REITs de oferta pública florescem em múltiplos pontos A base de ativos independentes de grande categoria deve se consolidar

Fonte de dados: Wind Yu Shipeng / Tabela Fonte de imagem: Gerada por IA

Jornalista do Securities Times Yu Shipeng

Recentemente, os REITs públicos apresentaram três grandes movimentos: relato das primeiras usinas de carvão, seleção de gestores de fundos para projetos de aposentadoria, expansão contínua de projetos de imóveis comerciais. Pelo levantamento do jornalista do Securities Times, à medida que a expansão normalizada avança, os ativos revitalizados tornam-se cada vez mais diversos, mostrando efeitos de coordenação entre múltiplas plataformas e ligação entre os mercados primário e secundário. Até 8 de maio, a soma do volume de inscrição de REITs de imóveis comerciais ultrapassou 60 bilhões de yuans, superando o total de emissões de REITs do ano passado; com mais de 20 projetos de parques, abrangendo ativos de alta qualidade como招商蛇口 e Beijing Yizhuang.

Fontes ouvidas disseram ao repórter que os REITs públicos estão passando de emissão de ativos para ciclo de capital, e, após a transição de quantidade para qualidade, a posição de grandes categorias de ativos independentes deve ser consolidada de forma definitiva. Sob fatores como taxas de juros baixas, desequilíbrio de ativos, entrada de fundos de longo prazo e demanda por proteção contra riscos, a lógica de entrada de novos recursos ainda existe. Identificar a razoabilidade e estabilidade do fluxo de caixa dos ativos subjacentes será mais importante do que simplesmente perseguir a expansão do mercado.

REITs de imóveis comerciais

Emissão potencial de até 100 bilhões neste ano

8 de maio, a E Fund anunciou a criação do REIT de alta velocidade de Beitou, Guangxi, com captação de 2,475 bilhões de yuans. Este REIT foi lançado por apenas um dia, e a parte de venda ao público foi encerrada antecipadamente devido à captação excessiva (proporção de alocação de 0,31%), mais uma vez demonstrando o fenômeno de “esgotar em um dia” no setor de REITs públicos. Além disso, em 6 de maio, o China Great Wall Fund registrou seu primeiro produto de REIT público, o Great Wall Huaneng carvão, junto com o REIT de carvão da China Resources Power, ambos sendo os primeiros do mercado a focar em carvão.

Além disso, há avanços em projetos de REITs de aposentadoria. Segundo relatos públicos, a Beijing Beikong Urban Development Group recentemente realizou licitação pública para selecionar gestores de fundos e consultores financeiros para o projeto de REIT de aposentadoria, abrangendo todo o processo desde a inscrição até a gestão durante a vigência. Os requisitos incluem experiência de mais de 5 anos e casos de emissão de REITs públicos, com equipe composta por pelo menos 4 membros.

Na semana passada, também houve novidades em REITs de imóveis comerciais. Em 6 de maio, o REIT de imóveis comerciais da Red Soil Innovation Fund foi aceito. Segundo dados do Wind, os REITs de imóveis comerciais começaram no início deste ano, e até 8 de maio, o número de produtos registrados atingiu 20, de 13 gestores diferentes, sendo o maior o da China Asset Management (4 produtos), com outros como CICC Fund, China Universal Fund, entre outros, também participando. O REIT de Beijing Guozi da China Gold Union, de criação recente, é o primeiro do país a combinar “renovação urbana + inovação tecnológica” e já está na fase de consulta.

“Os 20 REITs de imóveis comerciais, com uma soma de mais de 600 bilhões de yuans, superam o total de emissões de infraestrutura de 2025, apresentando características de ‘grande escala, alta qualidade, múltiplos atores, modelo inovador’. Os participantes incluem empresas estatais, estatais de propriedade privada, empresas privadas e estrangeiras, abrangendo ativos como centros comerciais, complexos e hotéis. Espera-se que muitos projetos ainda estejam em fase de inscrição ao longo do ano, com potencial para atingir uma escala de emissão de trilhões de yuans, revitalizando ativos comerciais existentes no valor de trilhões de yuans”, afirmou o China Gold Union ao repórter do Securities Times.

Projetos de ativos subjacentes de dez categorias continuam a se expandir

Incluindo os produtos acima, até 8 de maio, o número de REITs públicos no mercado atingiu quase 130. Segundo o Wind, esses produtos estão dispersos em dez categorias de ativos, sendo os de carvão uma infraestrutura energética, além de imóveis comerciais, instalações de irrigação, infraestrutura municipal, entre outros.

