Alternancia entre el antiguo y el nuevo modo, el sector inmobiliario se orienta hacia la "piedra angular de la estabilidad de la vida", entrando en un período de esfuerzo por la transformación | Foro anual de perspectivas 2026

Preguntas a la IA · ¿Por qué las políticas inmobiliarias en el “Quince Cinco” se están orientando hacia un desarrollo de alta calidad?

Este periódico (chinatimes.net.cn) reporta Li Beibei desde Shanghái

El año pasado, las políticas del mercado inmobiliario y sus fundamentos se aclararon gradualmente, logrando avances en la entrega de viviendas y estableciendo la construcción de viviendas de alta calidad como un consenso en la industria. 2026, como el primer año del “Quince Cinco”, acelera la transformación y actualización de la estructura económica nacional, y la industria inmobiliaria entra en un período clave de ajuste profundo y transformación.

El 2 de abril, en el foro anual de perspectivas 2026, el consenso y la práctica de los profesionales del sector indican que, aunque el camino de la transformación y el esfuerzo presenta desafíos, también existen oportunidades. Desde la “optimización de la oferta” en políticas hasta la “innovación en calidad” a nivel empresarial, desde la creación de “buenas viviendas” hasta la renovación urbana, la digitalización y la operación de activos ligeros, la industria inmobiliaria está dejando gradualmente de depender del tamaño tradicional, regresando a su función social y transformándose hacia la competencia en calidad.

Un nodo histórico de alternancia entre modelos antiguos y nuevos

Para el tema central de la transformación de la industria, expertos académicos y representantes empresariales expresan sus opiniones, interpretando las orientaciones políticas y las direcciones de desarrollo del sector.

Wang Shao, presidente de la Asociación de la Industria Inmobiliaria de Guangdong, señala que en comparación con el “Catorce Cinco”, las políticas clave del inmobiliario en el “Quince Cinco” han pasado de “aumentar la oferta y mantener un desarrollo estable” a “optimizar la oferta, promover un desarrollo de alta calidad y un nuevo modelo de desarrollo”, marcando la transición del crecimiento en escala a la mejora en calidad, y de la “herramienta de estímulo económico” a la “piedra angular de la estabilidad social”.

Frente a la nueva etapa de desarrollo, la industria inmobiliaria también enfrenta requisitos de contenido para un desarrollo de alta calidad, cuyo núcleo es lograr la “estabilidad del crecimiento, el equilibrio del desarrollo, la sostenibilidad ambiental y la equidad social” en una unión multidimensional, equilibrando además la estabilidad a corto plazo y el desarrollo saludable a largo plazo.

Wang Shao enfatiza que el objetivo final de las “buenas viviendas” es regresar a su atributo social, logrando que todos tengan acceso a una vivienda adecuada: “Hacer que el espacio urbano sirva mejor al desarrollo de todos los sectores de la población, esto está en total consonancia con el objetivo final de la construcción de ciudades modernas para el pueblo.” Las empresas inmobiliarias deben transformar simultáneamente el valor de las “buenas viviendas” y los “buenos servicios” en impulsores del crecimiento económico, estimulando el consumo y promoviendo inversiones efectivas; además, deben construir espacios y escenarios de alta calidad para la vida y la producción, liberando continuamente el valor a largo plazo de las “buenas viviendas”, promoviendo de manera sistemática y profunda la construcción de “buenas viviendas, buenos barrios, buenas comunidades y buenos distritos”, ayudando a que la inmobiliaria retorne a su función social y se convierta en un pilar clave para un desarrollo de alta calidad.

Yang Jin, secretario del comité y presidente de CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd., afirma que la industria inmobiliaria actualmente se encuentra en un nodo histórico de alternancia entre modelos antiguos y nuevos, donde la elección entre mantener el flujo de caja o la rentabilidad se ha convertido en un dilema que las empresas deben afrontar.

