Tenho olhado para ações de dividendos recentemente e deparei-me com todo o espaço dos REITs imobiliários. Honestamente, os receios que as pessoas tinham sobre os REITs de retalho parecem estar bastante exagerados neste momento.

Então, aqui está o que chamou a minha atenção: tanto a Realty Income quanto a NNN REIT estão a arrasar naquilo que deveria ser um ambiente difícil para propriedades de retalho. Lembras-te quando toda a gente estava a panicarem com o comércio eletrónico a matar lojas físicas? E depois os aumentos das taxas de juro em 2022-2023 pioraram tudo? Estas duas superaram tudo isso e saíram mais fortes.

A Realty Income é a gigante das duas. Estamos a falar de mais de 15.500 propriedades, com cerca de 80% da renda de aluguer proveniente do retalho. Dollar General, Walgreens, Home Depot, Walmart - estes são os tipos de inquilinos que pagam as contas. Estão a operar com uma taxa de ocupação de 98,7% e acabaram de renovar contratos de arrendamento com um aumento de 3,5%. O seu AFFO atingiu $1,09 por ação, e estão a projetar entre $4,25 e $4,27 para o ano, o que cobre facilmente o seu dividendo anualizado de $3,23. Pagamentos mensais, rendimento de dividendos à volta de 5,7%. A cereja no topo? Eles têm aumentado os dividendos trimestralmente há mais de 30 anos.

A NNN REIT é a mais pequena, com cerca de 3.700 propriedades, mas está concentrada exclusivamente em retalho - lojas de conveniência, automóveis, restaurantes, entretenimento. A sua taxa de ocupação manteve-se firme em 97,5% no terceiro trimestre. O AFFO por ação passou de $0,84 para $0,86, e a gestão prevê entre $3,41 e $3,45 por ano. Têm 36 anos de aumentos consecutivos de dividendos, acabaram de elevar o pagamento para $0,60 por ação com um aumento de 3,4%. O rendimento de dividendos é de 5,9%.

A grande diferença entre elas resume-se ao potencial de crescimento. O tamanho massivo da Realty Income significa que adicionar novas propriedades não faz grande diferença - precisas de negócios enormes para ver um crescimento real. A NNN REIT, sendo menor, ainda consegue encontrar investimentos que impactem significativamente a sua trajetória. Dito isto, a NNN está mais concentrada em retalho, portanto com menos diversificação.

Ambas são sólidas se quiseres exposição a REITs imobiliários com uma história real de crescimento de dividendos. Se tivesse de escolher uma, inclinava-me para a NNN REIT pelo potencial de crescimento, mesmo que a Realty Income seja a opção mais segura e mais estabelecida. Depende mesmo de quereres algo mais lento e constante ou se estás disposto a assumir um pouco mais de risco de concentração por melhores perspetivas de crescimento.