つまり、CREローンはビジネスで使用される不動産向けに設計されたもので、オフィスビル、ショッピングセンター、倉庫などを想像してください。新しい物件の購入、既存の物件の修繕、または既に所有している物件の借入金のリファイナンスに利用できます。ほとんどの貸し手は、あなたのビジネスが建物の少なくとも51％を占めることを望みます。

仕組みは、住宅ローンを扱ったことがあればかなりシンプルです。主な違いは、住宅に対する抵当権の代わりに、貸し手が商業用不動産に対して担保として権利を持つ点です。CREローンを返済すると、その抵当権は消えます。

これらのローンにはいくつかの種類があります。長期の恒久ローンは、最低5年の期間を持つ第一抵当権です。次に、SBAの7(a)および504プログラムのローンがあります。伝統的な融資を受けられない人向けのハードマネーローンもありますが、コストは高めです。ブリッジローンは、物件の改善や長期融資に向けてキャッシュフローを確保するための短期的な解決策として機能します。

さて、ここからが面白い部分です—コストです。CREローンの金利は、住宅ローンより約0.5％から1％高い傾向があります。種類やあなたの財務状況によって、3％から20％までの範囲になります。クロージングコストは借入額の3％から5％を占めることが一般的です。SBAを利用する場合は、その上に最大3.75％の保証料も加算されます。

CREローンの承認は、住宅ローンよりも厳しいです。資産、負債、収入、信用履歴など、詳細な書類が必要です。貸し手はより厳格で、異なる要素を重視します。

資格審査の基準も異なります。個人の信用スコアも重要ですが、ビジネスの信用スコアも同様に重要です。SBAは7(a)ローンにFICOのスモールビジネススコアリングサービスを使用し、最低140点を要求します。一般的に、ビジネスのスコアが200点台であれば堅実とみなされます。

貸し手はまた、ローン・バリュー比率（LTV）も気にします。CREローンでは、通常75％から80％のLTVまでに制限されており、その場合、20％から25％以上の頭金が必要になることがあります。これに対して、住宅ローンでは100％LTVが可能な場合もあります。

もう一つ重要なのは、債務サービスカバレッジ比率（DSCR）です。住宅ローンのように個人の負債比率を見ているわけではなく、キャッシュフローに基づいてビジネスの借入返済能力を評価します。2019年の全国不動産協会によると、承認されたCREローンの中央値のDSCRは1.25でした。つまり、借入額が10万ドルの場合、年間の純営業収入は約12万5000ドル必要です。

意外と驚かれるのが、個人保証です。物件が担保であるにもかかわらず、ビジネスが売却価格と借入残高の差額をカバーできない場合、個人として責任を負う可能性があります。

結論として、CREローンは不動産の資金調達を必要とする事業主にとって有効ですが、簡単ではありません。複数の貸し手と比較し、自分の状況に合った数字になっているかを確認することが重要です。住宅ローンよりも詳細な点に注意を払う必要があります。

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