Pasar properti apartemen sewa penuh di Seoul menurun drastis... Percepatan konversi sewa bulanan

Seoul pasar sewa apartemen penuh sedang berkembang karena penurunan jumlah pasokan dan kenaikan harga secara bersamaan, menuju arah peningkatan proporsi sewa bulanan secara cepat. Dalam musim pindah musim semi yang permintaannya terkonsentrasi, pasokan sewa penuh secara besar-besaran berkurang, pilihan penyewa menjadi terbatas, dan dampaknya menyebar ke harga sewa penuh serta pasar sewa bulanan secara keseluruhan.

Pada tanggal 19, menurut perusahaan data besar properti Asil, berdasarkan hari sebelumnya, total pasokan sewa penuh apartemen di Seoul sebanyak 15.427 unit. Ini menurun sebesar 49,9% dibandingkan 2 tahun lalu, yaitu 37.500 unit pada 18 April 2022. Semua 25 distrik di Seoul mengalami penurunan pasokan sewa penuh, dengan tingkat penurunan berturut-turut adalah Distrik Uryu 88,5%, Distrik Jungnang 88,0%, Distrik Gangbuk 83,5%, Distrik Seongbuk 83,4%, Distrik Gyeongcheon 77,1%. Pasokan sewa penuh di Gyeongcheon hanya 54 unit, di Jungnang 51 unit, di Gangbuk 50 unit, bahkan di komunitas besar seperti Moongyeok-dong, Moongyeok Modern di Uryu, yang memiliki 1281 unit, pasokan sewa penuh hanya 2 sampai 3 unit.

Latar belakang perubahan ini adalah perubahan struktur pasar yang mengikat antara jual beli dan sewa. Setelah kebijakan yang diumumkan pada 15 Oktober tahun lalu menetapkan seluruh wilayah Seoul sebagai area izin transaksi tanah, kewajiban tinggal minimal dua tahun setelah membeli rumah pun ditegakkan, sehingga “investasi selisih harga” yang terkait dengan hak sewa penuh secara teori terblokir. Sebelumnya, investasi selisih harga pernah menjadi salah satu jalur untuk meningkatkan pasokan sewa penuh, namun dengan menyempitnya jalur ini, pasar menafsirkan bahwa pasokan sewa penuh yang masuk ke pasar pun berkurang. Agen perantara di lapangan juga menyatakan bahwa bahkan di komunitas besar, hampir tidak terlihat pasokan sewa penuh.

Dalam pasar sewa penuh yang pasokannya berkurang, kenaikan harga sangat mencolok. Berdasarkan survei tren harga properti Korea, harga sewa penuh rata-rata apartemen di Seoul bulan lalu adalah 614,9 juta won Korea. Setelah 3 tahun 5 bulan, yaitu sejak Oktober 2022, harga ini kembali menembus 600 juta won, setelah sebelumnya tercatat 614,94 juta won. Tren kenaikan yang lebih tajam terlihat di komunitas baru. Di apartemen Hanwha Forêna di Miadong, Gangbuk, Seoul, dengan luas 84,8655㎡, yang ditandatangani kontrak sewa penuh pada tanggal 4 bulan ini seharga 775 juta won, naik dari 680 juta won pada kontrak bulan Desember tahun lalu untuk luas yang sama, dalam waktu kurang dari empat bulan, naik hampir 100 juta won. Rasio harga sewa penuh terhadap harga jual bulan lalu juga mencapai 52,1%, lebih tinggi dari 52,0% bulan sebelumnya. Dengan kenaikan cepat harga apartemen Seoul, rasio harga sewa penuh yang sebelumnya menurun selama 10 bulan sejak April tahun lalu, kembali meningkat setelah 11 bulan.

Dengan harga sewa penuh yang semakin mahal dan kekurangan pasokan, penyewa semakin beralih ke sewa bulanan. Berdasarkan data dari sistem pengungkapan harga transaksi nyata Kementerian Tanah, Infrastruktur, dan Transportasi, sejak awal tahun hingga hari sebelumnya, total kontrak sewa apartemen di Seoul sebanyak 67.506 unit, dengan kontrak sewa bulanan sebanyak 32.608 unit, atau sekitar 48,3%. Secara praktis, setiap 2 kontrak sewa, 1 di antaranya adalah sewa bulanan. Proporsi kontrak sewa bulanan di apartemen Seoul meningkat dari 28,2% pada 2019 menjadi 31,5% pada 2020, dan terus bertahan di atas 40% sejak 2022 hingga tahun lalu. Masalahnya, pasar sewa bulanan juga tidak cukup luas. Berdasarkan hari yang sama, pasokan sewa bulanan apartemen Seoul sebanyak 10.059 unit, berkurang 24,9% dibandingkan setahun lalu, dan 17,0% dibandingkan dua tahun lalu. Berdasarkan harga pasar Korea Real Estate Agency, rata-rata sewa bulanan apartemen Seoul bulan lalu adalah 1,528 juta won, kembali mencatat rekor tertinggi bulanan.

Pasar berpendapat bahwa kekurangan pasokan sewa penuh, kenaikan harga sewa penuh, pembatasan pinjaman sewa penuh, dan kekhawatiran beban pajak kepemilikan bersama-sama dapat mempercepat peralihan ke sewa bulanan. Sewa penuh dan sewa bulanan secara langsung berkaitan dengan kebutuhan nyata, terutama biaya hunian kelas rakyat, sehingga tidak bisa dipandang hanya sebagai perubahan bentuk transaksi semata. Tren ini diperkirakan akan semakin memperberat beban pasar sewa di Seoul di masa depan, dan perhatian besar akan tertuju pada kemungkinan pemerintah mengeluarkan kebijakan tambahan yang mempertimbangkan pasokan, keuangan, dan stabilitas harga secara bersamaan.