Mapa inmobiliario | Adquisición de terrenos de calidad en las principales ciudades, liderado por Yuexiu, China Resources y Poly en la lista de adquisición de terrenos

Preguntas a la IA · ¿Por qué las empresas estatales centrales y nacionales están comprando en contra de la tendencia en el mercado de tierras durante el invierno?

Mientras la mayoría de las empresas inmobiliarias optan por “apretarse el cinturón” para sobrevivir al invierno, empresas estatales centrales como Yuexiu Group, Poly Development, China Resources Land, China Jinmao y otras están comprando en las ciudades clave. En el primer trimestre de este año, el total de adquisición de terrenos por las 100 principales empresas inmobiliarias cayó casi un 50% interanual, pero en las ciudades principales de Guangzhou, Hangzhou y Shanghái, los terrenos clave se vendieron repetidamente a precios elevados. El “efecto Mateo” en el mercado de tierras se intensifica, fortaleciendo a los fuertes y dejando a los débiles fuera. Esto no solo es una competencia de fondos, sino también una re-votación sobre el futuro patrón urbano.

El primer trimestre, las 100 principales empresas inmobiliarias adquirieron terrenos por más de 140 mil millones de yuanes

Después de las vacaciones del Año Nuevo, la oferta y las transacciones de tierras en varias regiones se han recuperado, con ciudades como Shanghái y Hangzhou lanzando terrenos destacados, y las empresas inmobiliarias han aumentado su esfuerzo de adquisición, reduciendo la caída en los montos de compra. Según datos del Instituto de Investigación Centaline, de enero a marzo, el total de adquisición de terrenos de las 100 principales empresas fue de 146.52 mil millones de yuanes, una caída del 49.4% interanual, pero la disminución se redujo en 3.0 puntos porcentuales respecto a enero-febrero.

En la lista de las 20 principales empresas por valor añadido de nuevos terrenos en el primer trimestre, la mayoría son empresas estatales, centrales o plataformas de inversión urbana locales. Entre ellas, las principales empresas muestran una clara brecha en la escala de adquisición; Yuexiu Group lidera con 711 mil millones de yuanes en valor añadido de derechos, muy por encima de la segunda, China Resources Land, con 243 mil millones, mostrando un patrón de “liderazgo en niveles dispares”. Es importante destacar que solo cinco empresas tienen un valor añadido de derechos superior a 100 mil millones, incluyendo Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development, China Jinmao y Ningbo Yinzhou Urban Development.

Es relevante notar que algunas empresas muestran una gran diferencia entre el valor añadido total y el valor añadido de derechos, lo que indica que dependen más del modo de adquisición conjunta, como Shangshi Urban Development y Shanghai Zizhu.

Desde el primer trimestre, Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development y China Jinmao, con grandes escalas de adquisición, alta proporción de derechos y presencia en todo el país, con fuerte capacidad financiera y ventajas en financiamiento, son los “pilares” del mercado de tierras actual. Yuexiu Group lidera, con una escala de adquisición mucho mayor que otras, reflejando su determinación de expansión y ventajas financieras; además, Yuexiu Group adquiere terrenos con 100% de derechos, sin desarrollo en colaboración.

Debido a la dominancia de Yuexiu Group, su filial Yuexiu Properties fue separada para una clasificación independiente, y su escala de adquisición también es notable, ocupando el puesto 11 en valor añadido de derechos.

De hecho, actualmente, China Resources Land, Poly Development y China Overseas Land también se centran en desarrollo independiente, con una alta proporción de derechos en sus adquisiciones. Sin embargo, China Overseas Land tuvo un rendimiento pobre en el mercado de tierras en el primer trimestre.

Además, las plataformas y empresas de inversión locales profundizan en sus mercados, incluyendo Ningbo Yinzhou Urban Development, Shijiazhuang Urban Development Investment, Nanjing Jiangbei New Area Industrial Investment y empresas estatales de Yiwu. Su característica principal es que concentran sus adquisiciones en las ciudades donde operan, casi siempre con 100% de derechos, siendo actores importantes en el mercado local de tierras y asumiendo roles en renovación urbana y infraestructura.

Según CRIC, desde la perspectiva de las empresas adquirentes, el patrón de “empresas estatales centrales liderando, plataformas urbanas predominando” continúa, y la voluntad general de adquisición sigue siendo cautelosa. Entre las 100 principales en ventas, menos del 30% tiene reservas de tierras registradas.