Yang Jin considera que los desafíos actuales de la industria son en esencia resultados inevitables de la transformación macroeconómica y la iteración de las etapas de desarrollo urbano. El modelo de crecimiento en escala que caracterizaba a la industria inmobiliaria ya no funciona, y el foco ahora está en mejorar los incrementos y activar los activos existentes. Las áreas en las que el país apoya firmemente, como la renovación urbana, la transformación de barrios en la ciudad, la construcción de viviendas asequibles y la creación de “buenas viviendas”, son tanto sectores clave guiados por el Estado como los principales campos de valor en el futuro de la industria inmobiliaria.

Basándose en esta evaluación, CITIC Urban ha establecido un patrón de doble impulso de “desarrollo + operación”, aprovechando la ventaja de la colaboración entre finanzas y la industria real de CITIC Group, centrada en la resolución de riesgos y la renovación urbana. Además, ha adoptado un modelo de transformación de las “cuatro nuevas”: explorar nuevos modelos, crear nuevos productos, aplicar nuevas tecnologías y construir nuevos ecosistemas, trazando un camino de transformación con características propias.

Rutas de innovación y desarrollo empresarial

En un momento clave de la transformación de la industria de “cantidad a calidad”, seguir las tendencias de desarrollo y explorar nuevas rutas de innovación se ha convertido en la tarea principal de las empresas inmobiliarias. Muchas empresas están enfocadas en mejorar la calidad, explorando modelos de desarrollo que cumplan con los requisitos del nuevo ciclo, impulsando la era de competencia en calidad.

Meng Wei, director del Instituto de Investigación Urbana de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., revela que están promoviendo la exploración de “Buenas viviendas 2.0”, centrada en la integración e innovación tecnológica, habiendo establecido un laboratorio de viviendas en su sede en Shenzhen para descubrir nuevos problemas, explorar nuevas tecnologías y verificar la percepción del cliente.

Green City Life Technology Group también está explorando formas concretas de construir “buenas viviendas”. Zhu Kuai, vicepresidente de Green City Life Technology Group y gerente general de Green City Construction Technology Group, señala que muchas empresas inmobiliarias enfrentan dificultades operativas porque utilizan principalmente modelos de desarrollo ensamblados y fragmentados.

“En el futuro, la competencia inmobiliaria será esencialmente una competencia de ‘tecnología + humanismo’ en viviendas inteligentes, y esa es precisamente la razón por la cual los modelos tradicionales de ensamblaje no pueden adaptarse ni crear buenas viviendas.” Zhu Kuai explica que actualmente, las tecnologías relacionadas con “buenas viviendas” de Green City ya se han implementado en varios proyectos, y en el futuro seguirán centradas en la tecnología y el humanismo, permitiendo que más personas vivan en viviendas que cumplen con el estándar “6633” de Green City.

Como uno de los principales representantes del sector de construcción por contrato, Gemdale también ha establecido un modelo único para crear “buenas viviendas”. Según Wang Xin, subgerente general de la gestión de desarrollo de Gemdale, la compañía ha construido un sistema de gestión integral en el sector de construcción para no residenciales, cubriendo todas las etapas desde decisiones de inversión inicial, planificación industrial, desarrollo y operación posterior.

Frente a la situación del sector, Gemdale ha lanzado los modelos "Construcción +” y “Construcción -”. Por un lado, para hacer frente a la feroz competencia en estándares tradicionales y a la demanda diversificada de los clientes, Gemdale ofrece servicios de valor añadido con capacidades en parques industriales, apartamentos de alquiler a largo plazo, asesoría financiera, servicios de propiedad y salud y deportes. Por otro lado, dado que la saturación de profesionales en el sector inmobiliario y la facilidad de reclutamiento en plataformas de inversión urbana y empresas tecnológicas favorecen demandas específicas o servicios particulares, Gemdale ha construido capacidades modulares para adaptar sus servicios, creando un modelo “Construcción -”. Además, está explorando en varias regiones modelos de consultoría de activos ligeros para ampliar su alcance de negocio.

Tendencias del sector hacia una estabilización sólida

Gracias a la plataforma de Beike, Behao Jia posee una percepción aguda del mercado. Wu Bin, gerente general del Centro de Innovación C2M de Behao Jia, afirma que, ante la gran transformación en la estructura del mercado inmobiliario, las transacciones de segunda mano en las principales ciudades representan más del 70%, y sus tendencias de precios reflejan mejor la realidad del mercado. Además, la relación entre oferta y demanda se ha invertido, con un aumento continuo en el inventario de segunda mano, y desde 2021, la industria ha entrado en una fase de mayor oferta y menor demanda, haciendo que los compradores sean más cautelosos.

