El 30% de participación empresarial se estabiliza Las empresas inmobiliarias se centran en "buenas casas" y en la transformación de la gestión de existencias

Preguntas a la IA · ¿Por qué el 30% de las empresas inmobiliarias pueden mantener su resiliencia en medio de la reestructuración del sector?

Periodista de Zhongjing, Lu Zhikun, reportando desde Beijing

El informe temático publicado recientemente por el Instituto de Investigación Zhongzhi muestra que, para 2025, el mercado inmobiliario nacional todavía estará en período de ajuste, con las ventas de las cien principales empresas en declive, pero la diferenciación interna en el sector se está intensificando.

En la reciente conferencia de lanzamiento de los resultados de investigación de las “Cien principales empresas inmobiliarias de China en 2026”, el Instituto Zhongzhi publicó el “Informe de investigación de las cien principales empresas inmobiliarias de China en 2026” (en adelante, el “Informe”), que señala que, bajo la presión de la liquidez, la industria inmobiliaria ha pasado de una fase de expansión de escala y alto apalancamiento a una etapa sustancialmente centrada en la supervivencia y el desarrollo de alta calidad. En este proceso, las empresas que se enfocan en la distribución en ciudades clave y en la transformación hacia “buenas viviendas” y la operación de stock están estabilizando su base fundamental.

La gestión de la liquidez sigue siendo la prioridad

El “Informe” muestra que, en términos de indicadores de escala, el sector en general todavía está en una fase de fondo. Para 2025, las ventas totales de las cien principales empresas alcanzaron 32.605,2 mil millones de yuanes, con una caída interanual del 18,1%; la superficie de ventas fue de 14.857,9 millones de metros cuadrados, con una disminución del 24,3%. Debido a factores como la reducción en la escala de entregas de proyectos, cargas históricas y deterioro de activos, los ingresos operativos de las empresas en las cien principales han caído durante dos años consecutivos, alcanzando en 2025 un promedio de 321,6 millones de yuanes, con una disminución del 6,5% interanual.

Pero en medio de la caída general de los datos, algunas empresas muestran una fuerte resiliencia operativa. El “Informe” indica que aproximadamente el 30% de las empresas mantienen una posición de mercado relativamente estable, con ventas y adquisición de terrenos en los primeros 100 en 2024 y 2025. Estas empresas generalmente adoptan una estrategia basada en ventas para determinar inversiones, concentrando recursos en segmentos de calidad en ciudades clave, para cumplir con sus resultados de ventas a través de la fuerza de sus productos. En comparación, algunas empresas con insuficiente escala de inversión o cargas históricas pesadas tienen una estabilidad operativa más débil, y la reestructuración del sector continúa.

Un responsable de marketing de una de las diez principales empresas estatales del sector dijo a la periodista de “China Business News” que todavía son cautelosos con las inversiones, esperando señales adicionales del mercado, especialmente para entender si la actual tendencia de “pequeña primavera” es una liberación retrasada de la demanda del año pasado o si hay nuevos clientes en aumento. Indicó que actualmente la empresa se centra en oportunidades de inversión en ciudades como Hangzhou, Chengdu y Xi’an, ya que la relación entre ventas e inversiones en estas ciudades es relativamente favorable.

“Antes de adquirir terrenos, hacemos cálculos: el proyecto debe poder comenzar a vender en 6 meses, y lo ideal es vender el 80% en la apertura. Si en un año aún no se ha liquidado, ese proyecto básicamente puede considerarse un fracaso interno, y para volver a solicitar aprobación para adquirir terrenos en esa ciudad, el grupo tendrá que reconsiderar si todavía quiere seguir con ese proyecto.” afirmó el responsable de marketing. En el entorno actual, mantener la flexibilidad en inversiones y la seguridad del flujo de caja sigue siendo la prioridad principal para las empresas inmobiliarias.

Este también es un aspecto clave en el “Informe” del Instituto Zhongzhi. El instituto señala que, a corto plazo, garantizar la seguridad de la liquidez sigue siendo el núcleo operativo de la mayoría de las empresas inmobiliarias. El “Informe” estima que en 2026, el monto de bonos vencidos de las empresas alcanzará los 731.1 mil millones de yuanes, manteniéndose en niveles elevados, y el modelo tradicional de “financiarse con deuda” ya no es efectivo.

