Detendo um mercado de trilhões, por que a tokenização de imóveis não está ganhando popularidade?

Escrito por: Sean Lee, Forbes

Traduzido por: Saoirse, Foresight News

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Ao longo dos anos, a tecnologia de tokenização tem sido vista como uma inovação revolucionária na forma de investir em imóveis.

Do ponto de vista teórico, suas vantagens são bastante claras: os investidores podem dividir pequenas parcelas de ativos imobiliários de alta qualidade, realizando investimentos em poucos minutos, ao invés de gastar meses como no modelo tradicional, além de possuir uma liquidez que o mercado imobiliário convencional não consegue oferecer. No entanto, na prática, essa visão promissora ainda não foi concretizada.

Apesar de anos de desenvolvimento, no mercado imobiliário global, avaliado em aproximadamente 300 trilhões de dólares, a participação de imóveis tokenizados ainda é inferior a 0,1%. Mesmo no setor mais amplo de tokenização de ativos físicos, cujo valor total na cadeia é de cerca de 31 bilhões de dólares, representa uma fração mínima do mercado total.

A grande disparidade entre o ideal e a realidade não pode mais ser ignorada.

Hoje, para investir em imóveis comerciais de alta qualidade, ainda é indispensável recorrer a intermediários, enfrentar altos custos de entrada e períodos longos de manutenção do ativo. A ideia de comprar e vender frações de tokens imobiliários de forma fluida ainda não se transformou em uma aplicação prática de escala.

O problema nunca foi a quantidade de tokens em si, mas a ausência de um sistema completo de leis, operações e conformidade, que possa transformar esses tokens em produtos financeiros confiáveis.

A direção do desenvolvimento está invertida

Um dos principais erros nas primeiras tentativas de tokenização foi: focar prioritariamente na tecnologia, ao invés de pensar do ponto de vista do investidor.

Sonia Shaw, fundadora e CEO da OneAsset, afirma que todo o setor começou errado. "Os profissionais só pensam em 'quais ativos podem ser colocados na blockchain', mas ignoram a verdadeira preocupação dos investidores em imóveis — como estabelecer confiança em um ativo."

Isso levou ao surgimento de muitos produtos relacionados no mercado. Esses produtos parecem ligados a ativos imobiliários, mas não possuem uma infraestrutura de suporte sólida. A definição de propriedade é ambígua, as regras de distribuição de lucros são confusas, e a liquidez, que deveria existir, permanece apenas no nível teórico.

Essa é a razão pela qual, após anos de tentativas, os investidores institucionais continuam adotando uma postura de observação. O setor geralmente trata a tokenização como uma funcionalidade adicional, e não como a base fundamental de um sistema completo.

Infraestrutura apresenta deficiências evidentes

Na essência, o setor de tokenização imobiliária sempre careceu de uma série de elementos essenciais de suporte: propriedade legalmente válida, mecanismos de circulação conformes às normas, serviços profissionais de operação e distribuição de lucros, além de capacidade de interoperabilidade com o sistema financeiro existente.

Esses conceitos não são novos, mas sim padrões comuns no setor tradicional de investimentos imobiliários. Reproduzir essas regras na estrutura de tokenização é um dos maiores desafios enfrentados pelo setor.

Shaw explica: "Construir uma estrutura de propriedade legal, mecanismos de circulação conformes às normas e um sistema de serviços regulados exige muito tempo, recursos especializados, além de uma participação profunda das autoridades reguladoras."

Essas tarefas avançam lentamente, são caras e, na maior parte, acontecem nos bastidores, sendo difíceis de serem percebidas pelo público. Isso explica por que muitos projetos iniciais evitam abordar esses aspectos. Como Shaw afirma, a maioria dos projetos busca arrecadação rápida de fundos, negligenciando o desenvolvimento profundo da infraestrutura.

Sem esses elementos essenciais, mesmo que a tokenização imobiliária demonstre capacidade tecnológica, ela não se tornará um produto financeiro confiável. Ela complementa: "Sem essas bases, tudo o mais é apenas fachada."

Raízes da postura de observação dos investidores institucionais

Para os investidores tradicionais, a dúvida não está na ideia de tokenização em si, mas no ecossistema atual do setor.

Kevin Crowther, gestor de patrimônio privado dos Emirados Árabes, comenta: "Esse modelo é logicamente viável, mas a infraestrutura precária e as regras regulatórias limitam bastante sua implementação."

Para as instituições, o maior problema é a ambiguidade regulatória. Questões como propriedade de ativos, validade jurídica de direitos, adaptação às regulações regionais ainda não têm respostas claras. Nesse cenário, é difícil para as instituições se sentirem seguras ao alocar recursos.