Wu Bin opina que, en este contexto, la esencia de la “competencia por productos” en la industria es satisfacer con precisión las necesidades específicas de ciertos clientes. Por ello, Behao Jia ha lanzado el modelo C2M (Customer to Manufacturer, del consumidor al fabricante), cuyo núcleo es “todo en torno a C”. Con el avance tecnológico, mediante el análisis de grandes datos, IA y capacidades de contacto preciso con clientes, es posible identificar con precisión las demandas de C, permitiendo realizar evaluaciones de terrenos, posicionamiento de productos, diseño y marketing. Behao Jia ha desarrollado esta capacidad en soluciones, que ya ha probado en más de una docena de proyectos en colaboración con desarrolladores como招商, Yuexiu y Binjiang.

Yan Qiong, gerente general del Departamento de Industria de Construcción y Bienes Raíces de Kingdee China, analiza los obstáculos en la transformación digital de las empresas inmobiliarias, proponiendo una estrategia para romper con el enfoque de “producto óptimo” hacia uno de “arquitectura óptima”. Ella señala que muchas empresas enfrentan profundas dificultades en la digitalización y en la aplicación de IA, relacionadas con la antigua idea de buscar solo “el mejor producto”. Por ello, recomienda que, al seleccionar plataformas digitales, las empresas deben abandonar la idea de “el mejor producto” y adoptar una visión de “arquitectura óptima” en el nuevo contexto.

Específicamente, se debe priorizar plataformas digitales integradas que combinen “plataforma, datos, aplicaciones e inteligencia artificial”, capaces de satisfacer múltiples necesidades, permitir el desarrollo autónomo de agentes inteligentes internos, gestionar datos empresariales y reutilizar aplicaciones SaaS y agentes IA integrados, acelerando así la implementación de tecnologías IA, mejorando la eficiencia operativa y ayudando a superar los cuellos de botella en la transformación digital.

Además de las empresas centradas en la mejora de productos, Di Nan, vicepresidente de Modern Capital Management, se enfoca en el desarrollo y la situación de los profesionales en activos problemáticos. Ella opina que, en los primeros años, los activos problemáticos y la reestructuración de deudas eran áreas marginales en el sector inmobiliario, pero con los cambios en la industria, estos profesionales han ingresado en el núcleo del sector, y muchos inversores y operadores inmobiliarios también se han involucrado en activos problemáticos. Para Di Nan, en 2026, las percepciones de las empresas inmobiliarias, acreedores, compradores y el gobierno comenzarán a converger, marcando una verdadera ventana para reestructuraciones.

Mientras las empresas inmobiliarias tocan fondo, también aparecen señales de “estabilización sólida”, como indica Xia Yifeng, jefe de análisis del sector inmobiliario de Bank of China Securities y vicepresidente, quien señala que el mercado inmobiliario actual muestra una tendencia de estabilización en las principales ciudades, mientras que las no principales aún presentan debilidades. Los precios en las cuatro principales ciudades de primera línea muestran características distintas, pero en general se estabilizan, como en Beijing, donde las transacciones de segunda mano crecieron un 0.2% mes a mes; en Shanghai, tras nueve meses de caída, los precios de segunda mano desde mayo de 2025 hasta enero de este año han vuelto a subir, sincronizándose con Beijing; en las ciudades no principales, la situación es algo más débil.

Yifeng subraya que, dado que los precios de segunda mano han estado cayendo durante mucho tiempo, en algunas áreas la relación calidad-precio de estas viviendas empieza a destacar, ejerciendo cierta presión sobre las ventas de viviendas nuevas en los alrededores, por lo que los desarrolladores deben competir no solo en ubicación y entorno, sino también en la calidad y el producto.

Explorando caminos hacia una mejora sectorial

En la sesión de discusión temática del foro, Zhang Xiaoduan, subdirector del Instituto de Investigación de Colliers, como moderador, inició señalando que, aunque el mercado inmobiliario muestra señales positivas parciales, la confianza general aún se recupera lentamente, y la tendencia de desarrollo sigue siendo la principal preocupación de los profesionales.

