ほとんどの人は、減価償却が賃貸物件所有者にとって最大の税制優遇の一つであることに気づいていません。IRSは基本的に、物件の価値が実際に上昇している場合でも、物件の徐々の摩耗や劣化を課税所得から差し引くことを許可しています。仕組みを理解すれば、これは非常に有利な制度です。

ここで重要なのは、賃貸物件の減価償却を計算するとき、土地自体は減価償却しないということです。土地は摩耗しないため、IRSはそれを経費として計上させません。減価償却の対象となるのは建物とその中の設備です。まず、コストベースを算出します。これは購入価格に、クロージングコスト、法律費用、賃貸前に行った改善費用を加えたものです。

IRSは、土地の価値を除いた建物部分について、MACRS（修正加速コスト回収システム）という制度を使用することを求めています。基本的に、住宅用賃貸物件の耐用年数は27.5年と定められています。したがって、MACRSを使った減価償却計算では、減価償却可能な基礎額を27.5で割ることで年間の控除額を算出します。

例を挙げて説明します。あなたが$300,000で賃貸物件を購入し、そのうち$50,000が土地の価値だとします。減価償却の対象となる基礎額は$250,000です。これを27.5で割ると、年間約$9,091の減価償却控除額になります。もし途中で物件を使用開始した場合は、その年の控除額を比例配分します。例えば7月1日に賃貸を開始した場合、その年は半分の金額だけを申告し、次の26.5年間はフルの$9,091を申告します。

見落としがちな点は、物件を使用開始した後に行った大規模な改善も基礎額に加算され、別途減価償却されるということです。屋根の交換なども、それぞれ専用の減価償却スケジュールに従って処理します。これにより、改善費用を時間をかけて分散して経費化できるのです。

また、減価償却の回収（recapture）にも注意が必要です。物件を売却したとき、これまで申告した減価償却分は税務上の利益として戻ってきます。これに対しては通常のキャピタルゲインより高い税率が適用されるため、売却時の税負担が予想以上に重くなることがあります。

物件の減価償却を完了させると、27.5年後にはもう減価償却の申告は不要になりますが、その間に行った改善については引き続き個別に減価償却を行うことが可能です。

正確な記録を保つことも非常に重要です。最初のコストベース、物件の使用開始日、改善の内容とその日付、年間の減価償却申告額などをきちんと管理しておけば、税務申告がスムーズになり、IRSから質問があった場合も備えられます。

賃貸物件の減価償却の計算方法は、仕組みを理解すれば複雑ではありません。基本的には、減価償却可能な基礎額を27.5年で割り、開始月に応じて調整するだけです。ただし、その税務上の影響は大きいため、正しく行う価値は十分にあります。

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