¿Las seis grandes bancos han reducido en 700 mil millones de yuanes el saldo de préstamos hipotecarios personales existentes, todavía es necesario pagar anticipadamente la hipoteca?

Preguntas a la IA · ¿Por qué se reduce el saldo de hipotecas personales en tiempos de pequeña primavera del mercado inmobiliario?

Reportero de Meiri: Zhao Jingzhi    Editor de Meiri: Wei Guanhong

¿El viento de la amortización anticipada de hipotecas ha terminado?

Desde la segunda mitad de 2022, los prestatarios de préstamos hipotecarios personales en nuestro país aceleraron la amortización anticipada de sus préstamos, formando gradualmente una ola de “pagos anticipados” durante un período de tiempo.

Pero ahora, escenas como reservar a las madrugada, hacer fila durante meses, ya no son comunes. ¿Sigue vigente el “viento” de la amortización anticipada? Los datos recopilados por el reportero de 《Diario Económico》 muestran que el saldo total de hipotecas personales en los seis grandes bancos estatales es de aproximadamente 24.48 billones de yuanes, lo que representa una disminución de aproximadamente 0.71 billones de yuanes en comparación con el año anterior.

“Ahora todavía hay personas que hacen pagos anticipados de hipotecas, pero en comparación con hace unos años, definitivamente no se puede llamar ‘tendencia’.” Wang Pengbo, analista jefe de Botong Consulting, afirmó que la disminución del saldo de préstamos hipotecarios se debe a la combinación de que los residentes están pagando anticipadamente sus hipotecas y a que la voluntad de comprar viviendas el año pasado no fue alta.

Es importante señalar que en el primer trimestre de este año, el mercado inmobiliario mostró una “pequeña primavera”, y sobre esta situación, el experto en políticas financieras senior Zhou Yiqin opina que esto no es una recuperación a corto plazo tras una caída excesiva, sino que, con la reducción gradual de las tasas de interés del mercado y la relajación progresiva de las políticas de compra de viviendas, la confianza del mercado se está recuperando de manera estable, y esta tendencia podría continuar en el segundo trimestre.

Disminución del saldo de hipotecas personales en 2025

Los datos recopilados por el reportero muestran que el saldo de préstamos hipotecarios personales en los bancos sigue en descenso.

En 2024, como principal entidad de emisión de hipotecas, los seis grandes bancos estatales redujeron en 0.62 billones de yuanes sus préstamos hipotecarios personales; y en todo 2025, la reducción neta fue de 0.71 billones de yuanes, lo que representa una mayor caída en comparación con 2024.

Es importante destacar que en la primera mitad de 2025, la reducción total de los seis grandes bancos estatales fue de 1078 millones de yuanes, significativamente menor que los 3255 millones de yuanes de la primera mitad de 2024, pero en la segunda mitad de 2025, la reducción fue de aproximadamente 6022 millones de yuanes, lo que amplió aún más la disminución general del saldo de hipotecas personales en comparación con 2024.

Con la continua reducción del saldo de hipotecas personales, los saldos en los seis grandes bancos estatales han dejado atrás la “era de 6 billones de yuanes”.

Desde una perspectiva nacional, el saldo de préstamos hipotecarios personales también está en descenso. Datos del Banco Central muestran que a finales de 2025, el saldo nacional de préstamos hipotecarios personales fue de 37.01 billones de yuanes, una disminución interanual del 1.8%, lo que indica que algunos bancos incluso han visto aumentar sus saldos de hipotecas personales, entrando en una fase de competencia más refinada en el mercado de préstamos.

Según expertos del sector, la disminución del saldo de hipotecas existentes en realidad refleja la lucha entre dos fuerzas: por un lado, cuánto se ha pagado anticipadamente; por otro, cuánto se ha añadido con nuevos préstamos hipotecarios.

“Ahora todavía hay personas que hacen pagos anticipados de hipotecas, pero en comparación con hace unos años, definitivamente no se puede llamar ‘tendencia’.” Wang Pengbo afirmó que la combinación de pagos anticipados y la baja voluntad de compra de viviendas el año pasado ha llevado a una reducción en el saldo de hipotecas en los bancos.

Yang Haiping, investigador especializado en gestión de patrimonio en la Asociación de Gestión de Riqueza de Beijing, expresó que el mercado inmobiliario todavía está en período de ajuste, con muchos clientes con necesidades básicas, pero también con muchos que prefieren esperar, y en general, el crecimiento de los préstamos hipotecarios es débil.

Primera primavera del mercado inmobiliario en el primer trimestre

En el primer trimestre de este año, las transacciones de viviendas de segunda mano en el continente chino experimentaron una pequeña primavera. Según el informe de CRIC, en marzo, la superficie de transacción de viviendas de segunda mano en las 20 principales ciudades fue de aproximadamente 17.97 millones de metros cuadrados, un aumento del 117% respecto al mes anterior y un 6% en comparación con el mismo período del año anterior; en el primer trimestre, la superficie total de transacciones fue de aproximadamente 41.08 millones de metros cuadrados, un aumento del 4% interanual.

En esta ola de “pequeña primavera”, ciudades de primer nivel como Beijing y Shanghái han actuado como “líderes”.

“La ‘pequeña primavera’ del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2026 está siendo impulsada principalmente por el mercado de viviendas de segunda mano en las ciudades de primer nivel, y actualmente se encuentra en una fase de recuperación moderada, con una tendencia de repunte que podría mantenerse”, afirmó Zhou Yiqin a los periodistas. Con la llegada de esta tendencia, el impacto positivo en el saldo de préstamos hipotecarios personales en los bancos comerciales también será gradual.

