Não deitar-se, não transferir a culpa: a resposta à crise da Vanke merece uma análise detalhada do setor

Pergunta à IA · Quais são as medidas da Vanke para garantir entregas e estabilizar a confiança no mercado imobiliário?

Produzido por | Zhongfang Wang

Revisado por | Li Xiaoyan

31 de março, a Vanke divulgou seu relatório de desempenho para 2025, apresentando uma trajetória desafiadora, mas com resiliência, sob a pressão de uma profunda ajustamento do setor e do acúmulo de passivos históricos. Por trás dos números, há a dor inevitável do ciclo descendente do setor, mas também a responsabilidade da Vanke de enfrentar problemas de frente, realizar uma autocrítica rigorosa, e empenhar-se em manter a estabilidade social e operacional. Sob a aparência de grandes perdas e pressão de dívidas, essa líder do mercado imobiliário, com mais de trinta anos de experiência, está avançando com uma decisão drástica de reformar-se, consolidando suas bases na crise e explorando novas possibilidades de crescimento na transformação.

Em 2025, a Vanke atingiu uma receita operacional de 233,43 bilhões de yuans, com prejuízo líquido atribuível aos acionistas da companhia de 88,56 bilhões de yuans, ampliando o prejuízo em relação a 2024. Do ponto de vista do setor, esse resultado não é um caso isolado, mas uma manifestação concentrada de como as principais empresas estão liderando a saída de riscos históricos e aliviando pressões durante a transição de um crescimento acelerado para um desenvolvimento de alta qualidade. Com perdas acumuladas superiores a mil bilhões de yuans em dois anos, trata-se de uma revisão completa e uma digestão concentrada de investimentos agressivos, compras de terrenos a preços elevados e expansão excessiva durante o ciclo de alta do setor, sendo uma fase necessária para que a empresa se liberte de dependências de rotas antigas e adote uma postura mais leve.

A principal causa dessas perdas foi a provisão para perdas de ativos e de crédito, totalizando mais de 56,1 bilhões de yuans ao longo do ano, representando mais de 60% do prejuízo total. Entre elas, a provisão para depreciação de estoques focou principalmente em projetos adquiridos a preços elevados em Foshan, Guangzhou, Shenzhen e outras cidades nos primeiros anos. Em um contexto de queda do mercado imobiliário e de preços mais racionais, a empresa reavaliou voluntariamente o valor de seus ativos existentes, expondo problemas históricos sem esconder ou adiar, demonstrando a sinceridade da gestão em reconhecer erros e sua determinação em uma reforma completa. Em contraste com algumas empresas que ocultam riscos ou atrasam a liquidação de ativos, a Vanke optou por uma “limpeza financeira” de uma só vez, liberando o peso do passado e criando condições para uma retomada saudável, uma postura de responsabilidade que, na verdade, constitui uma base importante para a recuperação de valor a longo prazo.

Um ponto importante é que, mesmo enfrentando perdas significativas, a Vanke manteve sua operação básica sólida. Em 2025, suas vendas totalizaram 134,06 bilhões de yuans, mantendo-se na faixa de uma trilha de crescimento de centenas de bilhões, mesmo durante um ajustamento profundo do setor, consolidando sua posição na primeira linha do mercado; todos os 18 novos projetos lançados ao longo do ano superaram as metas de vendas, com uma taxa de vendas de cerca de 60%, e projetos em cidades-chave como Xangai e Chengdu tiveram taxas de ocupação superiores a 80%, confirmando que a força de seus produtos e sua marca continuam sendo reconhecidas pelo mercado. Além disso, negócios diversificados como a Nuvem de Tudo, moradias de aluguel de longo prazo, logística e outros setores mantêm crescimento estável, com uma receita operacional de 58,01 bilhões de yuans, formando um suporte importante para fluxo de caixa estável. Destacam-se a receita da Nuvem de Tudo, de 37,36 bilhões de yuans, e o crescimento de mais de 25% na receita de logística de cadeia fria da Wanjie, demonstrando a resiliência de negócios diversos durante o ciclo.

