Menguasai pasar triliunan, mengapa tokenisasi properti tidak begitu populer?

Tulisan: Sean Lee, Forbes

Terjemahan: Saoirse, Foresight News

Tautan asli:

Pernyataan: Artikel ini adalah konten yang direproduksi, pembaca dapat memperoleh informasi lebih lengkap melalui tautan asli. Jika penulis memiliki keberatan terhadap bentuk reproduksi ini, silakan hubungi kami, dan kami akan melakukan modifikasi sesuai permintaan penulis. Reproduksi ini hanya untuk berbagi informasi, tidak merupakan saran investasi apa pun, dan tidak mewakili pandangan dan posisi Wu.

Selama bertahun-tahun, teknologi tokenisasi telah dipandang sebagai terobosan dalam merevolusi model investasi properti.

Dari segi teori, keunggulannya sangat jelas: investor dapat membagi kepemilikan aset properti berkualitas tinggi dalam jumlah kecil, menyelesaikan transaksi dalam hitungan menit, bukan seperti model tradisional yang memakan waktu berbulan-bulan, sekaligus memiliki likuiditas yang tidak dapat disaingi oleh properti konvensional. Namun dalam praktiknya, visi indah ini hingga saat ini belum terwujud.

Meskipun telah berkembang selama bertahun-tahun, dalam pasar properti global yang bernilai sekitar 300 triliun dolar, proporsi properti tokenisasi masih kurang dari 0,1%. Bahkan dalam bidang tokenisasi aset fisik yang lebih luas, total skala di blockchain sekitar 31 miliar dolar, yang hanya merupakan bagian kecil dari pasar secara keseluruhan.

Jarak besar antara ideal dan kenyataan ini tidak bisa diabaikan.

Hingga hari ini, untuk berinvestasi dalam properti komersial berkualitas tinggi, tetap tidak lepas dari perantara, ambang investasi yang tinggi, dan siklus kepemilikan aset yang panjang. Gagasan tentang membeli dan menjual saham token properti secara lancar, belum pernah menjadi aplikasi nyata yang berskala besar.

Masalahnya bukan terletak pada jumlah token yang kurang, melainkan pada hilangnya sistem hukum, operasional, dan kepatuhan yang lengkap, sehingga token semacam ini tidak dapat menjadi produk keuangan yang terpercaya.

Arah pengembangan terbalik

Salah satu kesalahan utama dalam eksplorasi tokenisasi awal adalah: fokus utama pada teknologi itu sendiri, bukan dari sudut pandang investor.

Sonia Shaw, pendiri dan CEO perusahaan OneAsset, mengatakan bahwa seluruh industri sejak awal telah salah arah. "Para pelaku hanya memikirkan 'aset apa yang bisa di-chain', tetapi mengabaikan pertanyaan yang benar-benar penting bagi investor properti — bagaimana membangun kepercayaan terhadap suatu aset."

Ini juga menyebabkan munculnya banyak produk terkait di pasar. Produk-produk ini tampaknya terkait dengan aset properti, tetapi tidak didukung oleh kerangka dasar yang lengkap. Definisi kepemilikan aset kabur, aturan distribusi hasil tidak teratur, dan likuiditas yang diklaim hanyalah sebatas teori.

Inilah sebabnya mengapa setelah bertahun-tahun percobaan, investor institusi tetap bersikap menunggu dan melihat. Industri umumnya menganggap tokenisasi sebagai fitur tambahan, bukan fondasi utama pembangunan sistem.

Infrastruktur memiliki kekurangan yang nyata

Pada intinya, industri properti tokenisasi selalu kekurangan serangkaian elemen pendukung dasar namun sangat penting: kepemilikan aset yang memiliki kekuatan hukum, mekanisme perputaran aset yang patuh aturan, layanan operasional dan distribusi hasil yang profesional, serta kemampuan interoperabilitas dengan sistem keuangan yang ada.

Ini bukan konsep baru, melainkan standar umum dalam bidang investasi properti tradisional. Meniru aturan ini dalam sistem tokenisasi adalah tantangan terbesar yang dihadapi industri.

Shaw menjelaskan: "Membangun kerangka kepemilikan yang sah, mekanisme perputaran yang patuh aturan, dan sistem layanan yang diawasi membutuhkan waktu dan sumber daya profesional yang besar, serta keterlibatan mendalam dari regulator."

Proses ini berjalan lambat, biaya tinggi, dan sebagian besar merupakan pekerjaan di balik layar yang sulit dilihat oleh publik. Ini juga menjelaskan mengapa banyak proyek awal menghindari pembahasan mendalam tentang hal ini. Seperti yang dikatakan Shaw, sebagian besar proyek di industri ini mengejar penggalangan dana cepat, tetapi mengabaikan pembangunan infrastruktur yang mendalam.

Tanpa elemen inti tersebut, meskipun properti tokenisasi menunjukkan kemampuan teknologi, produk keuangan yang andal tetap sulit terwujud. Dia menambahkan: "Tanpa fondasi ini, segala hal lainnya hanyalah upaya permukaan."

Akar permasalahan investor institusi yang menunggu

Dalam pandangan investor tradisional, yang mereka pertanyakan bukanlah konsep tokenisasi itu sendiri, melainkan ekosistem industri saat ini.

Kevin Crowther, manajer kekayaan pribadi dari UEA, mengatakan: "Model ini secara logis dapat berjalan, tetapi infrastruktur yang tidak lengkap dan aturan pengawasan yang tidak memadai sangat menghambat implementasinya."