Frente a las tendencias del mercado y los puntos de inflexión, ¿qué indicadores clave suelen seguir los actores del sector?

Cheng Longguxin, director de Longfor Group, indica que para predecir la tendencia del mercado, hay que seguir varios indicadores, pero dos son fundamentales para la estabilización: primero, el número de personas y empresas dispuestas a invertir y emprender, que impulsa la mejora en alquileres y transacciones; segundo, la cantidad de talento tecnológico en las 20 principales ciudades de China, que es clave para la estabilidad del mercado. Cheng añade que el desarrollo urbano debe centrarse en atraer recursos de innovación tecnológica y nuevas tecnologías, que son esenciales para la estabilidad del mercado.

Guo Rui, gerente general de Guangzhou de Hony辉煌, aporta datos concretos que muestran cambios positivos en el mercado. Solo en el mercado de viviendas de lujo en Guangzhou, ya en 2025 se observaba un “pequeño auge”. Los datos indican que en las últimas dos semanas de marzo, las visitas y transacciones aumentaron un 80%, y el monto creció 1.5 veces respecto al año anterior, con una mejora notable en viviendas de mayor precio.

Guo Rui explica que la razón principal de la mejora en las ventas es la actualización de productos. Las buenas viviendas seguirán generando más transacciones en el futuro, pero no solo por la mejora del producto, sino también por consideraciones estratégicas, mediante la mejora en la oferta, estimulando la demanda y la recuperación de la confianza en el mercado.

Meng Wei, director del Instituto de Investigación Urbana de China Merchants Shekou, señala que en 2024 y 2025, las buenas viviendas estarán principalmente en la etapa de orientación política y construcción de sistemas por parte de los desarrolladores; a principios de 2026, estos ya han avanzado en la implementación, logrando la transición de la promoción a la cadena de suministro. Por ejemplo, en招商, en 2025 solo se construyeron 6 proyectos demostrativos de buenas viviendas, pero a finales de 2025 y principios de 2026, más de 30 proyectos estaban en marcha, pasando de proyectos piloto a implementación completa, promoviendo firmemente la construcción de “buenas viviendas” para satisfacer las necesidades de una vida mejor.

Más allá de la construcción de “buenas viviendas”, Hu Mao, presidente de IWG China, extiende su visión a la comunidad y las instalaciones. Él cree que, para que las “buenas viviendas” sean realmente atractivas, deben ir acompañadas de buenas comunidades y buenas instalaciones.

Hu Mao señala que, además de mejorar la vegetación y las instalaciones comerciales, también se deben incluir espacios de oficina para atraer a diversos sectores industriales: “Por eso, hemos profundizado en oficinas flexibles en áreas no tradicionales y comunidades, porque vimos que también hay demanda de oficinas flexibles en esas zonas, complementando la construcción de comunidades y entornos de vida de calidad, y facilitando la introducción de industrias y el desarrollo sostenible.”

Este enfoque innovador es aplicable tanto al mercado incremental como a la renovación urbana. Zhou Zhipeng, director de valoración y consultoría profesional de Savills en Guangzhou, opina que el modelo de desarrollo de renovación urbana que se ha replicado sin fin ha llegado a su fin, y los proyectos que puedan destacar en el futuro se centrarán en explotar el diferencial del alquiler de tierras. Estos proyectos se dividen en dos categorías principales: uno, basarse en el patrimonio cultural local para crear características únicas e irrepetibles; y dos, en proyectos sin ubicación privilegiada, mediante la incorporación continua de contenido para construir competitividad.

Zhou Zhipeng enfatiza que la diferenciación, la personalización y la integración de contenido son las principales ventajas competitivas en la renovación urbana: “La renovación urbana está en una fase de transición entre lo viejo y lo nuevo, y el modelo tradicional de adquisición y desarrollo de terrenos está llegando a su fin. La industria avanzará desde un desarrollo extenso hacia uno más refinado.”

Responsable: Zhang Beibei Editora: Zhang Yuning