Vinhomesが金を家と交換することは単なるマーケティングプログラムとして見られるべきではない。
Vinは「民間の資金がまだ豊富である」という問題を、新しい流動性調達構造によって自ら解決しており、Vinhomesもまた、数年ぶりに最大の資金循環期に入っている。
公開された仕組みによると、顧客は金（同価値）を交換してVinhomesの不動産を購入できる；5年後には、引き続き家を保持するか、交換した金の110%に相当する金額を受け取ることができる。
付随条件として、顧客は2026年4月25日以前に金を所有している必要があり、交換される金の量は家の価値の最低80%に達していること。
Vin Olympic、Green Paradise Cần Giờ、Hạ Long Xanh、Royal Island Vũ Yên、Hải Vân Bay、Global Gate、Ocean Park 2などの大型プロジェクトの総投資額は約2.7兆ドルに達し、これは北から南までの大都市サイクルに相当する。
都市型不動産のSカーブに基づく資金配分を推計すると、2026-2030年の期間には約2.48兆～2.82兆ドル、つまり約99億～1130億ドルが必要となる。
- 2026年は一斉に始動する段階で、資金調達需要は約400兆～460兆ドン。
- 2027年は520兆～590兆ドンに増加。
- 2028年はピークの圧力期で、約600兆～680兆ドン。
- その後、2029-2030年も非常に大きな規模を維持し、それぞれ約530兆～600兆ドンと430兆～490兆ドンとなる。
この規模では、銀行だけが唯一の資金調達手段ではあり得ない。Vinhomesは複数のチャネルを同時に活用しなければならない：前払い販売、銀行との提携、社債、卸売販売、プロジェクトの一部譲渡、買戻し契約、そして今度は金のアンカー構造。
多くの人は、Vinが今後5年間で大きな金ショートを仕掛ける準備をしていると予測している。実際には、金の価格が上がるか下がるかは関係ない。Vinが狙うのは、現在の心理状態だ：人々は現金や不動産よりも金を信頼している。金への信頼が高まるほど、人々を金庫から金を引き出させるのは難しくなる。Vinは非常に合理的な解決策を提示している：家を持ち続けたくない場合、5年後に価値の110%を受け取ることができる。
財務データは、Vinhomesが決して弱くないことを示している：
- 2025年、Vinhomesは連結純売上高154兆1020億ドン、純利益42兆1110億ドンを記録。
- 新規販売契約は205兆2520億ドンで、前年比98%増；未計上のバックログは186兆4260億ドンで、2024年末比98%増。
- 年末の総資産は786兆3760億ドン、自己資本は247兆9060億ドン、現金及び現金同等物は約49兆9490億ドン。
- 2026年第1四半期はさらに規模が大きく、純売上は65兆1140億ドン、前年比315%増；純利益は25兆6250億ドン、866%増；総資産は869兆9750億ドンに増加。
-> たった1四半期で、総資産は83兆円以上増加。すべての財務指標は非常に良好な状態。
では、なぜVinは資金調達を加速させるのか？企業は次のサイクルに非常に自信を持って借入を拡大しているからだ。
2026年第1四半期までのVinhomesの借入総額は約162兆ドン、平均金利は約10.38%、平均借入期間は2.5年、固定金利の比率は70%以上、TTMの利子負担比率は約10.8倍。
つまり、短期の返済リスクはほぼなく、利益と利子負担のカバー能力も良好だ。
リスクは、借入期間の偏りにあり、平均2.5年の借入が、超大型プロジェクトの寿命10-15年と比べて短すぎる点だ。したがって、Vinhomesの2026-2030年の課題は、何軒売れるかだけでなく、資金投入と回収の間の空白を埋めることにある。
「金借り構造」はこの問題に対して合理的な鍵となる。これにより、Vinは資産価値の変動に連動したコストを負担する顧客層を獲得できる。アジアの人々、特に高齢者にとって、金は最も重要な資産だ。金を売って家を買うことは心理的なハードルが非常に高いが、彼らは豪邸に住むだけの資産を持っている。
しかし、5年後に110%の金を返すことは、無料の贈り物ではない。この仕組みの実際のコストは金価格に依存する。金価格が年11%の平均成長率で上昇すると仮定すると、5年後の金価格は約68.5%増加する。
その場合、1.1金量の返済義務は、元の価値の約185.35%に相当し、資本コストに換算すると年13.1%に近い。このコストは、2026年第1四半期のVinhomesの平均借入金利約10.38%より高くなる可能性もある。つまり、金の構造は、金を保持し続けるか、金価格が低成長の場合にのみ、借入よりも安価になる。
もし金価格が不動産よりも大きく上昇すれば、顧客は金に戻す権利を行使する動機を持ち、Vinhomesは資産の変動に連動した資本コストを負担しなければならなくなる。
現時点でのリスクは、このモデルの投資家への魅力度がどの程度かが不明なため、一時的に不透明だ。おそらく、Vinだけがこのような戦略を取るだろう。中堅企業は、Vinhomesのような財務基盤とブランドを持たないため、不動産価格が金価格に追いつかない（あるいは+10%でも）場合、資本コストが二桁に達し、早期に破綻する可能性が高い。

原文表示