Menguasai pasar triliunan, mengapa tokenisasi properti tidak begitu populer?

Tulisan: Sean Lee, Forbes

Terjemahan: Saoirse, Foresight News

Selama bertahun-tahun, teknologi tokenisasi telah dipandang sebagai terobosan dalam merevolusi model investasi properti.

Dari segi teori, keunggulannya sangat jelas: investor dapat membagi kepemilikan aset properti berkualitas tinggi dalam jumlah kecil, menyelesaikan transaksi dalam hitungan menit, bukan seperti model tradisional yang memakan waktu berbulan-bulan, sekaligus memiliki likuiditas yang tak tertandingi oleh properti konvensional. Namun dalam kenyataannya, visi indah ini hingga saat ini belum dapat terwujud.

Meskipun telah berkembang selama bertahun-tahun, dalam pasar properti global yang bernilai sekitar 300 triliun dolar, proporsi properti tokenisasi masih kurang dari 0,1%. Bahkan di bidang tokenisasi aset fisik yang lebih luas, total nilai di blockchain sekitar 31 miliar dolar, yang hanya merupakan bagian kecil dari pasar secara keseluruhan.

Jarak besar antara ideal dan kenyataan ini sudah tidak bisa diabaikan.

Hingga hari ini, untuk berinvestasi di properti komersial berkualitas tinggi, tetap harus bergantung pada agen perantara, ambang investasi yang tinggi, dan periode kepemilikan aset yang panjang. Gagasan tentang transaksi token properti yang lancar, belum pernah benar-benar menjadi aplikasi nyata dalam skala besar.

Masalahnya bukanlah kekurangan jumlah token itu sendiri, melainkan hilangnya sistem hukum, operasional, dan kepatuhan yang lengkap, sehingga token semacam ini tidak bisa menjadi produk keuangan yang terpercaya.

Arah pengembangan yang terbalik

Salah satu kesalahan utama dalam eksplorasi tokenisasi awal adalah: terlalu fokus pada teknologi itu sendiri, bukan dari sudut pandang investor.

Sonia Shaw, pendiri sekaligus CEO OneAsset, mengatakan bahwa seluruh industri sejak awal telah salah arah. "Para pelaku hanya memikirkan 'aset mana yang bisa diunggah ke blockchain', tetapi mengabaikan masalah yang benar-benar diperhatikan oleh investor properti — yaitu, bagaimana membangun kepercayaan terhadap sebuah aset."

Ini juga menyebabkan munculnya banyak produk terkait di pasar. Produk-produk ini tampaknya terkait dengan aset properti, tetapi tidak didukung oleh kerangka dasar yang lengkap. Definisi kepemilikan aset kabur, aturan distribusi hasil tidak teratur, dan likuiditas yang ada hanya sebatas teori.

Inilah sebabnya mengapa setelah bertahun-tahun percobaan, investor institusi tetap bersikap menunggu dan melihat. Industri umumnya menganggap tokenisasi sebagai fitur tambahan, bukan fondasi utama dalam membangun sistem.

Kekurangan infrastruktur yang nyata

Pada intinya, industri properti tokenisasi selalu kekurangan serangkaian elemen pendukung dasar namun sangat penting: kepemilikan aset yang memiliki kekuatan hukum, mekanisme perputaran aset yang patuh aturan, layanan operasional dan distribusi hasil yang profesional, serta kemampuan integrasi dengan sistem keuangan yang ada.

Ini bukan konsep baru, melainkan standar umum dalam bidang investasi properti tradisional. Untuk mereplikasi aturan ini dalam sistem tokenisasi, itulah tantangan terbesar yang dihadapi industri.

Shaw menjelaskan, "Membangun kerangka kepemilikan yang sah, mekanisme perputaran yang patuh aturan, dan sistem layanan yang diawasi membutuhkan waktu dan sumber daya profesional yang besar, serta keterlibatan mendalam dari regulator."

Proses ini berjalan lambat, biaya tinggi, dan sebagian besar bersifat di balik layar, sehingga sulit dilihat oleh publik. Ini juga menjelaskan mengapa banyak proyek awal menghindari pembahasan mendalam tentang hal ini. Seperti yang dikatakan Shaw, sebagian besar proyek di industri ini mengejar penggalangan dana cepat, tetapi mengabaikan pembangunan infrastruktur yang mendalam.

Tanpa elemen inti tersebut, meskipun properti tokenisasi menunjukkan kemampuan teknologi, produk ini tidak akan menjadi produk keuangan yang dapat diandalkan. Ia menambahkan, "Tanpa fondasi ini, semua yang lain hanyalah upaya permukaan."

Akar permasalahan investor institusi yang menunggu

Dalam pandangan investor tradisional, yang mereka pertanyakan bukanlah konsep tokenisasi itu sendiri, melainkan ekosistem industri saat ini.

Kevin Crowther, manajer kekayaan pribadi dari UEA, mengatakan, "Model ini secara logika bisa berjalan, tetapi infrastruktur yang tidak lengkap dan aturan pengawasan yang tidak memadai sangat menghambat implementasinya."

Bagi institusi, masalah terbesar adalah ketidakjelasan aturan. Kepemilikan aset, kekuatan hukum hak, dan penyesuaian pengawasan lintas wilayah, hingga saat ini belum memiliki jawaban pasti. Dalam kondisi ini, sulit bagi institusi untuk merasa yakin mengalokasikan dana.

