He Wan'an: El esplendor de Vanke ya no existe, el precio de las acciones cae a su punto más bajo

¿Preguntar a AI · Cómo el modelo de alto apalancamiento de Vanke conduce a pérdidas enormes?

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■ 贺宛男

El martes de esta semana, se publicó el informe anual 2025 de Vanke con una pérdida masiva de 885.56 mil millones de yuanes, y el viernes la acción de la compañía ya cayó a 3.82 yuanes.

De las más de 5400 empresas cotizadas en A-shares, Vanke es la única que aún conserva su nombre original y continúa con su negocio principal entre las “Cinco viejas acciones” del mercado de Shenzhen y las “Ocho viejas acciones” del mercado de Shanghai. En enero de 2018, Vanke alcanzó la cima del sector inmobiliario global con una valoración de mercado de 4662.94 mil millones de yuanes. Hoy en día, su valor de mercado ha caído a 430 mil millones de yuanes(incluyendo acciones A+H), una reducción de más del 90%.

El informe anual 2025 muestra que la utilidad neta atribuible a la matriz fue de -885.56 mil millones de yuanes, incluyendo una pérdida por deterioro de crédito de 341.74 mil millones y una pérdida por deterioro de activos de 219.29 mil millones, sumando un total de 561.03 mil millones, lo que representa el 63.35% del total de pérdidas netas.

Los informes anuales de años anteriores de Vanke muestran que las “otras cuentas por cobrar” alcanzan más de 2000 mil millones de yuanes, y tras provisionar 337 mil millones a finales de 2025, aún quedan 1754 mil millones.

En 2015, el ex presidente de Vanke, Zhu Jiusheng, fundó y controló directamente la empresa de gestión de activos BoShang Asset Management Co., Ltd. ( en adelante “BoShang Asset”) y Shenzhen Pengjin Internet Financial Services Co., Ltd. ( en adelante “Pengjin”), y luego, liderando estas dos empresas, construyó varias “empresas colaboradoras”. Además, mediante estas empresas, estableció fondos colectivos y adquirió terrenos a precios exorbitantes. Estos fondos colectivos incluían fondos de gestión bancaria, planes de fideicomiso, fondos de seguros, e incluso “inversiones conjuntas de empleados”.

Según estadísticas, el tamaño de estos fondos colectivos creció rápidamente de 300 mil millones en 2019 a más de 1000 mil millones en 2021; mientras que el capital registrado de BoShang Asset es de 100 millones de yuanes, y movilizó financiamiento fuera de balance por más de 1000 mil millones, logrando un apalancamiento de hasta 1000 veces. Esto es lo que se denomina “Vanke sombra”.

Durante el ciclo de auge del mercado inmobiliario, la “Vanke sombra” apalancada con alto nivel de deuda generó altos retornos para la gerencia de Vanke y sus socios relacionados. Los informes relacionados revelan que el expresidente Yu Liang recibió en 2019 un total de 12.517 millones de yuanes en compensación, con un bono de beneficios económicos de 22.18 millones tras impuestos, sumando 34.697 millones; Zhu Jiusheng, entre 2018 y 2020, mantuvo su salario como presidente entre 11.23 y 11.27 millones; Wang Shi dejó voluntariamente su pensión millonaria desde 2023.

En 2021, se implementaron las “tres líneas rojas”, se estrechó el entorno de financiamiento, y la plataforma de BoShang sufrió una ruptura en su cadena de fondos, lo que impidió a los socios pagar las cuentas por cobrar a Vanke. Las cuentas por cobrar de Vanke se convirtieron instantáneamente en “deudas incobrables”. La pérdida por deterioro de crédito aumentó rápidamente en 2023, alcanzando 26.4 mil millones; en 2025, volvió a aumentar en 34.174 millones.

En cuanto a la pérdida por deterioro de activos de 21.929 millones, principalmente se debió a deterioro de inventarios, también resultado de la adquisición de terrenos a precios elevados a través de la “Vanke sombra”.

Lo que resulta fatal es que el riesgo de crédito de Vanke y el riesgo de terrenos a precios elevados se superponen. Entre 2017 y 2021, Vanke adquirió terrenos por un total de 5549 mil millones de yuanes. En 2017, el precio por metro cuadrado alcanzó los 7908 yuanes, y en 2021 se mantuvo en 6942 yuanes, muy por encima del promedio del sector.

El doble golpe del deterioro por crédito y por inventarios hizo que el patrimonio neto de Vanke cayera de 26.066 mil millones de yuanes a finales de 2024 a 11.69 mil millones, casi la mitad.

En su momento, el precio de las acciones de Vanke alcanzó un máximo de 42.24 yuanes, y ahora en A-shares solo vale 3.82 yuanes, y en H-shares solo 2.88 dólares de Hong Kong, lo que equivale a solo un tercio de su patrimonio neto(9.80 yuanes).

En 2017, Shenzhen Metro adquirió una participación en Vanke con una inversión en acciones de 66.37 mil millones de yuanes( comprando el 27.18% de las acciones de Vanke que poseían China Resources y Evergrande), y el valor de mercado se evaporó en más de 500 mil millones( el precio de las acciones cayó de 20.47 yuanes a 3.82 yuanes). Durante ese período, Shenzhen Metro también proporcionó préstamos a Vanke por un total de más de 30.7 mil millones de yuanes para ayudar a Vanke a pagar sus deudas. Shenzhen Metro, que antes obtenía beneficios de miles de millones, ahora se convirtió en una empresa con pérdidas. En 2024, Shenzhen Metro reportó una pérdida neta de 33.461 mil millones de yuanes, y en la primera mitad de 2025 volvió a perder 3.361 mil millones, eliminando las ganancias totales de los últimos cinco años, que sumaron 27.3 mil millones(.

En octubre de 2025, Zhu Jiusheng fue sometido a medidas coercitivas penales por presunto desvío de fondos y transferencia de beneficios, centrando la investigación en sus plataformas gestionadas, como BoShang Asset y Pengjin. En enero de 2026, Yu Liang, quien dirigió Vanke durante 36 años, se jubiló y renunció a todos sus cargos, y su responsabilidad en las decisiones relacionadas con las plataformas de BoShang está siendo investigada.

Shenzhen Metro intentó salvar a Vanke mediante préstamos de accionistas y garantías de bonos, pero el camino hacia su resurgimiento está lleno de obstáculos, como enfatizó el auditor en el informe anual: Vanke reportó una pérdida de 88.6 mil millones en ese año, con pasivos con intereses por vencer en un año por 160.6 mil millones, y solo 61.5 mil millones en efectivo, lo que genera una incertidumbre significativa sobre su capacidad de continuar operando.

Editor| Li Li

Revisor| Wang Wei