Além disso, há considerações práticas: a maioria das instituições e indivíduos de alta renda já possui canais consolidados para investir em imóveis.

Crowther aponta: "Eles usam ferramentas de investimento com estruturas de governança bem definidas. A tokenização pode melhorar a eficiência em alguns aspectos, mas, neste momento, acrescenta mais incertezas e complexidades."

Quais características uma modalidade madura deve possuir

Se a infraestrutura faltante for complementada, toda a experiência de investimento mudará de forma significativa.

Segundo Shaw, os investidores poderão passar por processos de entrada conformes às normas, investir em imóveis de alta qualidade de nível institucional, com valores iniciais muito inferiores aos tradicionais; a distribuição de lucros será transparente e diretamente vinculada à receita de aluguel dos imóveis.

Mais importante, os ativos terão uma liquidez real e concreta. Os investidores poderão sair de suas posições por meio de mercados secundários regulados, evitando os processos burocráticos tradicionais de transação imobiliária.

Porém, atualmente, esse modelo ideal ainda está distante. Embora alguns segmentos de tokenização de ativos físicos tenham alcançado uma liquidez e uma liquidação mais rápidas, casos maduros focados em imóveis ainda são escassos.

Sinais positivos no setor

No entanto, diversos sinais indicam que o ambiente externo para o desenvolvimento do setor está mudando gradualmente.

Reguladores em regiões como os Emirados Árabes começaram a estabelecer regras mais claras para a supervisão de ativos digitais. Empresas como a Tokinvest, operando sob as normas da Autoridade de Regulação de Ativos Virtuais (VARA) dos Emirados, já lançaram produtos de tokenização imobiliária. Uma série de aprovações e iniciativas relacionadas a títulos digitais indicam que produtos financeiros tokenizados (incluindo tokens imobiliários) estão ganhando reconhecimento oficial.

Ao mesmo tempo, outros segmentos de tokenização de ativos físicos, como títulos de dívida soberana e fundos de liquidez, vêm crescendo em participação de instituições, com grandes gestores de recursos aumentando seus investimentos, o que mostra que alguns nichos já atingiram padrões de aceitação institucional.

O foco das discussões no setor também mudou.

Shaw afirma: "Nos primeiros projetos, a disputa pela propriedade era uma questão constante. Os investidores sempre perguntavam: 'O que exatamente estou possuindo? Como esses direitos são protegidos por lei?' E, no passado, não havia respostas satisfatórias." Agora, o setor está enfrentando e buscando resolver essa questão central.

Potencial de investimento ainda precisa ser validado

Do ponto de vista de investimento, a tokenização imobiliária não cria novas fontes de retorno. Seu valor central está em otimizar os limites de entrada, a eficiência operacional e a liquidez dos ativos imobiliários existentes.

Shaw explica: "Tokens imobiliários representam uma participação em imóveis físicos capazes de gerar renda estável, com direitos legítimos e reais."

Essa definição é fundamental, pois diferencia um modelo baseado em valor gerado por receita real, de um baseado apenas em narrativas de mercado ou especulação secundária.

Mesmo assim, para atrair grandes fundos institucionais, o modelo de tokenização imobiliária precisa apresentar vantagens competitivas concretas.

Crowther acredita: "Para conquistar a preferência do capital mainstream, a tokenização imobiliária deve demonstrar valor econômico real, e não apenas inovação tecnológica. Atualmente, a maior parte das estruturas existentes apenas reproduz, de forma mais complexa, o modelo tradicional de investimento imobiliário."

Caminhos futuros

O próximo estágio de desenvolvimento da tokenização imobiliária não será mais uma disputa pela quantidade de novos projetos ou tokens emitidos, mas sim pelos resultados operacionais concretos.

Shaw afirma: "As instituições não investirão apenas com base em um white paper. Somente quando virem plataformas operando de forma escalável, conformes às normas, com registros completos, rastreáveis e auditáveis, elas agirão."

Essa é a barreira que o setor precisa superar atualmente.

Nos próximos tempos, a evolução das regras regulatórias e a efetividade das operações das plataformas determinarão se essa estratégia de "infraestrutura primeiro" poderá cumprir sua visão inicial.

Se essa trajetória for bem-sucedida, a tokenização imobiliária se aproximará gradualmente do seu ideal original; caso contrário, a lacuna entre setor ideal e realidade continuará a existir.

No final, a tecnologia deixou de ser o principal obstáculo ao desenvolvimento do setor; infraestrutura e conformidade são, de fato, os maiores gargalos.