Selain itu, ada pertimbangan nyata: sebagian besar institusi dan kelompok berpenghasilan tinggi sudah mengelola aset properti melalui jalur yang matang.

Crowther menambahkan, "Mereka saat ini menggunakan alat investasi dengan kerangka pengelolaan yang jelas. Tokenisasi mungkin bisa meningkatkan efisiensi di beberapa bagian, tetapi saat ini justru menambah ketidakpastian dan masalah kompleks lainnya."

Karakteristik yang seharusnya dimiliki model matang

Jika infrastruktur yang hilang dapat dilengkapi, pengalaman investasi secara keseluruhan akan mengalami perubahan besar.

Menurut Shaw, investor dapat menyelesaikan proses masuk yang sesuai regulasi, berinvestasi di aset properti berkualitas tinggi yang dikelola institusi, dengan modal awal jauh lebih rendah dari standar tradisional; distribusi hasil yang terbuka dan transparan, langsung terkait dengan pendapatan sewa properti.

Yang sangat penting, aset akan memiliki likuiditas nyata yang dapat direalisasikan. Investor dapat keluar dari posisi melalui pasar sekunder yang diawasi, menghindari kerumitan proses transaksi properti konvensional.

Namun saat ini, model ideal seperti ini masih jauh dari jangkauan. Meskipun sebagian jalur tokenisasi aset fisik telah mempercepat penyelesaian transaksi dan meningkatkan likuiditas, kasus matang yang fokus pada properti masih sangat terbatas.

Tanda-tanda positif mulai muncul

Namun, berbagai indikator menunjukkan bahwa lingkungan eksternal untuk perkembangan industri sedang mengalami perubahan secara bertahap.

Regulator di kawasan seperti UEA mulai mengeluarkan aturan pengawasan aset digital yang lebih jelas. Perusahaan seperti Tokinvest, yang beroperasi berdasarkan regulasi Virtual Asset Regulatory Authority (VARA) UEA, telah resmi meluncurkan produk properti tokenisasi. Serangkaian langkah persetujuan dan inisiatif terkait sekuritas digital menandakan bahwa produk keuangan berbasis token (termasuk token properti) secara bertahap mendapatkan pengakuan resmi.

Selain itu, jalur tokenisasi aset fisik lainnya juga menunjukkan tren peningkatan minat dari institusi, seperti token obligasi negara dan dana likuiditas, dengan banyak manajer aset besar yang terus memperbesar portofolio mereka, menandakan bahwa beberapa sub-sektor telah mencapai standar pengakuan institusional.

Diskusi dalam industri juga mengalami perubahan fokus.

Shaw menyatakan, "Proyek awal selalu menghadapi kontroversi terkait kepemilikan aset. Investor selalu bertanya: apa sebenarnya hak yang saya miliki? Bagaimana hak ini dilindungi secara hukum? Dan selama ini, jawaban yang memuaskan belum pernah diberikan." Kini, industri sedang menghadapi dan berupaya menyelesaikan masalah inti ini.

Nilai investasi masih perlu diverifikasi

Dari sudut pandang investasi, tokenisasi properti tidak menciptakan sumber pendapatan baru. Nilai utamanya adalah meningkatkan aksesibilitas, efisiensi operasional, dan likuiditas aset properti yang ada.

Shaw mengatakan, "Token properti mewakili hak pemilik terhadap properti nyata yang mampu menghasilkan pendapatan stabil, dan memiliki hak yang sah secara hukum."

Definisi ini sangat penting, karena membedakan antara model yang berkelanjutan yang didasarkan pada pendapatan nyata dan model yang hanya bergantung pada narasi pasar serta spekulasi di pasar sekunder.

Meski begitu, untuk menarik dana dari institusi besar secara massal, model properti tokenisasi harus mampu menunjukkan keunggulan kompetitif yang nyata.

Crowther berpendapat, "Agar mendapatkan perhatian dari modal utama, token properti harus membuktikan bahwa mereka memiliki nilai ekonomi yang nyata, bukan sekadar inovasi teknologi. Saat ini, sebagian besar arsitektur terkait hanya meniru ulang model investasi properti yang sudah ada dengan bentuk yang lebih kompleks."

Arah pengembangan masa depan

Tahap berikutnya dari tokenisasi properti bukan lagi soal jumlah proyek baru atau token baru yang diterbitkan, melainkan hasil operasional nyata.

Shaw menyatakan, "Institusi tidak akan sembarangan masuk hanya dengan sebuah dokumen putih (white paper). Mereka akan bergerak jika melihat platform mampu menjalankan operasi secara skala besar dan patuh, serta memiliki catatan operasional lengkap yang dapat dilacak dan diaudit."

Ini adalah tantangan utama yang harus dilalui industri saat ini.

Dalam waktu dekat, tingkat penyempurnaan regulasi dan kinerja operasional platform akan menentukan apakah pendekatan 'infrastruktur dulu' ini dapat mewujudkan visi awal.

Jika jalur ini berhasil, tokenisasi properti akhirnya akan mendekati visi awalnya secara bertahap; jika tidak, jurang antara ideal dan kenyataan akan terus ada.

Pada akhirnya, teknologi saat ini bukan lagi penghalang utama, melainkan infrastruktur dan sistem kepatuhan yang menjadi hambatan sesungguhnya.