Em um cenário de riscos frequentes no setor e dificuldades de entrega por parte de várias empresas, a Vanke colocou a “garantia de entrega” como sua principal responsabilidade social e linha de base operacional, agindo concretamente para proteger os direitos dos compradores e estabilizar a confiança do setor. Em 2025, a empresa superou múltiplos desafios de financiamento, construção e cadeia de suprimentos, entregando ao todo 234 projetos, 494 lotes e 117 mil unidades residenciais, incluindo 17 mil entregues com 30 dias de antecedência, 73 lotes entregues sem espera, e 37 projetos considerados exemplos de entrega de alta qualidade na indústria.

Para garantir qualidade e eficiência na entrega, a Vanke inovou com a iniciativa “Ver a Casa”, realizando mais de 1.500 visitas abertas ao longo do ano, convidando 28 mil famílias a visitarem os locais, usando câmeras 360 graus, drones e outras tecnologias para realizar “supervisão remota”, tornando o processo transparente e visível. Além disso, implementou o serviço “Entrega e Registro”, integrando todo o processo de entrega e emissão de documentos, eliminando preocupações dos proprietários. Em alguns projetos, a Vanke criou um ciclo virtuoso de “promoção por entrega”, usando sua reputação de entregas confiáveis para impulsionar vendas, construindo uma vantagem competitiva em tempos de mercado fraco.

Garantir entregas não é apenas uma responsabilidade corporativa, mas uma estratégia fundamental para estabilizar o setor e a vida social. Como líder do setor, a Vanke entregou mais de 100 mil unidades, assegurando o direito de moradia de dezenas de milhares de famílias e estabelecendo um padrão de “risco controlado, entrega sem preocupações”, ajudando a aliviar a ansiedade do mercado e criando um ambiente estável para a mitigação de riscos no setor imobiliário. Essa postura de cumprir promessas e assumir responsabilidade social, mesmo em tempos difíceis, é uma base importante para a capacidade da Vanke de atravessar ciclos.

Diante da atenção do mercado às dívidas e à liquidez, a Vanke, com o apoio total do seu acionista majoritário, a Metro de Shenzhen, adotou uma postura proativa e múltiplas ações, obtendo avanços na resolução de dívidas, mantendo a linha de não inadimplência no mercado aberto. Desde 2025, a empresa já pagou cerca de 33,2 bilhões de yuans em dívidas públicas, preservando sua credibilidade básica no mercado.

No início de 2026, o ritmo de reestruturação de dívidas acelerou. Em janeiro, a empresa conseguiu prorrogar três títulos de dívida doméstica, totalizando 6,8 bilhões de yuans, usando estratégias como “pagamento escalonado” e “prioridade a pequenas parcelas”, com alta aprovação dos credores. Além disso, a Shentong Metro continuou apoiando fortemente, tendo fornecido mais de 33,8 bilhões de yuans em empréstimos de baixo custo, e em janeiro de 2026 concedeu mais 2,36 bilhões de yuans em empréstimos especiais, com taxa de juros de apenas 2,34%, destinados ao pagamento de dívidas públicas. A injeção contínua de recursos públicos não só alivia a pressão de fluxo de caixa de curto prazo, mas também envia um sinal de apoio firme, reforçando a confiança dos credores e do mercado.

Para as dívidas que vencem entre abril e julho de 2026, totalizando 11,27 bilhões de yuans, a Vanke já elaborou planos detalhados de pagamento, mantendo diálogo ativo com credores e promovendo a extensão e reestruturação dessas dívidas. Embora ainda não haja confirmação oficial de um plano de reestruturação de longo prazo, a iniciativa reflete a busca da empresa por soluções sustentáveis de longo prazo, por meio da extensão de prazos e otimização de condições de pagamento, ganhando tempo para a recuperação operacional. Paralelamente, a companhia vem ativando seus ativos existentes, tendo mobilizado 33,8 bilhões de yuans em valor de ativos em 2025, realizando 31 grandes transações, com um volume de 11,3 bilhões de yuans, usando a venda de ativos para melhorar sua estrutura de dívida.

Do ponto de vista financeiro, apesar da pressão de curto prazo, a empresa não entrou em crise de liquidez. Ao final de 2025, possuía 67,24 bilhões de yuans em caixa, com fluxo de caixa operacional positivo, apoiada pelo suporte do acionista e pela venda de ativos, garantindo uma base sólida para a resolução de dívidas. Mais importante, a Vanke mantém uma comunicação transparente com credores, promovendo reestruturações baseadas em princípios de mercado e legalidade, conquistando compreensão e apoio, e criando um ambiente favorável à mitigação de riscos.

