A casa foi vendida e o dinheiro não é suficiente para pagar o empréstimo, deve-se vender ou não?

Esta foi a mensagem de um amigo na segunda-feira passada, na verdade já recebi muitas mensagens semelhantes, que é “se vender a casa e o dinheiro obtido ainda não for suficiente para pagar o empréstimo bancário, tenho que colocar dinheiro do meu bolso, devo vender ou não?” Pensando de forma racional, você deve entender que a dívida com o banco não tem relação com a casa, o banco só tem “direito de retomada” em casos extremos, mas esse empréstimo é apenas um dinheiro comum que você tomou do banco — se vender a casa, pode ganhar muito dinheiro ou não ser suficiente para pagar o empréstimo, isso não tem qualquer significado comparativo. É como “vou ao shopping comprar uma roupa hoje, dependendo de quanto eu ganho em relação a um colega de escola primária”, esse tipo de comparação é absurdo. Mas porque o nome do empréstimo é “financiamento imobiliário”, naturalmente pensamos que há uma relação, isso é uma ilusão pelo nome, que facilmente leva à confusão de que “a casa paga a dívida”, mas na verdade não é. Entendendo esse conceito, você saberá a resposta: não importa se você precisa colocar dinheiro do seu bolso ou não, se acha que a casa vai cair de valor, deve vender, ela não vai se valorizar automaticamente no futuro só porque você deve mais ou porque não vendeu agora — na verdade, ela dificilmente se valorizará mais, e você ainda está pagando custos continuamente sem perceber. Como já disse antes, mesmo morando na casa, você está pagando aluguel — o motivo é que o seu consumo de moradia equivale a abrir mão do retorno livre de risco que a valorização da casa poderia proporcionar. Por exemplo, se sua casa vale 20 milhões, a taxa de juros livre de risco é 1,5%, isso dá 300 mil, e morar nela equivale a pagar um aluguel de 25 mil por mês (na verdade, mais do que isso, incluindo taxas de condomínio e outros custos). O ponto aqui é o custo de oportunidade: qualquer “ativo” que você possua, essencialmente, tem um custo pelo menos igual à taxa de juros livre de risco, e quem consegue uma rentabilidade maior, paga um custo maior. Portanto, seja qual for o ativo que você possui, primeiro você deve “continuar pagando aluguel”. Esse aluguel é o custo de oportunidade do seu tempo — o que você abre mão para manter esse ativo — e, independentemente de você estar ganhando ou perdendo, ele continua sendo pago; em segundo lugar, se você ainda estiver no prejuízo, chamarei essa parte de prejuízo de “custo de leitura de jogo”. O que isso significa? É como no pôquer, se você acha que pode ganhar mais, não quer desistir, quer ver mais uma carta, então precisa gastar dinheiro para jogar mais uma mão. Se o resultado final não for o esperado, você paga esse custo de risco de ver a carta — ele é necessário, mas deve atender a alguns critérios: primeiro, que a carta seja favorável às suas chances; segundo, que o custo de pagar para ver seja baixo; terceiro, que o pote seja grande o suficiente. Com esses critérios atendidos, perder ao pagar para ver é normal, mas se não, por exemplo, o mercado imobiliário desde alguns anos tem um cenário ruim (como tenho dito há anos), mesmo que você compre, a valorização é limitada, e você não tem vantagem sobre os outros nesse setor, e agora percebe isso, mas ainda assim fica preso ao custo de oportunidade e não consegue reagir, continuando a pagar para ver — mesmo que ganhe por acaso, é um jogo de azar, e quem joga assim está fadado ao fracasso. Desistir é uma parte inseparável do jogo; ninguém consegue jogar todas as mãos até o final. Se continuar jogando sem valor, é melhor passar para a próxima rodada, afinal, o balanço é o que importa. O que mais assusta? É alguém apostar tudo em uma única jogada, colocando todos os ativos na casa, e se a casa der problema, essa pessoa acaba — ela é “incapaz de perder”, e essa incapacidade geralmente significa que ela já perdeu, pois perdeu a capacidade de escolher sua estratégia, só podendo apostar até o fim, o que equivale a se colocar na mesa de operação, entregando a faca nas mãos de outros. #TradFi交易分享挑战