A Aposta Contrariana de Warren Buffett: Analisando Seus Investimentos no Mercado Imobiliário Enquanto Wall Street Permanece Cética

Principais Insights de Investimento

• Warren Buffett continua a sua tradição de investimento contracorrente, adquirindo participações em empresas do setor habitacional apesar do ceticismo de Wall Street
• As taxas de juro elevadas e a incerteza económica criaram obstáculos significativos para os construtores de casas, afetando o desempenho a curto prazo.
• A perspetiva de longo prazo de Buffett identifica valor onde muitos analistas que se concentram nos resultados trimestrais veem apenas desafios

Warren Buffett criou uma riqueza substancial para si mesmo e Berkshire Hathaway (NYSE: BRK.A)(NYSE: BRK.B) acionistas através da sua disposição para divergir do pensamento dominante de Wall Street. A sua filosofia de investimento—comprar grandes empresas a preços justos—muitas vezes leva-o a adquirir ativos que outros estão a vender, garantindo-os a avaliações de pechincha durante o pessimismo do mercado.

Enquanto Buffett tem permanecido cauteloso em relação ao mercado de ações mais amplo recentemente, no mês passado ele estabeleceu posições relativamente pequenas em 10 empresas. Um investimento em particular contrasta fortemente com o sentimento predominante em Wall Street—um construtor de casas que 15 dos 21 analistas classificam apenas como um "manter", com o preço alvo mediano situado 13% abaixo do seu preço de mercado atual.

Esta divergência destaca a diferença fundamental entre a abordagem de investimento de Buffett e a análise de mercado típica. Enquanto Wall Street muitas vezes prioriza métricas de desempenho trimestrais, a metodologia de Buffett permite-lhe olhar além dos desafios temporários em direção a oportunidades de criação de valor a longo prazo.

A Tese de Investimento no Setor Habitacional

A Berkshire Hathaway solicitou confidencialidade sobre várias novas posições estabelecidas no primeiro trimestre, isentando temporariamente essas posições dos requisitos de divulgação. No entanto, os documentos regulatórios do mês passado revelaram que Buffett e sua equipe têm acumulado ações da Lennar (NYSE: LEN)(NYSE: LEN.B), a segunda maior construtora de casas nos Estados Unidos, ficando atrás apenas da D.R. Horton (NYSE: DHI)—outra construtora que Buffett comprou no primeiro trimestre.

O setor de construção de habitação enfrenta atualmente desafios formidáveis. As preocupações com a acessibilidade da habitação reduziram significativamente a atividade dos compradores, fazendo com que a confiança dos construtores de casas caísse para 32 em agosto—sua terceira menor leitura desde 2012 e marcando 16 meses consecutivos em território negativo.

Múltiplos fatores contribuem para o difícil ambiente operacional:

1. As taxas de hipoteca convencional a 30 anos em média mantiveram-se entre 6,5% e 7% durante todo o ano
2. Os preços das casas continuam a pairar em níveis elevados, criando um dos ambientes de acessibilidade mais desafiadores da história recente.
3. O crescente grau de incerteza económica levou muitos americanos a adotar posições financeiras mais conservadoras, evitando grandes compras como casas.

Estas condições levaram o número de compradores de casas nos EUA ao seu nível mais baixo em mais de 12 anos ( excluindo o período inicial da pandemia de COVID-19 ), de acordo com dados do Serviço de Listagem Múltipla e da Redfin.

Perante a diminuição da procura, os construtores de habitação devem sacrificar as margens de lucro para manter o volume de vendas. A Lennar e a D.R. Horton viram as suas margens brutas contrair-se em 460 e 260 pontos base, respetivamente, ao longo do último ano. Além disso, ambas as empresas relataram uma diminuição de cerca de 7% nas receitas nos seus últimos trimestres.

