Rumah dijual tidak cukup untuk melunasi pinjaman, apakah tetap menjual atau tidak?

Ini adalah pesan dari seorang teman minggu lalu, sebenarnya saya sudah menerima banyak pesan serupa, yaitu “Jika uang dari penjualan rumah tidak cukup untuk melunasi pinjaman bank, harus menambah uang sendiri, tetap menjual atau tidak?” Kita berpikir secara rasional, uang yang kamu pinjam dari bank tidak ada kaitannya dengan rumah, bank hanya memiliki “hak pengambilalihan rumah” dalam kondisi ekstrem, tetapi pinjaman ini adalah uang paling umum yang kamu pinjam dari bank—rumah yang dijual apakah bisa mendapatkan keuntungan besar, atau tidak cukup untuk melunasi pinjaman ini, tidak memiliki makna perbandingan apapun. Ini seperti “Saya hari ini pergi ke mal membeli baju, tergantung apakah uang yang saya hasilkan lebih banyak atau kurang dari teman SD saya”—perbandingan semacam ini sangat absurd. Tapi karena pinjaman ini disebut “KPR” (Kredit Pemilikan Rumah), kita secara alami akan menganggap keduanya terkait, ini adalah kesalahan nama, yang mudah menimbulkan salah paham bahwa “rumah melunasi utang”, padahal tidak. Setelah memahami konsep ini, kamu akan tahu jawabannya, yaitu tidak peduli kamu mau menambah uang sendiri atau tidak, jika kamu merasa rumah akan terus turun nilainya, maka harus dijual, tidak akan berubah karena kamu berutang lebih banyak, atau tidak menjual sekarang, otomatis nilainya akan naik di masa depan—sebenarnya, rumah tidak hanya sulit untuk naik lagi nilainya, tetapi kamu juga terus-menerus mengeluarkan biaya tanpa sadar. Saya pernah bilang, bahkan rumah yang kamu tempati sendiri pun seperti membayar sewa—alasan utamanya adalah kamu mengonsumsi rumah itu, sama saja dengan mengorbankan keuntungan tanpa risiko yang bisa didapatkan dari nilai pasar rumah tersebut. Misalnya rumahmu bernilai 20 juta, tingkat bunga tanpa risiko diasumsikan 1,5%, itu berarti 300 ribu, dan kamu tinggal di rumah itu, sama saja setiap bulan membayar sewa sebesar 2,5 juta (sebenarnya lebih, termasuk biaya properti dan lain-lain). Intinya di sini adalah biaya peluang, kamu memegang aset apa pun, esensinya biayanya setidaknya sama dengan tingkat bunga tanpa risiko, dan orang yang mendapatkan hasil investasi lebih tinggi, biayanya lebih besar. Jadi, tidak peduli kamu memegang rumah atau aset lain, pertama-tama kamu harus “terus membayar sewa”. Sewa ini adalah biaya waktu yang kamu keluarkan—biaya tanpa risiko yang harus kamu korbankan demi memegang aset tersebut—baik kamu rugi maupun untung, itu terus berjalan; kedua, jika kamu masih merugi, bagian kerugian ini saya sebut “biaya melihat kartu”. Apa maksudnya? Ini seperti poker, kamu merasa masih bisa menang, tidak mau fold, ingin melihat kartu lagi, maka kamu harus mengeluarkan uang untuk mengikuti permainan. Jika hasil akhirnya tidak sesuai harapan, maka kamu telah membayar risiko melihat kartu—ini diperlukan, tapi sebaiknya memenuhi beberapa syarat: pertama, kartu yang kamu pegang sangat menguntungkan secara probabilitas; kedua, biaya mengikuti permainan tidak terlalu tinggi; ketiga, hadiah di pot cukup besar. Dengan memenuhi ketiga syarat ini, mengikuti permainan dan kalah adalah hal yang wajar, tapi jika tidak, misalnya kondisi pasar properti sejak beberapa tahun lalu sudah sangat buruk (saya sudah bilang ini selama bertahun-tahun), bahkan jika kamu membeli, potensi kenaikan terbatas, dan kamu tidak memiliki keunggulan dibanding orang lain di bidang ini, dan sekarang kamu menyadari itu, tapi karena biaya tenggelam tidak bisa bereaksi, tetap mengikuti permainan secara pasif, maka meskipun beruntung menang, itu seperti judi, judi adalah jalan menuju kehancuran. Fold adalah bagian tak terpisahkan dari permainan, tidak ada orang yang bisa terus mengikuti setiap putaran, tidak ada gunanya mengikuti terus-menerus, cukup pindah ke permainan berikutnya, toh semua dihitung secara keseluruhan. Yang paling ditakuti apa? Orang ini bermain satu putaran, semua aset diinvestasikan di rumah, jika rumah gagal, orang ini akan hancur, itu disebut “tidak mampu kehilangan”, dan tidak mampu kehilangan biasanya berarti orang ini sudah kalah, karena kehilangan pilihan strategi, hanya bisa bertaruh sampai akhir, itu sama saja menyerahkan diri ke meja dan menyerahkan pisau ke tangan orang lain.