リートが今本当に良い投資かどうかについて調査していました、特に景気後退の話が出ている中で。意外と、多くの人が見落としがちな興味深いデータがあることがわかりました。

だから、リートについてのポイントは—長期的な実績がしっかりしていることです。1972年から2024年までの平均年間リターンは12.6％で、S&P 500の8％と比べてかなり優れています。悪くないですね。でも最近は？そう、遅れ気味です。過去5年間は年間5.5％しかリターンを出せていませんが、その間のS&P 500は15.3％で圧倒していました。果たして投資価値があるのか疑問に思います。

しかし、景気後退の角度から見ると、話は面白くなります。景気後退が起きると、リートは確かに打撃を受けやすく、景気後退時には平均約-17.6％の下落を記録します。一方、S&P 500はもっと悪化し、平均20％超の下落を見せました。私が驚いたのは、景気後退の12ヶ月前にはリートはまだプラスのリターンを維持していて、5.7％の上昇を示していたことです。そして、景気後退が終わった後？そこからが本番です。

過去6回の景気後退後、リートは次の12ヶ月間で平均22.7％のリターンを記録しました。これは大きな反発です。その理由は非常にシンプルです—景気後退中に中央銀行が金利を引き下げると、不動産の価値が急上昇します。キャップレートが下がるからです。リートは公開取引されているため、価格は素早く調整され、時には実際の回復が始まる前に反映されることもあります。市場は、12〜18ヶ月先に何が起こるかを見越して価格をつけています。

ここで重要なニュアンスがあります：すべてのリートが同じではないということです。データセンター、ヘルスケアリート、トリプルネットリースは、景気後退時にかなり耐性を持つ傾向があります。一方、ホテルリートやビルボード会社は？大きく打撃を受けます。オフィススペースも同様です—このセクターはもともと苦戦しています。

では、今リートは良い投資か？特に景気後退に対する耐性を考えると、市場全体ほど大きく下落しません。ヘルスケアやデータセンターのリートは本当に守ってくれます。そして、もし景気後退が起きた場合、最も早く反発する傾向があるため、最悪のタイミングが実は最良の買い時かもしれません。あとは、適切なサブセクターを選ぶことです。