Jadi saya telah menelusuri pajak properti sewaan akhir-akhir ini, dan satu hal yang terus muncul adalah depresiasi. Inilah hal yang kebanyakan orang tidak sadari: meskipun rumah sewaan Anda sebenarnya bisa meningkat nilainya di pasar, IRS mengizinkan Anda mengurangi depresiasi dalam pengembalian pajak Anda. Ini adalah salah satu keanehan dari kode pajak yang bisa secara serius mengurangi penghasilan kena pajak Anda jika Anda tahu cara menggunakannya.

Gagasan dasarnya sederhana. Rumah sewaan Anda kehilangan nilai seiring waktu karena aus dan aus, penuaan, dan penggunaan umum. IRS mengakui ini dan mengizinkan Anda mengurangi kerugian tersebut dari penghasilan Anda. Tapi ada cara tertentu Anda harus menghitungnya, dan mendapatkan itu dengan benar sangat penting.

Pertama, Anda perlu menghitung dasar biaya Anda. Itu bukan hanya apa yang Anda bayar untuk properti tersebut. Anda menambahkan biaya penutupan, biaya hukum, pajak transfer, dan perbaikan apa pun yang Anda lakukan sebelum properti siap disewakan. Tapi bagian penting di sini: Anda mengecualikan nilai tanah sepenuhnya. Tanah tidak mengalami depresiasi menurut IRS, jadi tidak ada tempatnya dalam perhitungan Anda. Jika Anda membeli properti sewaan seharga $300.000 dan nilai tanahnya $50.000, dasar depresiasi Anda akan menjadi $250.000.

IRS mengharuskan pemilik properti menggunakan sesuatu yang disebut Sistem Pemulihan Biaya Dipercepat yang Dimodifikasi, atau MACRS. Untuk properti sewaan residensial, ini membagi umur manfaat menjadi 27,5 tahun. Jadi Anda ambil dasar depresiasi $250.000 dan bagi dengan 27,5, yang memberi Anda pengurangan depresiasi tahunan sekitar $9.091. Itu uang yang bisa Anda kurangkan dari penghasilan sewaan Anda setiap tahun untuk tujuan pajak.

Satu hal yang perlu diperhatikan: depresiasi hanya dimulai ketika rumah sewaan Anda benar-benar siap menghasilkan pendapatan. Jika Anda menyelesaikan renovasi dan membuat properti tersedia untuk disewakan pada 1 Juli, saat itulah waktu mulai dihitung. Untuk tahun pertama itu, Anda memprorata pengurangan berdasarkan berapa bulan properti tersebut dalam layanan. Jadi dalam contoh kita, Anda hanya mengklaim setengah dari jumlah tahunan, yaitu $4.545, untuk tahun pertama itu. Kemudian selama 26,5 tahun berikutnya, Anda bisa mengklaim penuh $9.091.

Jika Anda melakukan perbaikan pada rumah sewaan nanti, itu akan ditambahkan ke dasar Anda dan disusutkan selama sisa umur manfaatnya. Di sinilah pencatatan menjadi sangat penting. Anda perlu memisahkan pemeliharaan rutin dari perbaikan nyata, karena hanya perbaikan yang akan ditambahkan ke dasar depresiasi.

Sekarang ada sesuatu yang sering dilupakan orang: recapture depresiasi. Ketika Anda menjual properti sewaan Anda, IRS ingin kembali pajak yang Anda hemat melalui pengurangan depresiasi. Anda akan berutang pajak atas semua pengurangan yang Anda klaim selama bertahun-tahun, yang bisa meningkatkan keuntungan kena pajak Anda secara signifikan. Inilah mengapa memahami depresiasi rumah dari awal sangat penting untuk strategi investasi keseluruhan Anda.

Setelah properti Anda sepenuhnya disusutkan setelah 27,5 tahun, Anda tidak bisa lagi mengklaim depresiasi. Tapi perbaikan apa pun yang Anda tambahkan selama waktu itu bisa disusutkan secara terpisah selama umur manfaatnya sendiri.

Pelajaran praktisnya: jika Anda memiliki properti sewaan, menghitung depresiasi sangat penting. Tidak rumit setelah Anda memahami metode MACRS, tapi memang membutuhkan ketelitian. Simpan catatan rinci tentang harga pembelian Anda, semua biaya terkait pembelian properti, perbaikan yang dilakukan, dan tanggal pasti properti tersedia untuk disewakan. Menghitung depresiasi rumah dengan benar bisa secara signifikan meningkatkan pengembalian setelah pajak dari investasi sewaan Anda.