito e ativos. Segundo o relatório, em 2025, a Vanke, considerando a situação de mercado e a realidade dos projetos, fez provisões adicionais de 20,83 bilhões de yuans para perdas de estoque, e as perdas por deterioração de ativos totalizaram 21,93 bilhões de yuans, um aumento de 205,9% em relação ao ano anterior. Mesmo excluindo o impacto das perdas por deterioração, a empresa ainda registrou uma grande perda operacional ao longo do ano.

Terceiro, algumas operações comerciais, após deduzir depreciações e amortizações, apresentaram prejuízo geral, assim como perdas financeiras em alguns investimentos não relacionados ao negócio principal. Quarto, alguns negócios de ativos de grande porte e transações de participação acionária tiveram preços abaixo do valor contábil.

Pressão de pagamento de dívidas ainda persiste

No aspecto financeiro, ao final de 2025, a dívida com juros da Vanke totalizava 358,48 bilhões de yuans, sendo que 160,56 bilhões de yuans vencem dentro de um ano, representando 44,8%. A empresa possuía 67,24 bilhões de yuans em caixa, uma redução em relação ao início do ano. A taxa de endividamento líquido subiu para 123,5%, um aumento de 42,9 pontos percentuais em relação ao final de 2024, e a relação dívida/patrimônio líquido atingiu 76,9%.

Segundo o fluxo de caixa, o fluxo de caixa líquido das atividades operacionais foi de -9,9 bilhões de yuans ao longo do ano, e o fluxo de caixa líquido das atividades de financiamento foi de -24,92 bilhões de yuans, indicando que a Vanke ainda enfrenta grande pressão de liquidez.

Diante da pressão da dívida, o principal acionista, a Shenzhen Metro Group, continua a desempenhar papel fundamental de suporte. Segundo o relatório, até a data de divulgação, a Shenzhen Metro forneceu um total de 33,52 bilhões de yuans em empréstimos aos acionistas, com taxas de juros e garantias superiores às práticas de mercado.

Vale destacar que, a partir de novembro de 2025, a Vanke iniciou negociações de extensão para duas notas de médio prazo, “22 Vanke MTN004” e “22 Vanke MTN005”, bem como para a dívida corporativa “H1 Vanke 02” (antiga “21 Vanke 02”). Até a data de divulgação do relatório, as propostas de extensão foram aprovadas pelos detentores dos títulos, marcando uma mudança importante na gestão de dívidas no mercado aberto.

Durante a reunião com investidores, a gestão da Vanke avaliou a atual situação da dívida da empresa: “Devido a múltiplos fatores internos e externos, a situação operacional atual ainda é bastante severa.” A administração admitiu que, no passado, não conseguiu se livrar a tempo do ciclo de expansão baseado em “alta dívida, alta rotatividade, alto alavancamento”, levando a problemas como “dispersão de investimentos, expansão excessiva em múltiplos setores e forte dependência de financiamento do escritório central”, o que traz grandes desafios para a resolução de riscos atuais.

Para 2026, a Vanke revelou que há dívidas públicas a vencer no total de 14,68 bilhões de yuans, com o pico de vencimentos entre abril e julho, quando aproximadamente 11,27 bilhões de yuans vencem. A empresa afirmou que manterá uma comunicação franca e pragmática com os credores, “solicitando compreensão, apoio e tolerância, e concedendo tempo e espaço para a resolução dos riscos”.

Além de depender do aporte do acionista majoritário, a Vanke também busca autossustentação por diversos meios. Em relação à revitalização de ativos, a empresa realizou 31 transações de ativos de grande porte ao longo de 2025, abrangendo escritórios, comércio, apartamentos e hotéis, com valor total de assinatura de 11,3 bilhões de yuans, e recuperou 5,75 bilhões de yuans em pagamentos. A revitalização de recursos existentes gerou um aumento de 33,85 bilhões de yuans em capacidade de produção e otimização.

Negócios operacionais relativamente estáveis

Em contraste com a queda do desenvolvimento tradicional, os negócios de serviços da Vanke mantiveram crescimento. Em 2025, essas operações totalizaram uma receita de 58,01 bilhões de yuans, aumentando a proporção na receita total.

Especificamente, a Vanke Cloud alcançou uma receita de 37,36 bilhões de yuans (incluindo receitas de serviços prestados ao grupo Vanke), um aumento de 2,5%. Durante o período, a Vanke Cloud realizou melhorias em mais de 300 cidades, e a aplicação de inteligência artificial em larga escala ajudou a reduzir as despesas de gestão em 10,1%.

O negócio de apartamentos de aluguel de longo prazo “Boju” gerenciou 270.2 mil unidades, com 197.8 mil unidades abertas, taxa de ocupação de 95,4%, incluindo 13,2 mil unidades em habitação de aluguel social; na área de desenvolvimento e operação comercial, os projetos gerenciados pela Inly tiveram uma taxa de ocupação geral de 94,5%, e o shopping “Shanghai Qianwan Impression City MEGA” foi inaugurado com sucesso, tornando-se um novo marco urbano; o negócio de logística e armazenamento gerou uma receita de 4,28 bilhões de yuans, um aumento de 8,0%, incluindo um crescimento de 25,5% na receita de cadeia de frio.

“Todos os negócios de serviços operacionais da empresa já estão relativamente independentes e conquistaram vantagens em escala e marca”, afirmou a gestão da Vanke em reunião com analistas.

Além disso, no lado do financiamento, a Vanke obteve um aumento de 28 bilhões de yuans em novas captações e reestruturações ao longo do ano (sem incluir empréstimos de acionistas). O custo médio de financiamento existente caiu para 3,02%, uma redução de 85 pontos base em relação ao final do ano anterior.

No entanto, a estrutura de estoques ainda representa pressão para a Vanke. Ao final de 2025, o valor de estoque da empresa era de 373,74 bilhões de yuans, sendo que produtos concluídos (imóveis prontos) totalizavam 114,45 bilhões de yuans, representando 30,6%.

Foco na resolução de riscos e no desenvolvimento

Para 2026, a Vanke afirmou que se concentrará em duas grandes áreas: “resolução de riscos” e “desenvolvimento”. Por um lado, continuará a promover o foco em cidades e negócios, saindo de cidades e setores com perspectivas ruins, baixa rentabilidade e cargas históricas pesadas, reestruturando o mecanismo de investimento, concentrando-se em cidades-chave, setores centrais e produtos de vantagem.

Por outro lado, continuará a aprimorar a capacidade de produtos e serviços, alinhando-se aos requisitos de “bons imóveis”, integrando força de produto, construção, entrega e serviço. Além disso, explorará inovação nos modelos de negócio, oferecendo serviços de operação imobiliária de ciclo completo e cadeia completa para clientes corporativos de alta qualidade.

No campo da tecnologia, a Vanke planeja impulsionar amplamente a aplicação de inteligência artificial em todas as etapas do desenvolvimento e operação imobiliária, acelerando a construção de um sistema de membros premium e de clientes corporativos, para alcançar uma aquisição de clientes mais precisa.

Ao ser questionada sobre a valorização, a gestão da Vanke admitiu que o desempenho das ações desde o início de 2025 “realmente não tem sido satisfatório, e não conseguiu proporcionar retornos ideais aos investidores”.

A administração afirmou que a recuperação da avaliação depende da resolução de dívidas, da otimização da estrutura de ativos e dívidas, da estabilização dos negócios de desenvolvimento e da melhora substancial na lucratividade. A empresa continuará a promover a alienação de negócios e ativos com baixa sinergia com sua estratégia, para melhorar ainda mais o fluxo de caixa e a estrutura de ativos e passivos.