Bagi institusi, masalah terbesar adalah ketidakjelasan aturan. Kepemilikan aset, kekuatan hukum hak, dan penyesuaian pengawasan lintas wilayah, hingga saat ini belum memiliki jawaban pasti. Dalam kondisi ini, sulit bagi institusi untuk merasa yakin mengalokasikan dana.

Selain itu, ada pertimbangan praktis: sebagian besar institusi dan kelompok berpenghasilan tinggi sudah mengelola aset properti melalui saluran yang matang.

Crowther menambahkan: "Mereka saat ini menggunakan alat investasi dengan kerangka pengelolaan yang jelas. Tokenisasi mungkin dapat meningkatkan efisiensi di beberapa bagian, tetapi saat ini justru menambah ketidakpastian dan masalah yang kompleks."

Karakteristik yang harus dimiliki model matang

Jika infrastruktur yang hilang tersebut dilengkapi, pengalaman investasi secara keseluruhan akan mengalami perubahan besar.

Menurut Shaw: investor dapat menyelesaikan proses masuk yang patuh aturan, berinvestasi dalam aset properti berkualitas tinggi dari lembaga terkemuka, dan jumlah investasi awal jauh lebih rendah dari standar tradisional; distribusi hasil terbuka dan transparan, langsung terkait dengan pendapatan sewa properti.

Yang sangat penting, aset akan memiliki likuiditas nyata yang dapat direalisasikan. Investor dapat keluar dari posisi melalui pasar sekunder yang diawasi, menghindari kerumitan proses transaksi properti tradisional.

Namun saat ini, model ideal seperti itu masih jauh dari jangkauan. Meskipun sebagian jalur tokenisasi aset fisik telah mencapai penyelesaian yang lebih cepat dan likuiditas yang membaik, kasus matang yang fokus pada properti masih sangat sedikit.

Tanda-tanda positif muncul di industri

Namun, berbagai tanda menunjukkan bahwa lingkungan eksternal untuk perkembangan industri sedang berubah secara bertahap.

Regulator di wilayah seperti UEA mulai mengeluarkan aturan pengawasan aset digital yang lebih jelas. Perusahaan seperti Tokinvest, yang beroperasi berdasarkan aturan Otoritas Pengatur Aset Virtual UEA (VARA), telah resmi meluncurkan produk properti tokenisasi. Serangkaian persetujuan dan langkah terkait sekuritas digital ini menandakan bahwa produk keuangan berbasis token (termasuk token properti) secara bertahap mendapatkan pengakuan resmi.

Selain itu, jalur tokenisasi aset fisik lainnya juga menunjukkan peningkatan minat, seperti token obligasi negara dan dana likuiditas, dengan partisipasi dari institusi besar. Banyak manajer aset besar juga terus memperbesar portofolio mereka, menandakan bahwa beberapa bidang telah mencapai standar pengakuan institusional.

Perubahan fokus diskusi industri juga terjadi.

Shaw menyatakan: "Proyek awal selalu menghadapi kontroversi tentang kepemilikan aset. Investor selalu bertanya: apa sebenarnya hak yang saya miliki? Bagaimana hak ini dilindungi secara hukum? Dan selama ini jawaban yang memuaskan belum pernah diberikan." Kini, industri mulai menghadapi dan berupaya menyelesaikan masalah inti ini.

Nilai investasi masih perlu diverifikasi

Dari sudut pandang investasi, tokenisasi properti tidak menciptakan sumber pendapatan baru. Nilai utamanya adalah meningkatkan ambang investasi, efisiensi operasional, dan likuiditas aset properti yang ada.

Shaw mengatakan: "Token properti mewakili hak pemilik terhadap properti fisik yang mampu menghasilkan pendapatan stabil, dan memiliki hak yang sah secara hukum."

Definisi ini sangat penting, karena membedakan antara model yang berkelanjutan yang didasarkan pada pendapatan nyata dan model yang hanya mengandalkan narasi pasar serta spekulasi di pasar sekunder.

Meski begitu, untuk menarik dana institusi secara besar-besaran, model properti tokenisasi harus menunjukkan keunggulan kompetitif nyata.

Crowther berpendapat: "Agar mendapatkan perhatian modal utama, tokenisasi properti harus membuktikan bahwa mereka memiliki nilai ekonomi yang nyata, bukan hanya inovasi teknologi. Saat ini, sebagian besar arsitektur terkait hanya meniru ulang model investasi properti yang ada dengan bentuk yang lebih kompleks."

Arah pengembangan masa depan

Tahap berikutnya dari tokenisasi properti tidak lagi bersaing dalam hal jumlah proyek baru atau token baru yang diterbitkan, melainkan dalam hasil operasional nyata.

Shaw menyatakan: "Institusi tidak akan sembarangan masuk hanya berdasarkan satu dokumen putih. Mereka akan bertindak setelah melihat platform mencapai operasi yang berskala dan patuh, serta memiliki catatan operasional lengkap yang dapat dilacak dan diaudit."

Ini adalah tantangan utama yang harus dilalui industri saat ini.

Dalam beberapa waktu ke depan, tingkat penyempurnaan aturan pengawasan dan kinerja operasional platform akan menentukan apakah pendekatan 'infrastruktur prioritas' ini dapat mewujudkan visi awalnya.

Jika jalur ini berhasil, tokenisasi properti akhirnya akan mendekati visi awalnya secara bertahap; jika tidak, kesenjangan antara ideal dan kenyataan industri akan terus berlanjut.

Pada akhirnya, teknologi saat ini bukan lagi penghambat utama perkembangan industri, melainkan infrastruktur dan sistem kepatuhan yang menjadi hambatan sesungguhnya.