Recentemente, tenho observado que muitos investidores estão discutindo como alocar ativos de rendimento para 2026, e os REITs realmente merecem uma nova avaliação. Após alguns anos de volatilidade, as ações imobiliárias começam a recuperar o interesse, com o ambiente econômico melhorando, taxas de juros em queda e a inflação desacelerando, criando condições mais favoráveis para ativos imobiliários. Acredito que os critérios para escolher os melhores REITs para investir devem considerar três aspectos: fundamentos estáveis, fluxo de caixa confiável e tendência de crescimento dos dividendos.

O setor de imóveis industriais é realmente o mais forte. No segundo semestre do ano passado, com a redução da incerteza nas políticas comerciais, a demanda reagiu de forma significativa. O suporte do comércio eletrônico, logística e a localidade das cadeias de suprimentos ainda estão presentes, a taxa de vacância permanece baixa e o crescimento dos aluguéis é estável. A Prologis, como maior operadora global de imóveis logísticos, controla cerca de 1,3 bilhão de pés quadrados de espaço de distribuição logística em 20 países. No terceiro trimestre do ano passado, suas atividades de locação atingiram um recorde, o crescimento do FFO (Funds From Operations) central superou as expectativas, e a orientação para o ano foi revisada para cima. A taxa de vacância do portfólio se manteve na faixa média de 95%, e a receita operacional líquida de lojas continuou a crescer. Curiosamente, eles estão expandindo a capacidade de energia para centros de dados, o que oferece espaço adicional para crescimento. Nos últimos cinco anos, a taxa de crescimento dos dividendos foi de 12,66% ao ano, e os analistas vêm revisando para cima as expectativas de FFO para 2025, para US$ 5,80, e também para 2026. Esses fatores fazem dos REITs de imóveis industriais uma escolha realmente atraente para investir.

A história do setor de imóveis de varejo tornou-se mais interessante recentemente. Muitos ainda pensam que esse setor tem problemas, mas, na verdade, os fundamentos estão se melhorando silenciosamente. A Simon Property Group, uma das maiores REITs de varejo do mundo, opera shoppings, outlets de alto padrão e centros de estilo de vida. No terceiro trimestre do ano passado, o FFO imobiliário por ação atingiu US$ 3,22, um aumento de 5,6% em relação ao ano anterior. A taxa de vacância de shoppings e outlets nos EUA chegou a 96,4%, indicando que a demanda dos locatários ainda é forte. Eles continuam a otimizar a carteira por meio da aquisição total da Taubman Realty Group e do Phillips Place em Charlotte. Recentemente, aumentaram o dividendo trimestral para US$ 2,20, um crescimento de 4,8%. Os analistas estão otimistas com essa empresa, revisando as expectativas de FFO para 2025 e 2026 para US$ 12,67 e US$ 12,94, respectivamente. Nos últimos cinco anos, os dividendos cresceram 11,7%, e essa estabilidade e tendência de crescimento são bastante atraentes para investidores de rendimento.

No setor de imóveis comerciais, eu tinha algumas reservas, mas agora parece que há uma mudança de cenário. Edifícios de alta qualidade em localizações privilegiadas estão começando a atrair inquilinos, e as estratégias de trabalho híbrido das empresas estão se ajustando gradualmente. A oferta adicional é limitada, a atividade de locação melhora lentamente, e REITs de escritórios com capital suficiente podem se beneficiar do aumento na taxa de utilização e do crescimento seletivo dos aluguéis. A Cousins Properties é um bom exemplo; essa REIT de escritórios com sede em Atlanta concentra-se em edifícios de classe A no mercado de alto crescimento do Sun Belt. No terceiro trimestre, eles concluíram mais de 550 mil pés quadrados de locação de escritórios, com um aumento de 4-5% nos aluguéis anuais (com base em dinheiro), indicando que os inquilinos estão dispostos a renovar por preços mais altos. Eles revisaram a orientação de FFO para 2025 para US$ 2,82-2,86, com um dividendo trimestral de US$ 0,32. Os analistas esperam que o FFO para 2025 e 2026 seja de US$ 2,84 e US$ 2,92, respectivamente, um crescimento de 5,58% e 2,70%. Nesse contexto de aceleração no mercado do Sun Belt, esses REITs de alta qualidade têm potencial de crescimento considerável.

De modo geral, as perspectivas para esses REITs até 2026 ainda são boas. A melhora do ambiente econômico, a normalização do balanço patrimonial e o fortalecimento dos fundamentos imobiliários criam um suporte sólido. Para investidores que buscam rendimento, selecionar REITs de setores resilientes permite obter uma renda estável e dividendos consistentes, além de participar da recuperação da confiança do mercado em uma fase de crescimento.