Tenho observado o mercado de REITs recentemente e há, na verdade, uma configuração interessante a formar-se aqui no início de 2026. Após aquele período volátil no ano passado, muitos investidores focados em rendimento estão a voltar-se para ações imobiliárias, e honestamente, os fundamentos começam a parecer bastante sólidos em vários tipos de propriedades.

O pano de fundo mudou de forma significativa. As taxas baixaram, a inflação arrefeceu, e o crescimento económico permaneceu resiliente durante a transição. Isso cria espaço para que os REITs operem num ambiente mais saudável do que enfrentaram grande parte de 2025. A atividade de transações está a aumentar, as avaliações estão a normalizar-se, e os balanços estão em bom estado. Se procura ações de REIT para comprar neste momento, o timing parece realmente menos apressado do que há um ano.

O imobiliário industrial tem sido o mais forte, e esse impulso continuou até ao final de 2025 e para este ano. O comércio eletrónico, a logística e o relocalizar de cadeias de abastecimento continuam a impulsionar a procura por espaços de armazém e distribuição. O que é convincente é que a nova oferta permanece limitada nos mercados-chave, pelo que as taxas de ocupação permanecem apertadas e os senhorios mantêm o poder de fixação de preços. Mesmo com a incerteza económica, os REITs industriais conseguiram gerar fluxos de caixa constantes porque os fundamentos são exatamente assim sólidos.

O setor de escritórios é algo que tenho vindo a acompanhar mais de perto. Após anos de pressão, há sinais genuínos de estabilização. Edifícios de qualidade em localizações fortes estão finalmente a atrair novamente inquilinos, à medida que as empresas percebem as suas estratégias de trabalho híbrido. A construção limitada e a atividade de arrendamento a melhorar gradualmente sugerem que os REITs de escritórios bem capitalizados poderão ver dias melhores à frente. Não vai ser algo explosivo, mas um crescimento moderado de rendas e uma maior utilização parecem realistas ao longo deste ciclo.

O retalho surpreendeu muitas pessoas. Depois de terem sido descartados, o setor reconstruiu-se silenciosamente. Com o consumo dos consumidores apoiado pelo crescimento de rendimentos e por alívios fiscais seletivos, além de uma oferta de mercado mantida sob controlo, os REITs de retalho estão posicionados para oferecer rendimentos estáveis. A narrativa mudou de "retalho está a morrer" para "retalho está, na verdade, bem se possuir os ativos certos."

Então, quais ações de REIT se destacam para comprar? Deixe-me passar por três que chamaram a minha atenção.

A Prologis basicamente possui a infraestrutura logística global. Estamos a falar de cerca de 1,3 mil milhões de pés quadrados de espaço de distribuição em 20 países. Eles são centrais para o funcionamento das cadeias de abastecimento — atendendo ao comércio eletrónico, transporte, manufatura, todos os principais players. A escala e o posicionamento estratégico são difíceis de replicar.

O que os torna interessantes neste momento é o momentum. O terceiro trimestre de 2025 mostrou registos recorde de assinaturas de contratos de arrendamento, o FFO superou as expectativas, e elevaram a orientação para o ano completo. A ocupação da carteira está perto dos 90%, o NOI de lojas existentes está a avançar. Também estão a diversificar para capacidade de energia de centros de dados, o que acrescenta outro vetor de crescimento. No lado do dividendo, aumentaram cinco vezes nos últimos cinco anos, com uma taxa de crescimento anualizada de 12,66%. Os analistas têm vindo a rever as estimativas para cima nos últimos meses — o consenso de FFO para 2025 passou para $5,80, e 2026 também está a subir. Atualmente, classificada como Rank 2 pela Zacks (Buy).

A Simon Property Group é uma das maiores REITs de retalho do mundo — possuem e operam centros comerciais, outlets premium e centros de estilo de vida na América do Norte, Europa e Ásia. Bilhões em vendas anuais a fluir através das suas propriedades. Também têm vindo a atualizar ativamente a carteira, adquirindo a propriedade total do Taubman Realty Group e propriedades como o Phillips Place em Charlotte.

Operacionalmente, entregaram resultados sólidos no terceiro trimestre de 2025, com um FFO de imóveis de $3,22 por ação, mais 5,6% face ao ano anterior. A ocupação de centros comerciais e outlets nos EUA atingiu 96,4%, o que indica forte procura de inquilinos. Aumentaram o dividendo trimestral em 4,8% para $2,20 por ação. Nos últimos cinco anos, a Simon entregou 14 aumentos de dividendos, com pagamentos a subir quase 11,7%. O consenso dos analistas também tem vindo a subir — as estimativas de FFO para 2025 e 2026 foram revistas para cima, para $12,67 e $12,94, respetivamente. Também é uma ação de Rank 2.

A Cousins Properties é a jogada de escritórios aqui. Focam-se em edifícios de escritórios de Classe A em mercados de rápido crescimento no Sun Belt — Austin, Atlanta, Charlotte, Phoenix. Fundada em 1958, desenvolvem e gerem ativos de escritórios de topo em locais onde a procura permanece relativamente resiliente.

Mostraram um impulso sólido, com mais de 550.000 pés quadrados de contratos de arrendamento de escritórios assinados no terceiro trimestre de 2025. O rendimento líquido de segunda geração por pé quadrado subiu entre 4-5% em base de caixa, o que significa que os inquilinos estão realmente dispostos a renovar a rendas mais altas. A orientação de FFO foi elevada para cerca de $2,82-$2,86 para 2025. O dividendo trimestral regular é de 32 cêntimos por ação. As estimativas de consenso para o FFO por ação em 2025 e 2026 foram de $2,84 e $2,92, implicando aumentos de 5,58% e 2,70% ano após ano. Também é uma ação de Rank 2.

Olhando para o quadro mais amplo, se procura ações de REIT para gerar rendimento, o ambiente parece mais favorável do que na maior parte de 2025. As condições económicas estão a melhorar, os balanços estão disciplinados, e os fundamentos das propriedades estão a fortalecer-se. Para investidores focados em fluxo de caixa constante e dividendos, REITs selecionados nestes setores resilientes podem oferecer tanto estabilidade quanto uma subida moderada à medida que a confiança regressa ao mercado imobiliário.

A chave é ser seletivo quanto às propriedades e aos REITs que realmente têm o posicionamento para beneficiar. Mas o pano de fundo está, sem dúvida, a mudar numa direção mais favorável.