1,6 mil milhões de lucro líquido! Country Garden lidera a reversão de prejuízos, dando o exemplo às empresas imobiliárias privadas

Pergunta à IA · Como a reestruturação da dívida da Country Garden pode alcançar a recuperação financeira?

Produzido por | Zhongfang Wang

Revisado por | Li Xiaoyan

Na noite de 30 de março, a Country Garden divulgou o relatório anual de 2025, alcançando um lucro líquido de 1,6 bilhão de yuans no ano, encerrando oficialmente três anos consecutivos de prejuízos e tornando-se a principal construtora privada a concluir uma reestruturação sistêmica da dívida e a obter lucro contábil. Em um contexto de profunda ajustamento no setor imobiliário, com mais de 70% das empresas listadas na A-share apresentando prejuízo previsto, esse desempenho não só representa um marco na autoajuda de três anos da Country Garden, mas também indica que o risco das empresas imobiliárias privadas entrou em um ponto de inflexão substancial, fortalecendo a confiança na recuperação de todo o setor imobiliário.

A capacidade da Country Garden de virar o jogo e obter lucro foi impulsionada principalmente pela implementação completa da reestruturação da dívida doméstica e internacional, promovendo uma recuperação financeira sistêmica. Em 30 de dezembro de 2025, a reestruturação da dívida no exterior da Country Garden entrou em vigor oficialmente, com novos títulos de dívida e instrumentos de capital já emitidos; o plano de reestruturação doméstica também foi aprovado com sucesso, com etapas de recompra de caixa, ações e opções de dívidas gerais sendo progressivamente implementadas. A recompra de caixa, limitada a 450 milhões de yuans, já foi iniciada e deve ser concluída em abril. A operação de “troca de dívida por ações” criou uma ligação de interesses profunda entre investidores e a empresa, refletindo tanto a tolerância e o apoio do mercado de capitais ao risco sistêmico do setor imobiliário quanto a uma forte expectativa de crescimento futuro e recuperação de valor da Country Garden.

Do ponto de vista financeiro, a estrutura de ativos e dívidas da empresa foi significativamente otimizada, com dívidas onerosas caindo de 2,535 trilhões de yuans no final de 2024 para 1,48 trilhão de yuans, uma redução de 42%, ou seja, 1,055 trilhão de yuans a menos; o passivo total também diminuiu de 9,846 trilhões para 7,679 trilhões de yuans, uma redução de 2,167 trilhões. Até o final de 2025, os ativos totais da empresa eram aproximadamente 8,121 trilhões de yuans, e o patrimônio líquido aumentou para 443 milhões de yuans. Ainda há uma pequena quantidade de dívidas que será transferida para o patrimônio após a execução da conversão obrigatória de dívidas em ações, fortalecendo ainda mais o patrimônio líquido da empresa. No entanto, é importante observar que, excluindo os ganhos provenientes da reestruturação da dívida, a operação da Country Garden ainda apresenta perdas temporárias. Em 2025, a empresa reconheceu uma provisão de impairment de aproximadamente 44,5 bilhões de yuans para estoques relacionados a projetos existentes, além de uma provisão de 10,5 bilhões de yuans para ativos financeiros e garantias financeiras. Essas provisões refletem tanto o impacto do enfraquecimento geral do mercado imobiliário quanto uma abordagem financeira prudente baseada no princípio de cautela contábil, e, após a realização dessas provisões, a empresa removeu obstáculos financeiros históricos para sua recuperação operacional futura.

Além da reestruturação da dívida, que foi o ponto central da solução, a Country Garden também promoveu a revitalização de ativos, simplificação da estrutura organizacional e transformação para um modelo de ativos leves, alcançando uma transição de “controle de sangramento” para a recuperação gradual de “captação de sangue”. No que diz respeito à revitalização de ativos, desde 2022 a empresa tem ativamente promovido a alienação de diversos ativos, arrecadando mais de 70 bilhões de yuans, prioritariamente utilizados para garantir a entrega de projetos, formando um ciclo virtuoso de “alienação — recebimento de fundos — entrega”. Em 2025, a entrega de imóveis totalizou cerca de 170 mil unidades, com uma área de aproximadamente 19,82 milhões de metros quadrados, abrangendo 28 províncias e 204 cidades, e entre 2023 e 2025, a entrega acumulada foi de quase 115 mil unidades, mantendo uma posição de destaque no setor.

