Criptomoeda acaba de entrar no mercado de hipotecas

O diretor da FHFA, William Pulte, ordenou que Fannie Mae e Freddie Mac aceitem holdings de criptomoedas como ativos ao avaliar pedidos de hipoteca. Bitcoin e Ether agora contam para obter um financiamento imobiliário. Isto não é um projeto piloto de nicho. Este é o mercado de hipotecas dos EUA de 12 trilhões de dólares se abrindo para ativos digitais.

🔹 O que realmente aconteceu
A diretriz da Federal Housing Finance Agency exige que Fannie e Freddie proponham um plano para avaliar ativos de criptomoedas como reservas sem forçar os mutuários a converterem para dólares primeiro. A ordem entra em vigor imediatamente.

Somente criptomoedas mantidas em exchanges centralizadas regulamentadas nos EUA são qualificadas. Carteiras frias de autocustódia estão excluídas. Ativos em staking e posições bloqueadas em DeFi também não são elegíveis sob os sistemas automatizados de subscrição atuais. Os ativos devem passar pelos limites de conformidade AML verificados por integrações de API de exchanges.

🔹 A Realidade do Corte de Volatilidade
Mutuários que possuem US$ 100.000 em Bitcoin em uma exchange qualificada podem contar de US$ 40.000 a US$ 50.000 para requisitos de reserva. Um mutuário que precisa de US$ 80.000 em reservas deve possuir de US$ 160.000 a US$ 200.000 em criptomoedas. O corte de 50% a 60% reflete o risco de volatilidade no modelo de subscrição.

A matemática aplicada para um mutuário típico: comprar uma casa de US$ 500.000 com um empréstimo convencional do GSE requer aproximadamente US$ 15.000 a US$ 45.000 em reservas. Com um corte de 50%, atender a um requisito de reserva de US$ 45.000 exige US$ 90.000 em BTC ou ETH mantidos em uma exchange regulamentada.

Antes desta diretriz, esses detentores de criptomoedas tinham duas opções: vender a posição e gerar um evento tributável, ou desqualificar o ativo completamente. Agora, a posição pode sustentar uma solicitação de hipoteca enquanto permanece investida.

🔹 O Produto Já Existe
A Better Home & Finance e a Coinbase fizeram parceria para lançar o primeiro produto de hipoteca com criptomoedas apoiado pela Fannie Mae. A estrutura funciona por meio de dois empréstimos. Uma hipoteca convencional padrão de 15 ou 30 anos apoiada pela Fannie cobre a propriedade. Um segundo empréstimo separado, garantido por holdings de criptomoedas mantidas na Coinbase, cobre o pagamento inicial.

Mutuários mantêm exposição aos seus ativos digitais. A criptomoeda empenhada fica bloqueada e não pode ser negociada durante o período. Quedas no colateral subjacente não alteram automaticamente os termos da hipoteca enquanto os pagamentos estiverem em dia. O financiamento combinado é aproximadamente 1,5 ponto percentual mais alto do que uma hipoteca padrão da Fannie Mae, refletindo o prêmio de risco adicional.

Outros credores estão avançando rapidamente. A Newrez, de propriedade da Rithm Capital com US$ 53 bilhões em ativos sob gestão, lançou um programa de hipoteca apoiada por criptomoedas usando Bitcoin, Ether e stablecoins. Rate e Newfi também introduziram produtos que tratam criptomoedas como ativos de reserva sem liquidação forçada.

🔹 A Luta Política Está se Formando
Os senadores Durbin, Warren e Merkley enviaram uma carta agressiva à FHFA exigindo que a decisão seja revogada. Eles alertaram que o Bitcoin caiu quase 40% de seus picos recentes, e que "os contribuintes arcarão com quaisquer perdas resultantes de inadimplências em hipotecas apoiadas por criptomoedas de risco".

A carta fez referência explicitamente à crise imobiliária de 2008, traçando um paralelo direto com "padrões de empréstimo relaxados" que quase faliram as GSEs e custaram aos contribuintes US$ 189 bilhões. A senadora Cynthia Lummis respondeu introduzindo a Lei de Hipotecas do Século 21 para codificar a política em lei e proibir a liquidação forçada de criptomoedas.

A luta não é teórica. Os democratas no Comitê de Bancos estão exigindo respostas até 30 de maio. O resultado determinará se as hipotecas apoiadas por criptomoedas escalam ou são bloqueadas.

🔹 Por que isso muda o jogo
Fannie e Freddie garantem aproximadamente metade do mercado de hipotecas de US$ 12 trilhões nos EUA. Seus padrões de subscrição tornam-se o padrão da indústria. Quando aceitam uma classe de ativos, todos os credores seguem.

Os detentores de criptomoedas enfrentavam uma escolha impossível: vender seu Bitcoin para se qualificar para uma hipoteca e gerar impostos sobre ganhos de capital, ou ficar excluído da propriedade de uma casa. A nova estrutura resolve isso para um grupo significativo. Dados do setor mostram que 45% dos investidores da Geração Z e millennials possuem criptomoedas, criando uma demanda clara por soluções de hipoteca que reconheçam ativos digitais como parte de um perfil financeiro.

O mercado de vendas de casas existente está perto de mínimas de 30 anos. Expandir o pool de compradores elegíveis tem implicações econômicas reais além do setor de criptomoedas.

Conclusão
Fannie Mae e Freddie Mac agora aceitam criptomoedas como garantia de hipoteca. Uma posição de US$ 100.000 em Bitcoin conta como aproximadamente US$ 40.000 a US$ 50.000 para reservas. Coinbase e Better lançaram o primeiro produto apoiado pela Fannie. Os credores estão entrando de cabeça. Warren e senadores democratas estão lutando para bloquear isso. O mercado de hipotecas de US$ 12 trilhões acaba de abrir a porta para ativos digitais. Criptomoeda não é mais apenas um investimento. É uma chave para a propriedade de uma casa.

Amigos, vocês usariam suas holdings de Bitcoin ou Ether para se qualificar para uma hipoteca, ou o corte de volatilidade de 50% é muito alto?

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