A Vanke registou prejuízos superiores a 88,5 mil milhões, concentrando-se na gestão de riscos e no desenvolvimento até 2026

Pergunta AI · Como o sistema de financiamento externo da Vanke leva a uma provisão de perdas por imparidade de valores astronômicos?

A provisão de impairment é principalmente baseada na provisão de perdas de créditos de outras contas a receber, que derivam do vasto sistema de financiamento externo da Vanke. A auditoria financeira, Deloitte Hua Yong, considera que há incerteza na recuperação dessas contas a receber.

Texto | Pesquisador do “Caijing” Wang Wentong

Edição | Yang Liyun

Na noite de 31 de março, Vanke A (000002.SZ) divulgou o relatório anual de 2025.

Anteriormente, na divulgação de 30 de janeiro, a Vanke apenas revelou de forma simples que seu lucro líquido atribuível aos acionistas em 2025 seria de aproximadamente 82 bilhões de yuans em prejuízo. De acordo com esse relatório completo, o lucro líquido atribuível aos acionistas finais foi de -885,56 bilhões de yuans, uma queda de 78,98% em relação ao ano anterior; a receita também caiu mais de 30% em relação ao ano anterior, atingindo 2.334,33 bilhões de yuans.

Além disso, devido à queda nas vendas, o fluxo de caixa operacional apresentou prejuízo pela primeira vez em quase 17 anos, de -9,88 bilhões de yuans, uma redução de 126% em relação ao ano anterior.

A Vanke afirmou no relatório que as quatro razões para a queda nos lucros são: grandes provisões de impairment de ativos e de crédito, que representam a principal causa do grande prejuízo líquido. O relatório também revelou os nomes de quatro empresas que tiveram grandes provisões de perdas por imparidade. Após análise de participação acionária, todas estão relacionadas ao vasto sistema de financiamento externo da Vanke.

Este é o primeiro relatório anual completo divulgado após a controladora majoritária Shenzhen Metro (doravante “Shen Tie”) assumir integralmente a gestão da Vanke em janeiro de 2025. Quanto a esse relatório, a Deloitte Hua Yong, auditoria financeira da Vanke, emitiu uma opinião sem ressalvas com um parágrafo de incerteza significativa sobre a continuidade operacional.

2025 foi um ano bastante turbulento e difícil para a Vanke, passando por turbulências de dívidas, transferência de gestão e ajustes na estrutura organizacional.

No final de 2025, a crise de dívida da Vanke eclodiu, com a reestruturação de “22 Vanke MTN004”, “22 Vanke MTN005” e “21 Vanke 02”. Em 30 de janeiro de 2026, a Vanke anunciou que, devido a mudanças nos planos de transferência subsequentes, desde a abertura do mercado em 2 de fevereiro de 2026, seis títulos de dívida corporativa da empresa foram suspensos, permanecendo até hoje sem retomada.

Em 2026, a Vanke ainda enfrenta um total de 14,68 bilhões de yuans em dívidas públicas vencidas, com 11,27 bilhões de yuans vencendo entre abril e julho, aumentando a pressão de pagamento.

Na reunião de análise após a divulgação do relatório de 31 de março, a gestão da Vanke admitiu que a empresa não conseguiu escapar a tempo do ciclo de expansão baseado em alta alavancagem, alta rotatividade e endividamento excessivo, levando a problemas de dispersão de investimentos, expansão excessiva em múltiplos setores e forte dependência de financiamento do headquarters.

Até 1 de abril, a ação da Vanke fechou a 4,04 yuans por ação, com alta de 1,25% no dia, e valor de mercado total de 48,2 bilhões de yuans.

Por que houve prejuízo tão grande

Na reunião de análise de 2025, a gestão da Vanke afirmou que o prejuízo maciço foi causado por uma combinação de erros históricos de investimento, problemas de gestão operacional e uma profunda reestruturação do setor.

Desde que foi listada em 1991, a Vanke viu seu lucro líquido atribuível aos acionistas subir continuamente, atingindo 41,516 bilhões de yuans em 2020, seu pico histórico.