Dado esses deteriorantes métricas financeiras e a perspectiva pessimista da indústria, a postura cautelosa de Wall Street parece lógica. O preço das ações da Lennar caiu 28% desde seu pico no final de 2024, mesmo após uma recuperação moderada após a divulgação da Berkshire. A D.R. Horton teve um desempenho marginalmente melhor, mas ainda permanece 14% abaixo de seu ponto mais alto.

A Visão de Longo Prazo de Buffett vs. o Foco de Curto Prazo de Wall Street

A Lennar tem construído casas desde 1954, enfrentando inúmeros ciclos de mercado ao longo de sua história de quase 70 anos. Em quedas anteriores, a empresa priorizou a manutenção das margens de lucro à custa do volume de vendas. Embora essa estratégia tenha protegido a rentabilidade de curto prazo durante períodos difíceis, o presidente executivo e co-CEO Stuart Miller reconheceu durante a mais recente teleconferência de resultados da Lennar que essa abordagem tinha limitações: "Aprendemos por meio desses tempos que, uma vez que recuamos e perdemos o impulso, torna-se cada vez mais difícil reiniciar e recuperar volumes."

Este insight estratégico revela-se particularmente importante considerando que os Estados Unidos continuam a enfrentar uma escassez significativa de habitação. Zillow estima que em 2023, havia 4,7 milhões de famílias americanas a precisar de casas do que a oferta habitacional disponível. Este défice estrutural cria uma oportunidade substancial a longo prazo para os construtores de casas dispostos a manter a capacidade de produção através das recessões cíclicas.

A Lennar adaptou a sua estratégia em conformidade, focando mais em casas de entrada e oferecendo incentivos, como reduções nas taxas de juros hipotecários, para melhorar a acessibilidade. Embora esta abordagem pressione temporariamente as margens de lucro, posiciona a empresa para manter a escala operacional e a quota de mercado - vantagens críticas quando as condições do mercado eventualmente melhorarem.

A gestão antecipa que as margens de lucro ainda não atingiram o fundo, mas estão a aproximar-se do seu ponto mais baixo cíclico. À medida que as taxas de juro moderam e a incerteza macroeconómica diminui, a demanda dos compradores deverá fortalecer-se, reduzindo a necessidade de incentivos significativos à compra e melhorando tanto as margens quanto os volumes de vendas.

Essa divergência de perspectiva explica a desconexão entre os analistas de Wall Street e a tese de investimento de Buffett. A maioria das recomendações e metas de preço dos analistas reflete expectativas para os próximos 12 meses—um período durante o qual a própria gestão da Lennar não antecipa uma melhoria significativa. Buffett, no entanto, emprega consistentemente um horizonte de tempo muito mais longo para decisões de investimento, permitindo-lhe capitalizar sobre o pessimismo temporário do mercado.

Perspectiva de Avaliação de Investimento

Do ponto de vista da avaliação, a Lennar atualmente negocia a aproximadamente 1,8 vezes o valor contábil tangível. Embora ligeiramente acima da sua média histórica, este prémio parece justificado dada a mudança estratégica da empresa para um modelo de negócio mais eficiente em termos de capital. A Lennar reduziu os ativos de terra no seu balanço em favor de usar contratos de opções para controlar a terra com maior flexibilidade financeira—uma abordagem que deve aumentar os retornos sobre o capital ao longo do tempo.

O investimento de Buffett na Lennar demonstra seu padrão característico de adquirir negócios de qualidade a avaliações razoáveis quando desafios de curto prazo criam oportunidades de compra. Para investidores com paciência e uma perspectiva de longo prazo semelhantes, as condições atuais do mercado podem apresentar uma oportunidade de seguir o exemplo de Buffett—investindo em empresas fundamentalmente sólidas temporariamente fora de favor com a análise mainstream.

Ao focar na procura estrutural de habitação que persiste para além dos ciclos económicos, a abordagem de investimento de Buffett ilustra mais uma vez a vantagem de pensar de forma independente e manter uma perspectiva de longo prazo em mercados muitas vezes dominados por considerações de curto prazo.