不動産RWAプロジェクト研究: 現状と未来の展望

実世界の資産(RWA)は暗号通貨市場では新しい概念ではなく、2018年にはすでに登場しており、当時の資産トークン化および証券トークン発行(STO)と多くの類似点があります。しかし、規制フレームワークの不備や顕著なリターンの利点が欠如していたため、これらの初期の試みは成熟しませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回りました。したがって、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトであるMakerDAO、Compound、Aave、さらにはゴールドマン・サックス、J.P.モルガン、シーメンスなどの伝統的な金融機関や一部の政府もRWAの探索を開始しています。

ここ2年の間に、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資商品を多様化し、不動産投資市場を拡大し、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトをケーススタディとして分析し、不動産RWAのデザインの長所と短所、およびその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米不動産部門をターゲットにしているため、議論される関連政策、規制、市場条件は主に北米の不動産市場に関連するものとなります。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の一つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品の主な表現形式は通常、三つあります:

1)分散型不動産所有権ファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)不動産トークンを担保にして貸出を行う。

さらに、不動産のトークン化がブロックチェーン上に実装されることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAと共に、断片的な不動産投資機会を提供する点で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは、投資家に管理の機会や所有権を提供することは通常なく、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制フレームワーク内での資産の審査、運営、及びその投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考にできる枠組みを提供しています。

最近の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、その長所と短所についていくつかの明確な認識を得ました。

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 流動性を高める
• 高い透明性
• 自動配当
• グローバル投資がより便利に

短所：

• 規制が不明確
• 法律リスクが高い
• ガバナンスコストが高い
• 価格発見メカニズムが未成熟
• 投資家保護メカニズムが不十分である

具体的なケースを深く研究する際に、管理方法や製品方法の違いにより、各プロジェクトが運営過程で直面する実際の状況は異なることが分かりました。

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ケーススタディ

以下の3つの代表的な不動産RWAプロジェクトを分析します。これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経験していないことに注意が必要です。

RealT

RealTは2019年にローンチされ、最初の不動産RWAプロジェクトの一つで、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて)アメリカの住宅不動産のトークン化を散発的な投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に従って保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料収集の責任は第三者管理機関に委託されます。手数料を差し引いた後、これらの不動産から得られる賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、彼らは不動産資産を保有する会社と法的に隔離されています。同社のウェブサイトによれば、もしその会社が違約した場合、トークン所有者は保有不動産の管理を別の会社に指定する権利を持っています。しかし、この合意はRealTが彼らが市場に投入する不動産トークンへの投資に関与することを強制しません。ユーザーが不動産トークンを保有している場合、毎月その家の賃料を分配され、分配額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた後のものになります。

モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、1トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供しました。これは、RealTが顧客と共同投資する必要がなく、ほぼリスクのないモデルで運営できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選択、管理の監視に対してのみ2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、分散所有権は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家の投資割合が小さすぎると、企業の管理コストが高くなり、持続可能性が失われます。RealTは保有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に大量の所有権を持つ場合、彼らは管理コストを削減する努力をします。なぜなら、管理が不十分であると彼らに大きな悪影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が大きすぎると、まずこのことがトークンの流動性を減少させ、次に不動産の小規模株主が監視責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的で職務を果たしているかどうかを監視することを期待しています。一方、RealTの持株が極端に小さい場合、RealTは管理機関を適切に選定し、積極的に監視するための十分な動機を欠く可能性があります。多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することは非常に困難になります。

RealT市場で最新の完売した10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を特定してください。RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保っています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。

約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資しており、約9%の投資家は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家はその金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTは、主要運営ネットワークGnosisのウォレットアドレスで取引データを照会した結果、合計約600万ドルの家賃を分配したことがわかりました。プラットフォーム手数料は、維持費、保険、税金の変動に応じて、家賃の約2.5%から3%の範囲であり、過去2年間でプラットフォームの収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加する場合でもその参加の程度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、不動産会社の一連の親会社となっています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資された不動産に対して対応するシリーズLLCを設立しました。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産とそれに相応しいトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務的または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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###パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを通じて不動産関連の合成資産を市場に向けて提供します。Parclは、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成するためにParcl LabsPrice Feedを立ち上げました。履歴の長さは、不動産の取引頻度に応じて変わる可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行う機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は、実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関わる法的問題を回避しました。また、上記の基準に合致しないため、これが本当に不動産RWAプロジェクトと見なされるか疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの有名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化の議論において取り入れることは妥当です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、およびその他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持があるにもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場関心と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。これは、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備がまだ整っていないことをある程度証明しているかもしれません。

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レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業も、不動産RWAの方向性に関する製品を探求しています。ある企業は、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それに基づいて抵当貸付を行うことをサポートする試みを行っていると発表しました。また、他の企業と協力して不動産担保の融資をサポートするプロジェクトもあります。RealTもトークン化された不動産をローン担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限定されています。本質的には、このサービスはトークン貸付製品に近く、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に高めるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトであり、マーケットにあまり足跡を残していないものの、不動産RWAに関連する2つの製品を導入したことは注目に値する。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする際、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れ、貸し借りができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいて決まります。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーが銀行の住宅ローンを利用して不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権的でオフラインのモデルであり、通常、顧客はオフィスに訪れて不動産書類を提出する必要があります。Reinnoのようなアプローチには明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトしてローンの返済を停止することを選んだ場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しくなります。Reinnoは実際には担保不動産を所有しておらず、ローンの本質は