Alta demanda por terrenos de calidad en ciudades clave, impulsando la recuperación del índice de sobreprecio promedio

Aunque el mercado en general se ha enfriado, los terrenos escasos en ciudades clave siguen siendo muy atractivos, y los fondos de las empresas inmobiliarias continúan concentrándose en activos de alta calidad con mayor certeza. Por ejemplo, el 25 de febrero, un terreno en la primera fase de la zona de caballerizas de Guangzhou, tras 9 horas y 243 rondas de puja, fue adquirido por Yuexiu Group por 23.604 mil millones de yuanes, con un sobreprecio del 26.6%, siendo la segunda venta más cara en la historia de Guangzhou, y el precio por metro cuadrado de vivienda en el sitio alcanzó un récord en Guangzhou.

El 6 de marzo, en Shanghái, un terreno residencial en Chengdong New City, en el distrito de Shangcheng, tras 109 rondas de puja, fue comprado por Poly Development por 3.22 mil millones de yuanes, con un sobreprecio del 51%, y un precio por metro cuadrado de 44,985 yuanes. Originalmente destinado a uso comercial y de oficinas, en abril de 2025 se cambió a uso residencial puro, reduciendo el índice de edificabilidad de 3.0 a 2.2, mejorando claramente su carácter residencial. El 13 de marzo, un terreno en Xujing, Qingpu, Shanghái, fue adquirido por Greenland China tras 6 rondas, por 2.67 mil millones de yuanes, con un sobreprecio del 6.6%, y un precio por metro cuadrado de 31,972 yuanes. Este fue el único terreno en la primera ronda de suministro en Shanghái que se vendió con sobreprecio, con ventajas evidentes en su ubicación.

En contraste con la fiebre en las áreas centrales de las ciudades clave, en muchas otras ciudades el mercado de tierras sigue en baja, con terrenos en Qingdao, Fuzhou, Wuhan y Tianjin vendidos a precios base o por debajo del precio mínimo. Esto se debe a una desaceleración en el ritmo de suministro y a la escasez de terrenos de alta calidad en las zonas centrales; además, las empresas inmobiliarias aún enfrentan presión financiera, concentrando sus compras en zonas centrales con alta certeza, y manteniendo cautela en áreas no centrales.

En cuanto al índice de sobreprecio, según CRIC, en lo que va del año, en un contexto de desaceleración en la oferta, el índice de sobreprecio en 300 ciudades sigue siendo bajo. Según datos del Instituto de Investigación Centaline, en el primer trimestre, el promedio de sobreprecio en terrenos residenciales en esas 300 ciudades fue del 5.0%. En enero, el mercado fue relativamente tranquilo, pero en febrero, impulsado por terrenos de alta sobreprecio como el de Guangzhou, el índice subió al 10.7%; en marzo, el promedio fue del 3.3%.

Desde la perspectiva de los analistas del Instituto de Investigación Centaline, el mercado de tierras en el primer trimestre continuó mostrando un patrón de “reducción en volumen y diferenciación en estructura”. En un contexto de cautela general en la adquisición de terrenos por parte de las empresas, los terrenos de alta calidad en ciudades clave aún atraen a las principales empresas estatales y centrales, reflejando una fuerte preferencia del mercado por activos con alta certeza. Al mismo tiempo, las estrategias de suministro en varias regiones se centran en la calidad y eficiencia, controlando el aumento de volumen, priorizando la oferta de calidad y gestionando el inventario. En el futuro, con la promoción de la renovación urbana y la liberación de la demanda de viviendas mejoradas, se espera que el mercado de tierras se estabilice y vuelva a la racionalidad en medio de una reestructuración.

Para el segundo trimestre, los analistas de CRIC creen que el mercado de tierras mostrará una tendencia de “recuperación parcial y cautela general”. Con la entrada de terrenos de alta calidad en ciudades clave, se espera un repunte temporal en la actividad de subastas, pero la cautela general de las empresas no cambiará fundamentalmente. En cuanto a la estructura empresarial, las empresas estatales y las buenas empresas locales seguirán profundizando en las ciudades de primer y segundo nivel gracias a sus ventajas de financiamiento; las plataformas urbanas en ciudades de tercer y cuarto nivel cumplirán funciones de respaldo; algunas empresas privadas sólidas y con buena salud financiera podrían aprovechar oportunidades para reabastecerse, pero en general, su capacidad de adquisición será limitada.

Periodista de Beike Finance, Jingyan Yuan

Editora Yang Juanjuan

Diseño Xu Xiao

Corrección Zhao Lin