Já se perguntou como comparar rapidamente propriedades de aluguer sem se perder em folhas de cálculo? Na verdade, há uma maneira simples que os investidores usam para fazer isso, e resume-se a entender duas métricas-chave: o GIM e o GRM.

Então, qual é a diferença entre GIM e GRM? Honestamente, é bastante direto assim que se explica. Ambos são ferramentas de avaliação que ajudam a determinar se uma propriedade vale o preço com base na renda que gera. A questão é que medem tipos diferentes de rendimento.

Deixe-me explicar primeiro o GIM. GIM significa Multiplicador de Renda Bruta, e analisa TODO o dinheiro que uma propriedade traz — não apenas o aluguel. Estamos a falar de renda de aluguer, taxas de estacionamento, máquinas de lavar, máquinas de venda automática, o que gerar dinheiro. Calcula-se pegando o preço de compra da propriedade e dividindo-o pela renda bruta anual total. Portanto, se um edifício custa 500.000€ e gera 100.000€ por ano de todas as fontes, o seu GIM é 5. Ou seja, está a pagar 5 vezes a renda anual. Esta métrica é especialmente útil para edifícios multifamiliares ou propriedades comerciais onde há múltiplas fontes de receita.

Agora, o GRM — Multiplicador de Renda Bruta — é mais focado. Ele analisa apenas a renda de aluguer real, ignorando tudo o resto. Para uma propriedade que custa 400.000€ e gera 50.000€ de renda anual, o seu GRM seria 8. Este é realmente útil se estiver a olhar para alugueres de uma só família ou propriedades residenciais onde o aluguer é basicamente a sua única fonte de rendimento.

Por que é importante distinguir GIM de GRM? Porque são feitos para situações diferentes. Se estiver a comparar propriedades comerciais ou complexos de apartamentos com múltiplas fontes de rendimento, o GIM oferece uma visão mais ampla. Mas se estiver a comprar uma casa para alugar, o GRM é mais simples e direto.

No entanto, há uma coisa importante — e isto é fundamental — nenhuma das métricas conta toda a história. Elas não consideram despesas. De modo algum. Estamos a falar de manutenção, impostos sobre a propriedade, taxas de gestão, seguros, reparações. Uma propriedade pode parecer barata com base no seu multiplicador, mas assim que se consideram os custos reais de operação, o negócio pode não ser assim tão atrativo. Além disso, ignoram as condições do mercado, a atratividade da localização e se os rendimentos de aluguer provavelmente vão subir ou descer na sua área.

Por isso, use estas multiplicações como ponto de partida, não como a última palavra. Compare propriedades semelhantes usando a mesma métrica, mas sempre aprofunde-se nos números reais. Um multiplicador mais baixo pode parecer bom, mas o contexto é tudo no investimento imobiliário.