Mercado de trilhões, mas representa apenas 0,1%? A tokenização de imóveis é apenas uma festa de "autoindulgência tecnológica" cuidadosamente embalada

O mercado imobiliário de trilhões, que há anos clama por tokenização, na prática, ainda não chega nem a uma fração disso. Os 300 trilhões de dólares em imóveis globais têm uma participação de tokenização inferior a 0,1%; toda a pista de ativos físicos tokenizados, no blockchain, soma apenas cerca de 31 bilhões de dólares, sendo quase irrelevante no panorama geral.

A ideia de “comprar escritórios fracionados com pequenos valores, em poucos minutos, com liquidez que supera a dos métodos tradicionais” nunca se concretizou. A realidade é: para investir em imóveis comerciais de qualidade, ainda é preciso intermediários, altos requisitos e longos ciclos. A proposta de compra e venda de frações de tokens nunca conseguiu atingir uma escala de aplicação significativa.

O problema nunca foi a quantidade de tokens, mas a ausência de um sistema legal, operacional e de conformidade que torne os tokens produtos financeiros confiáveis.

Nos primeiros passos, um erro central foi cometido: focar na tecnologia primeiro, ao invés de pensar do ponto de vista do investidor. Sonia Shaw, fundadora e CEO da OneAsset, explica de forma direta: “Os profissionais só pensam em ‘quais ativos podem ser colocados na blockchain’, ignorando completamente o que realmente importa ao investidor — como estabelecer confiança em um ativo.” Como resultado, surgiram no mercado muitos produtos que parecem ligados a imóveis, mas cuja estrutura subjacente é precária. Propriedade de ativos obscura, distribuição de lucros confusa, liquidez que só existe em apresentações de slides.

Por que os investidores institucionais continuam de fora, observando? Porque o setor trata a tokenização como uma funcionalidade adicional, e não como o núcleo do sistema.

A verdadeira limitação está na infraestrutura. Direitos de propriedade com validade legal, mecanismos de circulação conformes às regras, operação profissional e distribuição de lucros, integração com o sistema financeiro existente — esses são requisitos básicos na tradicionalidade do investimento imobiliário, mas na tokenização, tornam-se as partes mais difíceis de resolver. Shaw explica: “Construir um quadro legal de propriedade, mecanismos de circulação conformes às normas e um sistema de serviços regulados exige muito tempo, recursos especializados e forte envolvimento regulatório.” Essas tarefas avançam lentamente, custam caro e são atividades nos bastidores, o que faz com que muitos projetos iniciais evitem esses aspectos. A maioria foca apenas na captação rápida de recursos, negligenciando o desenvolvimento profundo da infraestrutura. Sem esses fundamentos, a tokenização é apenas uma demonstração tecnológica.

As dúvidas dos investidores tradicionais são claras: não é que o modelo seja inviável, mas que o ecossistema do setor ainda não está maduro. Kevin Crowther, gestor de patrimônio privado dos Emirados Árabes, afirma: “O modelo é viável, mas a infraestrutura e as regras regulatórias ainda não estão completas, o que impede sua implementação efetiva.” A maior dor das instituições é a ambiguidade das regras: propriedade de ativos, validade jurídica de direitos, adaptação regulatória transregional — tudo sem respostas claras. Além disso, a maioria das instituições e indivíduos de alta renda já investem em imóveis por canais tradicionais. Crowther aponta: “Eles usam ferramentas de investimento com estruturas de governança bem definidas. A tokenização pode melhorar alguns aspectos, mas, na fase atual, só aumenta a incerteza e a complexidade.”

Se essas infraestruturas forem implementadas, como seria a experiência ideal? Shaw descreve: “Investidores, mediante acesso regulado, podem investir em imóveis de nível institucional, com valores iniciais muito menores que os tradicionais; a distribuição de lucros é transparente e vinculada diretamente ao aluguel; o mais importante é que há liquidez real, com possibilidade de saída em mercado secundário regulado.” Mas, na prática, outros setores de ativos físicos tokenizados (como títulos do governo, fundos de liquidez) já contam com a entrada de instituições, enquanto casos maduros no setor imobiliário ainda são escassos.

Sinais positivos começam a aparecer. Reguladores de regiões como os Emirados Árabes estão criando regras mais claras para ativos digitais; empresas que operam sob as regras da VARA, como a Tokinvest, já lançaram oficialmente produtos de tokenização imobiliária. A aprovação regulatória e as iniciativas de títulos digitais indicam que os produtos financeiros tokenizados estão ganhando reconhecimento oficial. O foco das discussões no setor também mudou — de “quais direitos eu realmente possuo?” para “como esses direitos são protegidos por lei?” Perguntas que antes não tinham resposta agora começam a ser enfrentadas.

Porém, o valor de investimento ainda é uma dúvida. A tokenização de imóveis não gera novas fontes de receita; seu valor central está em otimizar requisitos, eficiência e liquidez. Shaw reforça: “Tokens imobiliários representam direitos legítimos sobre imóveis que geram renda estável.” Essa definição diferencia um modelo baseado em receita real de um esquema de narrativa para manipular preços. Para atrair grandes fundos institucionais, é preciso apresentar vantagens econômicas concretas. Crowther acredita: “Para conquistar o capital mainstream, é preciso demonstrar valor econômico real, não apenas inovação tecnológica. Na fase atual, a maioria das estruturas apenas reproduz, de forma mais complexa, o modelo tradicional de investimento imobiliário.”

O futuro não depende de lançar novos projetos ou tokens, mas de resultados operacionais concretos. Shaw afirma: “Instituições não entram apenas com um white paper. Só irão atuar quando virem plataformas operando de forma escalável, conformidade garantida, com registros auditáveis e rastreáveis.” Nos próximos tempos, o grau de maturidade regulatória e a implementação prática das plataformas determinarão se a estratégia de “infraestrutura primeiro” será bem-sucedida. Se der certo, a tokenização imobiliária poderá se aproximar do ideal original; se não, a lacuna entre sonho e realidade continuará a existir.

Em última análise, a tecnologia deixou de ser um obstáculo; os verdadeiros gargalos são a infraestrutura e o sistema de conformidade.

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