Na otimização organizacional, a Country Garden implementou cinco rodadas de reformas na estrutura organizacional desde 2023, reduzindo de 60 para 10 regiões imobiliárias domésticas, otimizando continuamente sua força de trabalho. Além disso, promoveu várias rodadas de ajustes salariais, com altos executivos liderando reduções significativas de remuneração. Os principais gestores permaneceram estáveis nos últimos três anos, garantindo uma execução estratégica e operação estável. Diante da pressão no setor principal de desenvolvimento imobiliário, negócios leves como gestão de ativos, administração comercial e operações de aluguel de longo prazo tornaram-se novos motores de crescimento. A subsidiária Phoenix Zhituo gerenciou mais de 200 projetos de gestão de ativos, com uma área total de quase 20 milhões de metros quadrados, cobrindo 20 cidades em todo o país, com um valor de venda em estoque de mais de 30 bilhões de yuans; o setor de gestão comercial também cresceu de forma estável, com 231 mil metros quadrados de área gerenciada adicionada desde 2024, e em fevereiro deste ano, conquistou o projeto Wanda no bairro Guitang, em Foshan, criando a marca comercial própria “Phoenix Hui”, enquanto a marca de apartamentos de aluguel de longo prazo “Bijia Apartments” gerencia quase 30 mil unidades, todas lucrativas, com um modelo de ativos leves de baixo investimento e fluxo de caixa estável, alinhado à nova tendência do setor imobiliário de focar na gestão de estoques existentes em vez de novos desenvolvimentos.

Após a conclusão da reestruturação da dívida, a presidente do conselho da Country Garden, Yang Huiyan, propôs oficialmente a ideia de “segunda empreitada”, posicionando 2026 como o ano mais crítico para a transição da empresa de entrega de imóveis para operação normal, visando consolidar as bases para um crescimento de alta qualidade nos próximos 3 a 5 anos. No plano estratégico, a empresa acelerará a transformação “uma corpo, duas asas”, centrada no desenvolvimento imobiliário, com as áreas de tecnologia na construção e gestão de ativos como duas asas, além de promover a evolução do quarto geração de residências, incluindo projetos de adaptação para idosos e pet-friendly, mudando de “vender casas” para “oferecer estilos de vida”. No aspecto de talentos, a empresa revisou o “Regulamento de Recontratação de Ex-funcionários”, reforçando posições-chave com talentos essenciais, sinalizando uma mudança de foco de redução de custos para recuperação operacional. O mercado de capitais também reagiu positivamente às mudanças da Country Garden: em fevereiro, foi incluída no índice MSCI China Small Cap, e em março, no índice global de ações FTSE Russell. Até 21 de março, a proporção de investidores continentais detendo ações da empresa via Hong Kong Stock Connect subiu para 17,7%, um aumento de 2,4 pontos percentuais em relação ao final de 2024, demonstrando uma contínua recuperação de confiança e reconhecimento do mercado.

Como uma das principais construtoras privadas, a recuperação da Country Garden tem um significado emblemático na fase de ajuste do setor imobiliário. Ela não só fornece um exemplo de reestruturação de dívidas de mercado e sob o Estado de Direito para empresas em dificuldades, mas também rompe com as expectativas pessimistas do mercado em relação às empresas privadas, fortalecendo a confiança do mercado de capitais e do setor na recuperação de crédito e operação dessas empresas. Sua transição de um modelo de alta rotatividade para “desenvolvimento + operação leve de ativos” também oferece uma referência importante para o desenvolvimento de novos modelos no setor.

Naturalmente, o caminho de recuperação da Country Garden não é isento de desafios. Em 2025, o valor de vendas contratuais de direitos dos acionistas foi de aproximadamente 33,01 bilhões de yuans, uma forte queda em relação ao pico histórico, e a velocidade de recuperação das vendas ainda é lenta. A recuperação do mercado imobiliário ainda requer tempo; a competição no setor de gestão de ativos e operações comerciais está cada vez mais acirrada, exigindo que a empresa continue aprimorando sua capacidade operacional e influência de marca para se consolidar; além disso, o setor imobiliário como um todo ainda está em fase de ajuste, e a recuperação da demanda e estabilização dos preços de mercado dependem de políticas de apoio e do tempo. A recuperação operacional completa ainda é um grande desafio.

Desde que entrou na bolsa em 2022, com prejuízo pela primeira vez, até os prejuízos consecutivos de 2023 e 2024, acumulando mais de 2 trilhões de yuans em perdas, até a bem-sucedida reversão para lucro em 2025, a Country Garden utilizou a reestruturação da dívida como ponto de partida, realizando uma profunda reconstrução da estrutura de ativos e dívidas, transformação para ativos leves, reforma organizacional e outras ações, completando uma transição crucial de risco para recuperação operacional. Isso não só representa a ressurreição de uma grande construtora privada, mas também marca o momento de “quebra de gelo” do setor privado após o ajuste. Como o ano de 2026 será fundamental para a fase de transição operacional da empresa, a questão de transformar o ponto de inflexão financeiro em uma recuperação operacional real, e de evoluir de “garantia de entrega” para uma operação normalizada, não só determinará o sucesso de uma segunda empreitada, mas também influenciará profundamente o ritmo de recuperação de todo o setor privado. Sob o ambiente de políticas de apoio contínuo e mercado cada vez mais racional, empresas privadas de alta qualidade como a Country Garden estão gradualmente saindo das sombras do ajuste setorial, impulsionando um desenvolvimento mais estável e saudável do setor imobiliário.