Com a melhora nos resultados e na gestão de dívidas, a Vanke iniciou uma das maiores reformas internas e reestruturações de governança de sua história, com determinação de corrigir problemas passados e reconstruir seu sistema de gestão, consolidando bases para o desenvolvimento de longo prazo. Entre as ações, está a implementação de mecanismos de responsabilização, revisando investimentos passados, gestão operacional e responsabilizando a alta direção, incluindo a recuperação de remuneração de gestores e a investigação de responsabilidades, abrangendo executivos e responsáveis regionais, reforçando a postura de “responsabilidade e punição”.

Simultaneamente, a empresa promove uma transformação organizacional radical, reduzindo a estrutura de “Grupo - Região - Cidade” para uma mais enxuta de “Grupo - Cidade”, centralizando poderes na matriz, simplificando a gestão e acelerando a tomada de decisão. Além disso, intensificou esforços de redução de custos e aumento de eficiência, com custos de desenvolvimento e operação reduzidos em mais de 18% em 2025, e a aplicação de tecnologia de IA na gestão, que reduziu despesas administrativas em 10,1%, com melhorias contínuas na eficiência de gestão.

No aspecto de negócios, a Vanke mantém sua estratégia de “foco e retração”, concentrando-se em cidades-chave e projetos de alta qualidade, acelerando a venda de ativos não essenciais e de baixa eficiência, como a saída de negócios de neve e gelo. No futuro, pretende focar ainda mais em desenvolvimento, gestão de propriedades, moradia de aluguel de longo prazo, logística e comércio, concentrando recursos nessas áreas para fortalecer seus negócios principais e evitar novos prejuízos. Além disso, investe na digitalização, integrando IA em todas as etapas de projeto, construção e operação, com plataformas de gestão de projetos baseadas em IA cobrindo 97% dos projetos em andamento, e modelos de desenho de plantas treinados por IA para aplicações industriais, elevando a eficiência e reduzindo custos.

Na encruzilhada de uma transformação setorial, a Vanke enfrenta seu maior desafio desde sua abertura ao mercado, mas também encontra novas oportunidades. Os prejuízos e a pressão de dívidas representam, na essência, uma “dor de crescimento” na transição de uma energia antiga para uma nova, uma cerimônia de maioridade para deixar para trás o modelo de alto endividamento e avançar rumo a um desenvolvimento de alta qualidade. Com a limpeza de passivos, a resolução ordenada de riscos, a reforma interna contínua e o crescimento de negócios diversos, a empresa está lentamente saindo do fundo do poço, caminhando para uma fase de desenvolvimento sustentável.

A curto prazo, 2026 será um ano crucial para a resolução de riscos, com foco na quitação de dívidas, otimização de ativos e estabilização operacional. Mas, com o forte apoio do acionista majoritário, a gestão empenhada e a cooperação de todos, o risco de inadimplência é controlável e a base operacional permanece estável. A longo prazo, a Vanke possui reservas de terras de alta qualidade, negócios diversificados sólidos, uma marca forte e um sistema de gestão completo, que não foram enfraquecidos pelos prejuízos de curto prazo. Com a recuperação gradual do mercado imobiliário e a otimização do setor, a Vanke deve aproveitar sua vantagem de limpar riscos primeiro e focar em seus negócios principais, conquistando uma posição de liderança na nova fase de recuperação do setor, com potencial de recuperar desempenho e valor de mercado.

De “sobrevivência” a “estabilidade” e depois a “crescimento”, o caminho de transformação da Vanke é repleto de desafios, mas também demonstra a responsabilidade e o compromisso de uma líder de mercado. Nesse ajustamento profundo do setor, a Vanke escolheu enfrentar os problemas de frente, reformar-se ativamente e manter sua linha de base, não apenas por responsabilidade com sua história, mas também por responsabilidade com o setor, os compradores e todas as partes interessadas. A dor passará, a nova fase chegará, e a Vanke, após a tempestade, poderá avançar com uma postura mais leve e segura, iniciando uma nova etapa de desenvolvimento de alta qualidade.