¿Un rendimiento de alquiler superior al 3% realmente confiable al invertir en propiedades viejas y deterioradas?

Preguntas a la IA · ¿Qué riesgos de costos ocultos deben tenerse en cuenta al invertir en propiedades viejas y deterioradas?

Las propiedades viejas y deterioradas en las principales ciudades del país están recibiendo noticias de inversión masiva. En Shanghái, las transacciones de viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones de yuanes alcanzaron el 72%, y en Pekín, la proporción de viviendas de ese rango de precio también subió del 23% hace dos años a más del 46%. La razón principal es que los precios han bajado lo suficiente, y la relación alquiler-venta empieza a superar la tasa de interés de los depósitos. Por ejemplo, en Jing’an, Shanghái, una propiedad vieja y deteriorada de 99 millones de yuanes tiene un alquiler mensual de 3000 yuanes, con una relación alquiler-venta del 3.6%, claramente más atractiva que el depósito fijo del 1.9% en el banco. Más importante aún, las autoridades están interviniendo para adquirir estas propiedades, lo que les da un respaldo. Por eso, muchos inversores están entrando en el mercado; en Tianjin, alguien compró 7 unidades por 3.5 millones de yuanes, y en Chengdu, otros adquirieron 8 por 3.3 millones, todos buscando rentabilidad por alquiler.

Hangzhou no es la excepción. Cada marzo, las propiedades viejas y deterioradas experimentan una pequeña primavera. Este año, la más destacada fue Xinshe New Village, donde en los primeros 20 días las transacciones superaron las del mes más alto del año pasado. La razón es simple: los precios han bajado. El precio medio del año pasado era de 22,400 yuanes/m², y este año solo 19,600 yuanes/m². Se dice que el 70% de los compradores son inversores de otras regiones que compran para alquilar.

¿Realmente es tan rentable como parece? Hagamos un cálculo: recientemente, una vivienda en la residencia de Shanghái Gongguo de 49 m² se vendió por 1 millón de yuanes. Si el alquiler puede llegar a 3000 yuanes/mes, la rentabilidad bruta supera el 3%. Pero, descontando vacancias, gastos de renovación, intereses de financiamiento y otros costos, la rentabilidad real se reduce considerablemente. Además, los precios de las viviendas siguen bajando, y los alquileres también se están ajustando a la baja. ¿Se puede mantener una tasa de retorno del 3%? Nadie puede garantizarlo.

Otra mentalidad que requiere precaución es la de apostar a la expropiación. El año pasado, un amigo compró una propiedad vieja en el distrito de Xihu, pensando que los precios ya habían tocado fondo, y la dejó para alquilar y esperar a la expropiación. Pero este año, encontró novia y necesitaba dinero para la boda. Al vender, descubrió que los precios habían bajado aún más que el año pasado, perdiendo más de 200,000 yuanes. La expropiación no llegó, y su inversión se perdió.

Por eso, aunque las propiedades viejas y deterioradas atraen atención, no siempre son un buen negocio. No solo se debe calcular el alquiler, sino también no apostar a la probabilidad baja de expropiación. El mercado todavía está en movimiento; hay que calcular bien los costos, dejar un margen de seguridad y decidir si vale la pena entrar.

Periodista de noticias de tendencia Wang Jiajun, Wu Jiayi, video Lan Junzi

Editor: He Fongkun