No entanto, a partir do segundo semestre de 2021, o setor imobiliário entrou em uma profunda reestruturação, e a capacidade de lucro da Vanke também caiu drasticamente. Em 2024, a Vanke enfrentou seu primeiro prejuízo anual desde a abertura de capital, acumulando perdas de 138,034 bilhões de yuans em 2024 e 2025.

A Vanke aumentou as provisões de impairment de estoques, comprimindo significativamente sua margem de lucro.

Em 2025, as provisões totais de impairment da empresa atingiram 56,275 bilhões de yuans (sem contar reversões e baixas), reduzindo o lucro líquido atribuível aos acionistas em 52,152 bilhões de yuans. A maior parte dessas provisões refere-se a perdas por redução de valor de estoques e provisões de crédito.

A redução de valor de estoques decorre do aumento da dificuldade de vendas e da ampliação do risco de desenvolvimento de projetos.

O relatório mostra que, em 2025, a receita de vendas da Vanke foi de 1.340,6 bilhões de yuans, uma queda de 45,5% em relação ao ano anterior, representando apenas 19% do pico de 7.041,5 bilhões de yuans em 2020; a receita de liquidação foi de 1.701,08 bilhões de yuans, uma redução de 39,0%; a margem bruta de liquidação foi de 8,1%, uma queda de 1,4 ponto percentual em relação ao ano anterior. Para isso, a Vanke provisionou 20,826 bilhões de yuans adicionais de impairment de estoques, um aumento de 195% em relação ao ano anterior.

No que diz respeito à provisão de crédito, a Vanke constituiu provisões de 33,968 bilhões de yuans em 2025, um aumento de 28,68%. Destas, 33,653 bilhões de yuans referem-se a provisões de perdas por imparidade de outras contas a receber, um aumento de 30,60%.

As outras contas a receber da Vanke incluem garantias de terrenos e outros projetos de desenvolvimento, contas a pagar a parceiros, valores a receber de empresas associadas ou joint ventures, e outros créditos a empresas.

No relatório, a Vanke revelou as cinco principais empresas com saldo de contas a receber. Quatro delas, além da Guangzhou Xiying Real Estate Co., Ltd., tiveram grandes provisões de perdas por imparidade. Após análise de participação acionária, todas estão relacionadas ao vasto sistema de financiamento externo da Vanke.

Segundo o aplicativo Qichacha, a Shenzhen Yuanfeng Industrial Co., Ltd. é 100% controlada pela Fengjia Asset Management (Shenzhen) Co., Ltd. (“Fengjia Asset”), enquanto as outras três empresas são controladas integralmente por Shenzhen Bosshun Shuntai Industrial Co., Ltd. (“Bosshun Shuntai”).

Fengjia Asset tem como acionista histórico a Shenzhen Vanke Enterprise Asset Management Center, enquanto Bosshun Shuntai possui toda a participação na Bosshun Asset Management Co., Ltd., considerada uma plataforma financeira fora do sistema da Vanke, com forte colaboração e fluxo de fundos com a Vanke. Essas empresas de grande provisão de perdas por imparidade prejudicaram os lucros da Vanke.

A Deloitte Hua Yong destacou que as perdas esperadas por imparidade de outras contas a receber são uma questão de auditoria crítica, pois envolvem julgamentos significativos da gestão e apresentam incertezas.

Em segundo lugar, a aquisição irracional de terrenos combinada com a fase de ajuste cíclico do setor também contribuem para a queda de lucros da Vanke.

Os desenvolvedores chineses adotam o sistema de pré-venda, ou seja, o reconhecimento de receita ocorre após a entrega do imóvel, com lucro realizado. Normalmente, o ciclo desde a aquisição do terreno até a conclusão é de cerca de dois a três anos.

Na reunião de analistas, a Vanke afirmou que, em 2025, os recursos de liquidação de seus negócios de desenvolvimento provinham principalmente de projetos vendidos em 2023 e 2024, além de estoques de imóveis prontos e semi-prontos consumidos em 2025. Esses projetos de liquidação foram geralmente adquiridos antes de 2022, em regiões de alto custo, cidades de baixo nível e áreas remotas.

Embora a Vanke tenha apresentado a meta de “sobrevivência” já em 2018, entre 2018 e 2021, continuou a adquirir terrenos a preços elevados. Segundo o relatório, o preço médio de aquisição de novos projetos subiu de 5.427 yuans/m² em 2018 para 6.942 yuans/m² em 2021.