Na prática, com a expansão contínua dos ativos subjacentes, os projetos de REITs públicos continuam a se diversificar. Por exemplo, em 8 de maio, a China Asset Management registrou o REIT de rodovias da Shude Group, o 17º de infraestrutura de transporte no mercado, incluindo ativos como as rodovias de Hebei, Yuexiu, Anhui Jiaokong e Nanjing Traffic. Além disso, mais de 20 REITs de infraestrutura de parques abrangem ativos como Xiamen Torch,招商蛇口, Beijing Yizhuang, Suzhou Industrial Park. Atualmente, há 20 REITs de imóveis comerciais registrados, incluindo ativos como Intime Department Store, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group, COFCO Food Group, entre outros.

Mais adiante, a expansão aprofundada dos REITs públicos mostra efeitos de coordenação entre múltiplas plataformas e ligação entre mercados primário e secundário. Por exemplo, o produto Pre-REITs “Shenzhen Zhongdian Zhaorong No. 1 (Shenzhen) Infrastructure Private Equity Fund”, uma iniciativa da 招融资本 (filial integral da 招商基金) e 深担集团, foi registrado no primeiro trimestre deste ano. Este produto foca em setores como energia renovável, computação, armazenamento de energia e imóveis de alta qualidade, principalmente por meio de saída via REITs públicos. Por trás disso, há uma cadeia de ações envolvendo 招商基金, Banco招商, 招商证券, 招商局资本, 招商信诺, formando um ecossistema de REITs que cobre aquisição de ativos na fase pré-REITs, desenvolvimento na fase de REITs privados e listagem na fase de REITs públicos.

O diretor de operações de REITs do BOCOM Fund, Liu Xuan, afirmou ao Securities Times que, de 2021 até hoje, o mercado de REITs na China evoluiu de um piloto para uma operação normalizada, passando de infraestrutura para imóveis, o que representa não apenas aumento na quantidade de produtos, mas uma reestruturação sistêmica na profundidade e amplitude do mercado. Da “quantidade” para a “qualidade”, o suporte estrutural e o valor de escala podem ser atribuídos à diversificação de categorias de ativos e à normalização do mecanismo de “lançamento inicial + aumento de captação”. Além disso, a ampliação do ecossistema de participantes e de fundos também apoia o crescimento do mercado.

De emissão de ativos para ciclo de capital mais profundo

Os REITs públicos evoluíram de uma fase quantitativa para uma qualitativa, refletindo-se tanto na expansão de ativos quanto na circulação de capital no mercado secundário.

Desde o segundo trimestre, os REITs públicos passaram a integrar produtos “Fixed Income +”, tornando-se uma nova fonte de recursos além dos FOFs (fundos de fundos). Segundo estimativas, se em 2026 os fundos de dívida mista mantiverem a mesma emissão de 2025 e a alocação em REITs for de 1%, esses fundos podem gerar cerca de 1,8 bilhão de yuans de recursos potenciais no mercado de REITs entre abril e dezembro de 2026. Com base nos dados anuais completos, até o final de 2025, havia 207 FOFs públicos que detinham 38 REITs públicos, totalizando mais de 95 milhões de cotas, um aumento de mais de 80% em relação às 51,98 milhões de meados de 2025. Além disso, dados de corretoras indicam que, em 2025, o valor de mercado das participações de fundos de corretoras em REITs circulantes representou 53%, enquanto seguradoras detinham cerca de 20%, totalizando mais de 70%.

“O ecossistema de REITs está passando de emissão de ativos para ciclo de capital”, afirmou Liu Xuan. Os REITs públicos hoje não são apenas plataformas de listagem de ativos, mas também centros essenciais do ecossistema financeiro imobiliário. Com a mudança na estrutura de investidores, do alocamento estratégico para índices, a ampliação do ecossistema de fundos e as expectativas de desenvolvimento de índices e derivativos de REITs, a posição dos REITs públicos como uma grande categoria de ativos deve ser consolidada de forma definitiva.

No mercado secundário, o desempenho geral dos REITs públicos neste ano foi moderado. Até 8 de maio, a média de alta foi de 0,2%, com máxima de 10,12% e máxima de queda de 12,28%. Liu Xuan acredita que, à medida que o mercado de REITs cresce, identificar a razoabilidade e estabilidade do fluxo de caixa dos ativos subjacentes é mais importante do que perseguir apenas a expansão do mercado.

O analista sênior da 招商基金, Wang Chaoping, afirmou ao Securities Times que a força do mercado de ações e a preferência por risco continuam pressionando a liquidez e a tendência dos REITs, mas fatores como taxas de juros baixas, desequilíbrio de ativos, entrada de fundos de longo prazo e demanda por proteção contra riscos sustentam o setor. A alta atratividade de dividendos e a capacidade de limitar retrações também conferem aos REITs um alto valor de alocação em grandes categorias de ativos, podendo atrair investidores em curto prazo para projetos de alta qualidade. Além disso, políticas de demanda, como produtos indexados, fundos públicos e liberação de investimentos de fundos de pensão e seguradoras em REITs, podem ser implementadas progressivamente.