“Aunque aún no se ha producido un cambio completo, creo que no es una recuperación a corto plazo tras una caída excesiva, sino que, con la reducción gradual de las tasas de interés del mercado y la relajación progresiva de las políticas de compra de viviendas, la confianza del mercado se está recuperando de manera estable. Espero que esta tendencia continúe en el segundo trimestre”, señaló Zhou Yiqin. La actividad en las transacciones de viviendas de segunda mano impulsará directamente el aumento en las solicitudes de préstamos hipotecarios, desacelerando la caída del saldo y, en el futuro, apoyando positivamente el saldo de hipotecas, encaminando al mercado inmobiliario hacia una tendencia de “volumen en aumento y precios estables”.

Yán Yuèjìn, vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghái, afirmó que la “pequeña primavera” se centra más en las transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades clave, y que actualmente el mercado aún está en una fase inicial de recuperación en todo el país. En el segundo trimestre, la actividad del mercado mejorará aún más, brindando un apoyo positivo al mercado de préstamos. “Pero algunos clientes utilizan préstamos de fondos públicos, que no se reflejan en los datos de préstamos comerciales, y eso también afectará el saldo de los préstamos comerciales.”

Algunos bancos reportan un aumento evidente en la entrada de solicitudes de préstamos hipotecarios

En cuanto a la situación de los préstamos hipotecarios personales este año, el reportero notó que varias instituciones bancarias también expresaron su opinión en las conferencias de resultados. Entre ellas, el Banco de Comunicaciones tiene una perspectiva relativamente optimista sobre los préstamos hipotecarios personales.

En la conferencia de resultados de 2025, Zhou Wanfù, vicepresidente del Banco de Comunicaciones, indicó que desde marzo de 2026, la entrada de solicitudes de préstamos hipotecarios en el banco ha aumentado notablemente. “Esto debería ser una señal de estabilización del mercado inmobiliario.” Zhou Wanfù afirmó que si esta tendencia continúa, en 2026 los préstamos hipotecarios comenzarán a crecer de manera positiva, impulsando el crecimiento esperado de los préstamos minoristas del banco.

Por su parte, Wang Jingwu, vicepresidente del Banco Industrial y Comercial, respondió sobre la morosidad de los préstamos personales. Wang afirmó que la calidad de los activos de préstamos personales del banco ha mantenido una buena tendencia a largo plazo. En los últimos dos años, debido a la transformación económica, la regulación del mercado inmobiliario y el desajuste temporal entre oferta y demanda, la tasa de morosidad ha aumentado a corto plazo, en línea con la tendencia general del sector.

“Mi economía es sólida, resistente y con gran potencial; los fundamentos y tendencias a largo plazo no han cambiado. El riesgo de los préstamos personales será controlable en el futuro.” Wang afirmó que, con la implementación acelerada de un paquete de políticas y la continua liberación de beneficios, la base del mercado de créditos personales mejorará gradualmente y la calidad de los activos de los préstamos personales volverá a niveles razonables.

Aunque el gobierno sigue implementando políticas en el sector inmobiliario y el mercado muestra signos de recuperación, Yang Haiping expresó que la proporción de préstamos hipotecarios en la asignación de activos bancarios podría disminuir en el futuro.

Desde los datos actuales, el reportero observó que los grandes bancos han logrado un aumento significativo en los préstamos de consumo personal y los préstamos operativos. Por ejemplo, los préstamos de consumo personal del Banco Industrial y Comercial aumentaron en 77.819 millones de yuanes, un 18.5% más, y los préstamos operativos aumentaron en 2522.38 millones de yuanes, un 15.0% más; los préstamos de consumo personal en el Banco de China en el país aumentaron en un 28%.

¿Es rentable pagar anticipadamente la hipoteca?

Anteriormente, la “ola de pagos anticipados” de préstamos hipotecarios se debió principalmente a los prestatarios, por un lado, por las fluctuaciones económicas, y por otro, por la mayor volatilidad en los mercados financieros de nuestro país, con caídas significativas en acciones, fondos y otros activos, lo que redujo notablemente los rendimientos de inversión de los residentes comunes y aumentó su aversión al riesgo. Además, algunos préstamos hipotecarios existentes tenían tasas altas, con algunos por encima del 5%, y estos factores impulsaron a los prestatarios a usar parte de sus fondos destinados a inversiones para pagar anticipadamente.

Sin embargo, con la reducción de las tasas de interés de los préstamos existentes, el costo de los préstamos hipotecarios personales también está bajando gradualmente. Según datos del Banco Central, en febrero de este año, la tasa de interés ponderada de los nuevos préstamos hipotecarios personales fue de aproximadamente 3.1%, lo que representa una disminución de unos 10 puntos básicos respecto al mismo período del año anterior, manteniéndose en niveles bajos.

¿Es rentable pagar anticipadamente la hipoteca cuando las tasas están bajas?

“Si es rentable o no, depende de cuánto rendimiento tengan las inversiones o ahorros del consumidor y de la diferencia con la tasa de interés del préstamo.” Wang Pengbo afirmó. “Si el rendimiento de la inversión es superior a la tasa del préstamo, se puede considerar invertir más; si no, quizás convenga pagar parte o toda la hipoteca.” Además, hay que considerar reservar fondos para gastos cotidianos, jubilación, atención médica y otros futuros.

Por otra parte, en cuanto a los métodos de pago, generalmente, el método de amortización de principal igual en cada cuota implica pagar más capital y menos intereses en las primeras etapas, por lo que pagar anticipadamente puede ser más conveniente; en cambio, en el método de amortización de cuota fija, en las primeras etapas se paga más interés y menos capital, y si ya se ha pagado más de la mitad, quizás no sea necesario pagar anticipadamente.