Esses projetos de alto custo de aquisição entraram no mercado justamente durante o ciclo de queda do mercado imobiliário, obrigando a Vanke a reduzir preços para vender mais, comprimindo os lucros desses projetos.

A aquisição irracional de terrenos impediu que a Vanke ajustasse a tempo durante o ciclo de baixa do setor.

Em 2021, a receita contratada de vendas foi de 627,78 bilhões de yuans, uma queda de 10,8% em relação ao ano anterior, mas o valor de aquisição de novos projetos da Vanke aumentou ligeiramente, ficando em segundo lugar na lista de aquisição de terrenos de construtoras naquele ano, atrás apenas da Country Garden.

Até 2022, a situação piorou drasticamente. Nesse ano, os dados de vendas despencaram e a escala de aquisição de terrenos caiu abruptamente. Na reunião de desempenho daquele ano, a gestão admitiu que a severidade do cenário do setor superou suas expectativas iniciais. Desde então, esses projetos continuaram a pressionar os lucros da Vanke.

Em terceiro lugar, a partir do segundo trimestre de 2024, a Vanke implementou o plano “Focar na principal atividade e reduzir o tamanho”, vendendo ativos em grande escala para se salvar, mas com ativos depreciados, algumas grandes transações de ativos e participações foram feitas com desconto, aumentando a pressão de perdas.

Em 2025, a Vanke concluiu 31 grandes transações, totalizando 11,3 bilhões de yuans. Como exemplo, a venda do projeto de esportes de inverno na China, em 26 de agosto de 2025, a China Travel assinou acordos de transferência de participação com a Vanke, adquirindo 75% das ações da Jilin Songhua Lake International Resort Development Co., Ltd. e da Beijing Wanbing Snow Sports Co., Ltd.

O valor dessas transações não foi divulgado, mas a Vanke investiu bastante na área de esportes de inverno. Em 2014, a Vanke revelou que o projeto de turismo de Jilin tinha uma área total de aproximadamente 20 km², com um investimento total de 40 bilhões de yuans.

A indústria de esportes de inverno é “de alto investimento, ciclo longo e retorno lento”, dependendo de outros negócios para subsidiar suas operações. Até 2024, a receita do negócio de esportes de inverno da Vanke foi de apenas 310 milhões de yuans, representando 0,13% do total da receita da Vanke.

Em quarto lugar, algumas operações comerciais da Vanke, após deduzidos custos de depreciação e amortização, também apresentaram prejuízo, agravando perdas financeiras não relacionadas ao core business.

Essas perdas também estão relacionadas ao método de contabilização da Vanke.

Para ativos operacionais, a Vanke é uma das poucas empresas que utilizam o método de custo para contabilizar esses ativos, enquanto a maioria das construtoras listadas em Hong Kong usa o método de avaliação a valor justo. A diferença é que o método de avaliação ajusta o valor contábil pelo valor justo de cada período financeiro, enquanto o método de custo registra pelo custo inicial de aquisição, com depreciação e perdas subsequentes refletidas diretamente no resultado, gerando prejuízos por depreciação.

No mesmo momento do relatório, a Vanke também anunciou que seu montante de prejuízos acumulados excede um terço do capital social integralizado. Se a situação não melhorar, esse prejuízo acumulado continuará afetando os dividendos futuros. Desde 2023, a Vanke não distribui dividendos por três anos consecutivos.

O advogado Gao Songjiang, sócio do escritório Long An de Xangai, analisou que esse anúncio indica um risco enfrentado pela empresa — se a recuperação operacional não acompanhar o vencimento das dívidas e o pagamento de juros, a empresa pode acabar com uma crise de fluxo de caixa e colapsar.

Foco na mitigação de riscos e no crescimento

Diante do prejuízo maciço, a gestão afirmou que em 2026 o foco será na mitigação de riscos e no desenvolvimento.

Por um lado, a empresa continuará a promover o foco em negócios e cidades, redução de custos e aumento de eficiência, além de revitalizar ativos existentes; por outro, continuará a inovar nos negócios, oferecendo serviços de operação imobiliária ao longo de todo o ciclo de vida do cliente, usando tecnologia para melhorar a experiência do cliente e a eficiência operacional.