El Instituto Zhongzhi recomienda que las empresas inmobiliarias aumenten la reducción de inventarios, utilicen activamente las políticas para que los gobiernos locales compren stock de viviendas para viviendas de protección social, y aprovechen las oportunidades de financiamiento mediante bonos especiales para recuperar fondos. Además, deben conectar plenamente con el mecanismo de “lista blanca” y usar de manera flexible herramientas de extensión de deuda con intereses para aliviar la presión de pago a corto plazo.

Buscar espacios de crecimiento adicional

Mientras se resuelven los riesgos del stock, ¿dónde está el espacio para el crecimiento adicional del sector?

Aunque la tasa de crecimiento general del sector se ha desacelerado, la demanda fundamental todavía existe. Según el “Informe”, durante el período del “Plan Quinquenal” (2021-2025), la demanda total de viviendas en las ciudades a nivel nacional será de aproximadamente 4.98 mil millones de metros cuadrados. Con la concentración de población en ciudades clave, la reducción del tamaño familiar y el envejecimiento de la población, la demanda de mejora se ha convertido en el soporte principal del mercado de viviendas nuevas.

En base a esto, la creación de “buenas viviendas” que sean adecuadas para el mercado se ha convertido en la clave para que las empresas inmobiliarias contrarresten la presión del ciclo. Además del desarrollo incremental, el sector está entrando en una era de stock en su totalidad. El “Informe” menciona que, durante el período del “Plan Quinquenal”, la inversión directa en renovación de barrios antiguos y actualización urbana será enorme. La construcción de viviendas en alquiler a largo plazo, operaciones comerciales y fondos inmobiliarios, que son negocios de activos ligeros y servicios operativos, se están convirtiendo en direcciones importantes para que las empresas inmobiliarias superen los límites del desarrollo y busquen nuevos puntos de crecimiento de beneficios.

“Nuestro concepto de ‘buenas viviendas’ ya no se limita a un simple producto arquitectónico, sino que es un sistema que incluye paisajismo, servicios públicos, gestión de propiedades y relaciones vecinales.” afirmó un responsable del Departamento de Construcción de la Ciudad Parque de la Nueva Área de Tianfu, Sichuan, en una entrevista con la periodista.

Este responsable explicó que, como primer promotor del concepto de “ciudad parque”, la Nueva Área de Tianfu ha formado en sus casi diez años de planificación y construcción una estructura de red con amplios espacios y entrelazados de azul y verde. Actualmente, la proporción de áreas verdes ecológicas en la zona alcanza el 72.1%, con 77,000 acres de áreas verdes y cuerpos de agua, una media de 19 metros cuadrados de parques por persona, y una densidad de red vial de 8.6 km por km². La creación de infraestructura ecológica y básica en esta área en realidad proporciona un soporte externo para que las empresas inmobiliarias desarrollen “buenas viviendas”.

En términos de lógica de mercado, esa zona está promoviendo un cambio de la mentalidad tradicional de “producción, ciudad, personas” a “personas, ciudad, producción”. El responsable mencionado dijo: “La demanda de compra no solo es por el producto de vivienda, sino también por un estilo de vida.”

Frente a la tendencia general de cautela en las inversiones de las empresas inmobiliarias, los gobiernos locales también intentan mejorar el entorno empresarial para abrir el ciclo de “deseo de comprar, valioso para comprar, dispuesto a construir”. El responsable explicó que, para que las desarrolladoras “quieran construir”, la Nueva Área de Tianfu reduce los costos de desarrollo desde los aspectos de elementos y sistemas, estableciendo una matriz de comunicación “1+3+N” entre gobierno y empresas, logrando que el 100% de los trámites administrativos se hagan en línea, acortando al máximo los tiempos de aprobación para mejorar la eficiencia operativa; promoviendo la vinculación de terrenos y acelerando la liquidación de proyectos, para que los fondos en la zona puedan circular rápidamente y crear un ciclo virtuoso.

Estas estrategias a nivel micro en las políticas locales coinciden con las rutas propuestas en el “Informe” de seleccionar áreas clave en ciudades con ventajas, mantener inversiones moderadas y reducir costos de desarrollo para romper el estancamiento.

En la opinión general, la era de depender del apalancamiento alto para escalar ya terminó; en el futuro, la competencia de las empresas se centrará en la capacidad de gestionar la seguridad del flujo de caja y en perfeccionar la operación y la calidad del producto.