不動産資産のトークン化に関する市場分析

はじめに

実物資産のトークン化の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに類似の資産トークン化や証券型トークンの発行(STO)が登場していました。しかし、規制の枠組みが未熟であり、顕著な潜在的なリターンの利点が不足していたため、これらの初期の試みは成熟した市場のセグメントに発展しませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き続き引き上げられる中、アメリカ国債の利回りは暗号通貨市場のステーブルコインの貸出金利を著しく上回りました。したがって、アメリカ国債を実物資産としてトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。主流のDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府が実物資産のトークン化を探求し始めています。

過去2年間、市場には複数の不動産実物資産プロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、不動産投資商品を多様化し、不動産投資家の参入障壁を低くすることを目的としています。本研究ではこれらのプロジェクトをケーススタディとして分析し、不動産実物資産のトークン化の設計の利点と欠点、及びその潜在市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、市場状況の議論も主に北米の不動産市場に関連します。

不動産トークン化された市場アプローチ

不動産市場は投資機会に満ち溢れた広大なエリアです。 Statistaの2023年3月の調査によると、北米の上場不動産市場は1兆3,000億ドル、世界の上場不動産市場は2兆6,600億ドルの価値があります。

不動産市場のトークン化の核心目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形式で表れます:

1)による資金調達のための分散型不動産所有権

2)地域別不動産市場指数商品

3)を担保として使用するトークン化された不動産

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを向上させました。

不動産実物資産のトークン化と不動産投資信託(REIT)には類似点があり、分散化された不動産投資機会を提供し、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資者に管理の機会や所有権を提供せず、集中化された運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と投資構造は、不動産実物資産プロジェクトに堅実な青写真を提供しています。

過去2年間、不動産実物資産プロジェクトの運営を通じて、その利点と欠点についてより明確な理解を得ました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

典型的不動産の実物資産プロジェクトは、上記の特徴を持っています。具体的なケースを深入りすると、管理や製品の方法の違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況はそれぞれ異なることが分かります。

ケーススタディ

この章では、3つの不動産実物資産プロジェクトを選択して分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で最も代表的です。なお、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを受けていないことに注意が必要です。

リアルティ

RealTは2019年に登場し、市場で最も歴史のある不動産実物資産プロジェクトの一つで、主にGnosis(上でEthereumとGnosisブロックチェーン)を利用した米国住宅不動産投資に特化しています。

RealTは住宅物件を取得し、米国の規制に基づいて不動産契約を持つエンティティをトークン化します。これらの物件の管理、維持、および家賃の徴収は、第三者管理機関に委託されています。費用を差し引いた後、特定の物件の家賃はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、法律上、不動産資産を保有する会社とは異なります。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社の管理を別の会社に任命する権利があります。注目すべきは、彼らが市場に提供する物件への共同投資を強制しないことです。物件のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理手数料を除いた物件の家賃収入の一部を毎月受け取ります。

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モンゴメリーの不動産を例に取ると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この物件は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。運営および管理費622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を得て、年利回りは7.35%です。

この不動産について、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選択、および監督管理のために2%を受け取ります。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

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しかし、所有権の分散は投資家間のリスク分担を促進した一方で、課題ももたらしました。投資家の財務的利益が小さすぎて企業の管理コストが非現実的になると問題が発生します。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの間の利益相反について説明しています。RealTは所有する物件を管理するために管理機関を選定します。RealTが物件に対して大きな所有権を持つ場合、代理コストを削減できます。したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、RealTの株式が過剰である場合、トークンの流動性に悪影響を与える可能性があり、小株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇った管理機関の財務的な健全性を監視することを期待するかもしれません。一方、RealTの株式が非常に小さい場合、RealTは管理機関を十分に選定する動機や監視プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資家も管理機関を効果的に監視するのが難しいです。

パークリ

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを採用し、合成資産の永久的なエクスポージャーを提供します。ParclはParcl Labs価格フィードを導入し、販売履歴に基づいて特定地域の不動産のインデックスを作成します。販売履歴の期間は不動産取引の頻度に応じて変化する可能性があります。インデックスを作成した後、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートできます。

この方法により、Parclは法律問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営は実際の不動産には関与していないからです。誰かがそれが本当に不動産の実物資産プロジェクトであるのか疑問に思うかもしれません。なぜなら、上記の基準には合致していないからです。しかし、これは相対的に人気のある実物資産プロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の著名な機関から投資を受けています。したがって、不動産の実物資産の多様化の可能性について議論することは合理的です。

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Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。運営1年を超えた現在、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は簡素化されており、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。

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運営面では、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点があり、多くの有名な投資機関からのサポートを受けているにもかかわらず、Parclは市場で比較的控えめな姿勢を保ち、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。市場が不動産インデックス製品を受け入れる準備ができていないのかもしれません。

レイノ

RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて取り組んでいると発表しました。MakerDAOはRobinLandと提携し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により類似しており、不動産所有者の資本流動性を大幅に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にあまり痕跡を残していないものの、注目すべき2つの不動産実物資産関連製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はそのトークンをローン担保として預けることができます。ローン限度額はトークンの価値に基づきます。

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二つ目の製品は担保融資です。ユーザーは不動産を購入し、抵当ローンを取得した後、その不動産の所有権をトークン化して融資を受けることができます。得られた資金は銀行の抵当ローンの返済に使用でき、顧客はその後、固定金利でローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として集中化されており、オフラインモードで運営されています。顧客はオフィスにアクセスして不動産文書を提出する必要があります。Reinnoのこのアプローチにはいくつかの明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトを選択し、返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーとして、貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しくなります。Reinnoは実際に担保不動産を所有していません; 貸付は実際にはReinno上で貸し出しを選択したユーザーによって提供されています。現在、貸し手と借り手の間に直接の貸付契約がないため、特に分散型不動産融資の文脈において、これらの貸し手を保護するための包括的な法的枠組みが存在しません。Reinnoはこのデフォルトリスクを軽減するための詳細な手段を提供していません。次に、不動産所有者が借入後に家を売却することを決定した場合、またはReinnoが担保融資を完了した後に銀行への住宅ローンの返済を停止した場合、Reinnoは不動産の移転を引き起こすこのような行為を阻止することができず、実際に借り手が不動産を「二重支出」する結果となります。これらの明らかなリスクはプロジェクトの廃止を引き起こす可能性があり、将来的な不動産の実物資産には、これらの問題を解決するための成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産実物資産のトークン化は比較的新しい概念であり、固定された市場規模や先行プロジェクトはまだ確立されていません。現在、この分野で運営されているプロジェクトは、市場規模やユーザーベースの観点で相対的に小規模です。この分野では、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的監視フレームワークが必要です。一部のプロジェクトは、リスク隔離の企業構造を採用したり、不動産関連の金融商品を投資対象として選択したりして、運営リスクを軽減しています。しかし、不動産実物資産のトークン化の最大の潜在能力、すなわち不動産の売買と抵当貸付を掘り起こすためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが避けられないものとなります。

不動産実物資産のトークン化に関する立法の面では、明確で一貫した枠組みはまだ確立されていません。アメリカ証券取引委員会は大部分のトークンを証券として分類し、商品先物取引委員会は特定のトークンを商品と見なしており、アメリカ財務省金融犯罪執行ネットワークは一部のトークンを通貨として分類し、アメリカ国税庁は特定のトークンを課税資産と見なしています。さらに、参考にできる国際的な規制枠組みも存在しません。規制当局による不動産トークンの分類に関する不一致は、ルールが不明確でプロセスが混乱する原因となっています。