A inovação nos negócios e o foco nas cidades são práticas comuns entre as principais construtoras, e a Vanke não é exceção.

Em setembro de 2025, a Vanke anunciou uma nova rodada de ajustes na estrutura organizacional, formando um novo padrão de “sede do grupo, empresas regionais e divisões de negócios”. A estrutura “5+2+2” (cinco grandes regiões, duas matrizes e duas unidades de gestão direta), implementada em outubro de 2024, foi oficialmente abolida. Essa foi a maior mudança de pessoal e reorganização organizacional desde que o acionista estatal Shenzhen Metro assumiu o controle da gestão da Vanke em janeiro de 2025.

Para revitalizar ativos existentes, a empresa movimentou ativos no valor de 33,85 bilhões de yuans em 2025, principalmente projetos de colaboração com o setor público, como transformar imóveis existentes em habitação de aluguel social em Hangzhou e obter financiamento de reserva de terras em Tianjin.

Além disso, no período, a empresa adquiriu 23 novos projetos, todos de ativos existentes, principalmente em Guangzhou, Hangzhou e Ningbo. O valor total de aquisição de direitos de uso de terra foi de aproximadamente 6,69 bilhões de yuans, com preço médio de 6.357 yuans/m².

Na inovação de negócios, a esperança está na geração de receita por meio de serviços operacionais, incluindo gestão de propriedades, logística, administração comercial e moradias de aluguel de longo prazo.

Dentre esses, o maior volume de receita vem dos serviços de gestão de propriedades. Em 2025, a receita de serviços de propriedade foi de 35,52 bilhões de yuans, um aumento de 7,22%, mas, devido à pressão do setor, a margem bruta caiu 0,36 ponto percentual, para 12,35%.

Os serviços de propriedade da Vanke são principalmente realizados por meio da sua subsidiária Wanwu Cloud (02602.HK). A Vanke detém cerca de 6,61 bilhões de ações, representando aproximadamente 57,26% de participação.

No período, a Wanwu Cloud atingiu receita de 37,36 bilhões de yuans (incluindo receitas de serviços prestados à própria Vanke), um aumento de 2,5%. Contudo, devido ao aumento da taxa de imóveis vagos, em 2025, a margem bruta dos serviços residenciais da Wanwu Cloud foi de 11,7%, uma redução de 0,7 ponto percentual em relação ao ano anterior, levando a uma queda de 0,8 ponto percentual na margem bruta geral, para 12,2%.

A Vanke ainda enfrenta problemas de liquidez.

Em novembro de 2025, a crise de dívida da Vanke se agravou oficialmente. Após várias negociações, a empresa conseguiu reestruturar as três dívidas de títulos “22 Vanke MTN004”, “22 Vanke MTN005” e “21 Vanke 02”, e em janeiro de 2026, com o empréstimo de 2,36 bilhões de yuans do Shen Tie Group, pagou a primeira parcela de reestruturação.

O relatório mostra que, até o final de março de 2026, o Shen Tie Group forneceu um total de 33,52 bilhões de yuans em empréstimos aos acionistas, dos quais a Vanke reembolsou 33,21 bilhões de yuans em dívidas públicas.

No entanto, a crise de liquidez ainda não foi resolvida. O software de análise de investimentos DM Debt shows que, em 2026, a Vanke ainda tem dívidas internas totais de 10,489 bilhões de yuans a serem pagas. Entre todas as dívidas internas, há 11 títulos com vencimento em até um ano, totalizando 15,836 bilhões de yuans. A Vanke também possui duas dívidas externas, totalizando 1,3 bilhões de dólares, com vencimentos em 2027 e 2029.

A pressão de dívidas da Vanke não se limita às obrigações de emissão pública. O relatório indica que, em 2025, a dívida com juros da empresa totalizou 358,48 bilhões de yuans, sendo que 44,8% (160,56 bilhões de yuans) vence dentro de um ano; mais de 70% dessas dívidas são de bancos. A liquidez da Vanke é extremamente apertada. No final de 2025, seus fundos disponíveis eram de 67,24 bilhões de yuans, uma redução de 23,73% em relação ao ano anterior.

Redação | Yao Zhuo