Pasar bernilai triliunan hanya menyumbang 0,1%? Tokenisasi properti adalah sebuah "self-hype" teknologi yang dirancang dengan cermat

Triliunan pasar properti, tokenisasi telah didorong selama bertahun-tahun, tetapi skala sebenarnya bahkan belum mencapai satu angka nol pun. Properti global sebesar 300 triliun dolar AS, proporsi tokenisasi kurang dari 0,1%; seluruh jalur aset nyata tokenisasi, total di chain hanya sekitar 31 miliar dolar AS, hampir tidak terlihat dalam pasar secara keseluruhan.

Ide "pembelian gedung kantor dengan pecahan kecil, transaksi selesai dalam beberapa menit, likuiditas mengalahkan tradisional" belum pernah terwujud. Kenyataannya: ingin berinvestasi di properti komersial berkualitas, tetap membutuhkan perantara, tingkat hambatan tinggi, dan siklus panjang. Ide jual beli bagian token, selama ini belum mampu membentuk aplikasi skala besar.

Masalahnya bukanlah jumlah token yang kurang, melainkan kurangnya sistem hukum, operasional, dan kepatuhan yang dapat menjadikan token sebagai produk keuangan yang terpercaya.

Kesalahan inti dalam eksplorasi awal adalah: membuat teknologi terlebih dahulu, bukan memikirkan dari sudut pandang investor. Sonia Shaw, pendiri sekaligus CEO OneAsset, mengatakan secara lugas: "Pelaku industri hanya peduli 'aset mana yang bisa di-chain', sama sekali mengabaikan hal yang benar-benar diperhatikan investor—bagaimana membangun kepercayaan terhadap sebuah aset." Akibatnya, muncul banyak produk di pasar yang tampaknya terkait properti, tetapi arsitektur dasarnya sangat buruk. Kepemilikan aset kabur, distribusi keuntungan kacau, likuiditas hanya ada di slide PPT.

Mengapa investor institusional selalu menunggu? Karena industri menganggap tokenisasi sebagai fitur tambahan, bukan inti dari sistem.

Keterbatasan infrastruktur adalah hambatan utama. Kepemilikan yang memiliki kekuatan hukum, mekanisme perputaran yang patuh, operasional dan distribusi keuntungan yang profesional, serta interoperabilitas dengan sistem keuangan yang ada—semua ini adalah standar dasar dalam investasi properti tradisional, tetapi dalam sistem tokenisasi semuanya menjadi bagian paling sulit untuk diatasi. Shaw menjelaskan: "Membangun kerangka kepemilikan yang sah, mekanisme perputaran yang patuh, dan sistem layanan yang diawasi membutuhkan waktu yang lama, sumber daya profesional, dan pengawasan yang mendalam dari regulator." Pekerjaan semacam ini berjalan lambat, biaya tinggi, dan semua dilakukan di belakang layar, sehingga proyek awal cenderung menghindari beban tersebut. Sebagian besar proyek hanya fokus pada penggalangan dana cepat, mengabaikan pembangunan infrastruktur yang mendalam. Tanpa fondasi ini, tokenisasi hanyalah trik teknologi.

Keraguan dari investor tradisional sangat jelas: bukan modelnya yang tidak bagus, tetapi ekosistem industri yang belum matang. Kevin Crowther, manajer kekayaan pribadi dari UEA, mengatakan: "Logika modelnya bisa berjalan, tetapi infrastruktur dan aturan pengawasan yang tidak lengkap sangat menghambat implementasi." Masalah terbesar bagi institusi adalah ketidakjelasan aturan: kepemilikan aset, kekuatan hukum hak, penyesuaian pengawasan lintas wilayah—semuanya belum memiliki jawaban yang pasti. Apalagi sebagian besar institusi dan orang dengan kekayaan bersih tinggi sudah menempatkan properti melalui jalur yang matang. Crowther menambahkan: "Mereka saat ini menggunakan alat investasi dan kerangka tata kelola yang jelas. Tokenisasi mungkin bisa meningkatkan efisiensi di beberapa bagian, tetapi saat ini justru menambah ketidakpastian dan kompleksitas."

Jika infrastruktur ini dilengkapi, seperti apa pengalaman idealnya? Shaw menggambarkan: investor melalui akses patuh, berinvestasi di properti tingkat institusi, modal awal jauh lebih rendah dari tradisional; distribusi keuntungan terbuka dan transparan, langsung terkait dengan sewa; yang utama adalah adanya likuiditas nyata, dapat keluar melalui pasar sekunder yang diawasi. Tetapi kenyataannya, jalur lain dari tokenisasi aset nyata (seperti token obligasi negara, dana likuiditas) sudah ada institusi yang masuk, sedangkan kasus matang di bidang properti sangat jarang.

Sinyal positif mulai muncul. Otoritas pengawas di UEA dan daerah lain mulai mengeluarkan aturan yang lebih jelas tentang aset digital; perusahaan seperti Tokinvest yang beroperasi di bawah aturan VARA telah resmi meluncurkan produk properti tokenisasi. Persetujuan dan langkah-langkah penerbitan sekuritas digital menandakan bahwa produk keuangan tokenisasi secara bertahap mendapatkan pengakuan resmi. Fokus diskusi industri juga berubah—dari "Apa hak yang saya miliki?" menjadi "Bagaimana hak-hak ini dilindungi secara hukum?" Pertanyaan yang dulu tidak bisa dijawab, kini mulai dihadapi secara langsung.

Namun, nilai investasi masih perlu dipertanyakan. Properti tokenisasi tidak menciptakan sumber pendapatan baru, nilai inti adalah mengoptimalkan hambatan, efisiensi, dan likuiditas. Shaw menegaskan: "Token properti mewakili hak yang nyata dan sah terhadap properti fisik yang mampu menghasilkan pendapatan stabil." Definisi ini membedakan antara model berkelanjutan berbasis pendapatan nyata dan model yang mengandalkan narasi untuk spekulasi. Tetapi untuk menarik dana institusi besar, harus menunjukkan keunggulan ekonomi nyata. Crowther berpendapat: "Agar mendapatkan perhatian modal utama, harus membuktikan bahwa diri sendiri memiliki nilai ekonomi nyata, bukan hanya inovasi teknologi. Saat ini, sebagian besar arsitektur hanya meniru ulang model investasi properti yang sudah ada dalam bentuk yang lebih rumit."

Perkembangan masa depan tidak terletak pada peluncuran proyek baru atau token baru, tetapi pada hasil operasional nyata. Shaw mengatakan: "Institusi tidak akan masuk hanya dengan satu dokumen whitepaper. Mereka akan bergerak jika melihat platform mencapai skala operasional yang patuh, memiliki catatan lengkap yang dapat dilacak dan diaudit." Dalam waktu dekat, tingkat penyempurnaan regulasi dan kinerja platform akan menentukan apakah jalan 'infrastruktur prioritas' ini bisa berhasil. Jika berhasil, properti tokenisasi mungkin mendekati cita-cita awalnya; jika tidak, jurang antara ideal dan kenyataan akan terus ada.

Pada akhirnya, teknologi bukan lagi hambatan, tetapi infrastruktur dan sistem kepatuhan adalah hambatan utama yang sesungguhnya.