暗号通貨がついに住宅ローン市場に参入

FHFA長官ウィリアム・プルートは、フェニックス・メイとフレディ・マックに対し、住宅ローン申請の評価時に暗号資産を資産として受け入れるよう命じた。ビットコインとイーサは今や住宅ローンの取得にカウントされる。これはニッチなパイロットではない。12兆ドルの米国住宅ローン市場がデジタル資産に向けて開かれつつある。

🔹 実際に何が起こったのか
連邦住宅金融局の指令は、フェニックスとフレディに対し、借り手にドルに換えることを強制せずに暗号資産を準備金として評価する計画を提案するよう求めている。この命令は即時に有効。

対象となるのは米国規制の中央集権型取引所に保管された暗号資産のみ。セルフカストディのコールドウォレットは除外される。ステーキング資産やDeFiロックされたポジションも、現行の自動審査システムでは対象外だ。資産は取引所のAPI連携を通じて検証されたAMLコンプライアンス閾値をクリアしなければならない。

🔹 変動性のヘアカットの現実
適格な取引所にビットコインを10万ドル保有する借り手は、準備金要件に対して4万〜5万ドルをカウントできる。80,000ドルの準備金が必要な借り手は、暗号資産として16万〜20万ドルを保有しなければならない。50%〜60%のヘアカットは、審査モデルにおける変動リスクを反映している。

典型的な借り手の計算例：従来のGSEローンで50万ドルの住宅を購入するには、約1万5千〜4万5千ドルの準備金が必要。50%のヘアカットを適用すると、4万5千ドルの準備金をクリアするには、規制された取引所に保有するビットコインまたはイーサリアムが9万〜18万ドル必要となる。

この指令以前は、暗号資産保有者には二つの選択肢があった：ポジションを売却して課税イベントを引き起こすか、資産を完全に除外するか。今や、そのポジションを維持しながら住宅ローン申請の基盤にできる。

🔹 既に存在する商品
Better Home & FinanceとCoinbaseは、フェニックス・メイ支援の最初の暗号通貨住宅ローンプログラムを立ち上げた。この仕組みは二つのローンを通じて機能する。標準的な従来の15年または30年のフェニックス・メイ支援住宅ローンが物件をカバーし、別の第二のローンはCoinbaseに保管された暗号資産を担保にして頭金をカバーする。

借り手はデジタル資産へのエクスポージャーを維持できる。担保として差し入れられた暗号資産はロックされ、期間中は取引できない。基礎となる担保の価値が下落しても、自動的に住宅ローンの条件が変わることはなく、支払いが遅れなければそのまま維持される。総融資額は標準的なフェニックス・メイの住宅ローンより約1.5ポイント高く、追加のリスクプレミアムを反映している。

他の貸し手も迅速に動いている。Rithm Capitalが所有し、530億ドルの資産運用残高を持つNewrezは、ビットコイン、イーサ、ステーブルコインを用いた暗号支援の住宅ローンプログラムを開始した。RateやNewfiも、暗号資産を準備資産として扱い、強制的な清算なしで提供する商品を導入している。

🔹 政治的な争いが激化
ダービン上院議員、ウォーレン上院議員、マークリー上院議員は、FHFAに対し、決定を取り消すよう強硬な書簡を送った。彼らは、ビットコインが最近のピークからほぼ40%下落したことを指摘し、「リスクの高い暗号支援住宅ローンのデフォルトによる損失は納税者が負担することになる」と警告した。

この書簡は2008年の住宅危機を明示的に引用し、「緩和された借入基準」がGSEをほぼ破綻させ、納税者に1890億ドルの損失をもたらしたことと直接的に比較している。シンシア・ルミス上院議員は、これを受けて、政策を法令に明文化し、強制的な暗号資産の清算を禁止するための「21世紀住宅法案」を提出した。

この争いは理論的なものではない。銀行委員会の民主党議員たちは、5月30日までに回答を求めている。結果次第では、暗号支援住宅ローンが拡大されるか、阻止されるかが決まる。

🔹 これがゲームチェンジャーとなる理由
フェニックス・メイとフレディ・マックは、約半分の12兆ドルの米国住宅ローン市場を保証している。彼らの審査基準は業界標準となる。資産クラスを受け入れると、すべての貸し手がそれに追随する。

暗号資産保有者は以前、二つの選択肢に直面していた：ビットコインを売却して住宅ローンの資格を得てキャピタルゲイン税を支払うか、住宅所有から締め出されるか。この新しい枠組みは、重要な層にとってこれを解決する。業界のデータによると、ジェンZやミレニアル世代の投資家の45%が暗号資産を保有しており、デジタル資産を金融プロフィールの一部として認める住宅ローンの需要が明確に存在している。

既存の住宅販売市場は30年ぶりの低水準に近い。対象となる買い手層を拡大することは、暗号通貨を超えた実体経済にとっても重要な意味を持つ。

結論
フェニックス・メイとフレディ・マックは、暗号通貨を住宅ローンの担保として受け入れ始めた。ビットコインの10万ドルのポジションは、約4万〜5万ドルの準備金に相当する。CoinbaseとBetterは、最初のフェニックス支援商品を立ち上げた。貸し手も続々と参入している。ウォーレンや上院民主党は阻止しようと闘っている。12兆ドルの住宅ローン市場は、デジタル資産に扉を開いた。暗号通貨はもはや投資だけではない。それは住宅所有の鍵だ。

皆さん、ビットコインやイーサの保有を使って住宅ローンの資格を得ますか、それとも50%の変動性ヘアカットは厳しすぎますか？

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