不動産業界とRWA市場の探索

実物資産(RWA)の概念は暗号通貨市場において最近現れたものではなく、少なくとも2018年から存在していました。当時の資産トークン化および証券型トークン発行(STO)は、現在のRWAの概念と類似点があります。しかし、当時は規制の枠組みが成熟しておらず、潜在的なリターンに顕著な優位性がなかったため、これらの初期の試みは成熟した市場分野に発展することができませんでした。

2022年、アメリカが継続的に利上げを行う中、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。そのため、アメリカ国債をトークン化してRWAとすることが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、MakerDAO、Compound、Aaveなどの著名なDeFiプロジェクトや、一部の伝統的金融機関、政府がRWAの探索を始めました。

過去2年間、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは、不動産投資市場を多方面から拡大し、不動産投資商品を豊富にし、不動産投資家のハードルを下げることを目的としています。本研究は、ケーススタディを通じて、不動産RWAの設計の利点と欠点、およびその潜在的な市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、規制、市場条件の議論は主に北米の不動産市場に関わるものとなります。

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場は投資機会に満ちた広大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場は1.3兆ドルの価値があり、世界の上場不動産市場の価値は2.66兆ドルです。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を高めること。これらの製品は主に3つの形式で表れます:

1)不動産所有権の分割ファイナンス。

2)地域に特化した不動産市場インデックス商品です。

3)トークン化された不動産を担保として使用します。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを強化しました。

不動産投資信託(REIT)に精通しているなら、それが所有、運営、または収益を上げる不動産に資金を提供する会社であることを知っているでしょう。REITは一般投資家に共同基金に類似した投資機会を提供し、投資家に配当ベースの収入や総リターンを得る機会を与え、地域の不動産市場の成長を助けます。REITは不動産RWAとともに分散型不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制枠内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに対して堅固な青写真を提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、私たちはその長所と短所についてより明確な理解を得ました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

典型的不動産RWAプロジェクトは、上記の特性を持っています。具体的なケースを深く掘り下げると、管理と製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運用で直面する状況はさまざまです。

ケーススタディ

本章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するための異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期段階のプロジェクトであり、その製品は長期間にわたる広範な市場検証やテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に登場し、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて)アメリカの住宅不動産を投資可能にすることに焦点を当てています。

RealTは住宅プロパティを取得し、アメリカの規制に基づいてプロパティ契約を所有する実体をトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料徴収の責任は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定のプロパティから生じる賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを監視しますが、法的には不動産資産を保有する会社とは別です。彼らのウェブサイトの説明によれば、会社がデフォルトした場合、トークン所有者はプロパティ契約を保有する会社を管理する別の会社を任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らが市場に導入するプロパティに共同投資を強制する必要はないことです。プロパティのトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と管理費を除いたプロパティの賃料所得の一部を毎月受け取ることができます。管理費は通常、価値の約10%です。

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モンゴメリーのこの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年換算利回りは7.35%です。

この不動産について、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持することを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、監督管理のために2%を請求します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約でき、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に提供することに集中できます。

しかし、所有権の分割は投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益があまりにも小さいと、企業の管理コストが非現実的になることがあります。ある報告書は、不動産トークンの保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは所有する不動産を管理するための管理機関を選定します; RealTが不動産に対して大きな所有権を持っている場合、代理コストを削減できるかもしれません; したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼすことになります。しかし、RealTの持分が過大である場合、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小株主はフリーライダーになることもあります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関を監視することが財務的に可能であることを期待するかもしれません。一方で、RealTの持分が非常に小さい場合、RealTは管理機関を選択するための十分な動機を欠く可能性があり、監視プロセスに参加することも困難ですし、多くの投資家は管理機関の監視責任を効果的に果たすことが難しいです。

私はRealTマーケットで最新に売られた10のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの所有者数を調べました。

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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割しているため、各トークンの価格は約50ドルです。大多数の不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数と組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を理解します。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの額を超える投資をしています。これは、RealTが一定の程度で小規模投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTウォレットの取引データ(Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)に基づくと、RealTは約600万ドルの賃料総額を支払っています。プラットフォーム手数料は、維持費、保険、税金に基づいて変動し、賃料の約2.5%-3%に相当し、過去2年間で約15万ドルから18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、もし投資する場合でも、その参加程度に関して制限やガイドラインは定められていないため、RealTが賃料収入から得た収入は未公開のままです。

会社の構造の観点から、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中央エンティティとして機能しています。このエンティティは不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能しています。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社との契約を通じてすべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対して対応するSeries LLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件とそれに対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

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###パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界中の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用した合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産に基づいた指数を作成するために、販売履歴に基づくParcl Labs Price Feedを導入しました。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変化する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値について投機する機会があり、不動産価格のロングとショートを行うことができます。

この方法により、Parclは法律問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。誰かがそれが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問に思うかもしれませんが、上記の基準には合致していません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなど業界の多くの名声のある投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性についての議論を含めることは妥当です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上でローンチされ、現在のTVLは1600万ドルです。運営1年を超えた現在、Parclはあまり注目を集めていないようで、毎日の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されます。Parcl Labs Price Feedとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。

運営面で、ParclチームはParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援にもかかわらず、Parclは相対的に控えめな市場イメージを保ち、ユーザー基盤は小さく、取引量は限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品を受け入れる準備ができていないのかもしれません。

レイノ

RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて取り組んでいると発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン借入製品により類似しており、不動産所有者の資本流動性を実質的に高めるものではありません。

Reinnoは2020年に導入され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり足跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産の書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州で取引のために特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として使用できます。ローンの限度額は、