¿Mantener el flujo de caja o las ganancias en medio de un aprieto? El presidente de CITIC Urban Development, Yang Jin, propone un nuevo modelo de gestión de riesgos | Foro anual de perspectivas 2026

Este periódico (chinatimes.net.cn) reportero Zhang Bei Huang Zhinan Shenzhen reporta

“El camino de la transformación aunque presenta desafíos, ya ha llegado el amanecer y la luz está por delante.” El secretario del Comité del Partido y presidente de CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd., Yang Jin, dijo en el foro anual 2026.

Yang Jin afirmó claramente: “La industria inmobiliaria ya se encuentra en una encrucijada histórica de pasar del crecimiento incremental a la mejora de la stock, el modelo de crecimiento a gran escala y poco refinado ya no funciona, y en el futuro la competencia central de las empresas inmobiliarias se centrará en la innovación de modelos, la creación de productos y otras seis capacidades clave.”

Enfrentando la difícil situación de “preocupación tanto por avanzar como por retroceder” en la industria, Yang Jin reveló sistemáticamente la ruta de transformación de “cuatro novedades” de CITIC Chengkai, centrada en “explorar nuevos modelos, crear nuevos productos, aplicar nuevas tecnologías y construir un nuevo ecosistema.”

Nueva lógica en la era de la stock

“Actualmente estamos en una encrucijada sin precedentes.” Yang Jin abrió su discurso señalando la difícil situación de supervivencia que enfrentan toda la industria. El núcleo de esta dificultad es la pregunta definitiva que las empresas inmobiliarias no pueden evitar en un ciclo de descenso del mercado: ¿mantener el flujo de caja o mantener las ganancias?

En las palabras de Yang Jin, esta doble dificultad se concreta en la situación general de la industria. Los fondos de las empresas inmobiliarias se consolidan en tierras y activos inmobiliarios, en un ciclo de mercado en declive, la desinversión se ve obstaculizada; si no aceleran la liquidación a precios reducidos para recuperar liquidez, las empresas enfrentan riesgos de quiebra; pero si promueven ventas masivas con descuentos, los pagos recibidos erosionarán directamente las ganancias y la calidad de los informes financieros, provocando una caída en EBITDA, aumento del apalancamiento y doble presión en operaciones y finanzas.

Incluso CITIC Chengkai no ha podido mantenerse indemne en el ciclo de declive de la industria: de 2022 a 2024, la compañía sufrió pérdidas continuas debido a deterioros colectivos de activos, hasta que en 2025 logró beneficios.

“Es como arreglar el tejado cuando hace sol, en lugar de esperar a que la lluvia y el viento filtren para actuar.” Yang Jin citó la opinión del presidente de Fosun International, Guo Guangchang, señalando que esta doble dificultad no es causada por fluctuaciones de mercado a corto plazo, sino que es una consecuencia inevitable de la reconstrucción completa de la lógica subyacente de la industria.

La Conferencia Central de Trabajo Urbano ya ha aclarado que el desarrollo urbano en nuestro país ha pasado de una expansión a gran escala a una nueva etapa de mejora y eficiencia en la stock, lo que significa que la lógica de crecimiento que sustentó la supervivencia del sector inmobiliario en los últimos treinta años ha cambiado radicalmente.

Yang Jin revisó en su discurso el antiguo modelo de crecimiento de la industria. En el pasado, las empresas inmobiliarias lograban una rápida expansión mediante alta deuda, alto apalancamiento y alta rotación, con un crecimiento altamente dependiente de los dividendos de tierras y la prima de mercado, donde la competencia principal residía en la prima de tierras, viviendas y marcas.

Pero en la era de la stock, este modelo de crecimiento a gran escala y poco refinado ha llegado a su fin, y el foco del desarrollo se ha desplazado completamente hacia la optimización del incremento y la activación de la stock. Las políticas nacionales apoyan principalmente la renovación urbana, la transformación de barrios, la construcción de viviendas asequibles y la creación de “buenas viviendas”, que se convertirán en los principales campos de creación de valor en el futuro inmobiliario.

Aunque la industria aún atraviesa un ciclo de ajuste profundo, Yang Jin mantiene un juicio claro sobre su desarrollo a largo plazo. Considera que las tres propiedades centrales del sector inmobiliario no han cambiado.

“Primero, afecta la seguridad financiera; segundo, beneficia la vida de la gente; tercero, conecta muchas industrias aguas arriba y abajo. La urbanización y la actualización del consumo seguirán impulsando el crecimiento del sector.” Yang Jin analizó además que, en un contexto de políticas continuas, las expectativas del mercado se han recuperado notablemente en comparación con hace uno o dos años, y la opinión predominante en la industria es que el mercado se estabilizará entre finales de 2026 y principios de 2027.

Más importante aún, Yang Jin aclaró en su discurso la dirección de la reconstrucción de la competencia central de las empresas inmobiliarias en un nuevo ciclo. Afirmó que la competencia futura en el sector no será por la velocidad o escala de adquisición de terrenos, sino por la capacidad de crear valor “que convierte en oro” a través de las empresas, desglosada en seis capacidades clave: innovación de modelos, creación de productos, diseño financiero, integración de recursos, aplicación tecnológica y eficiencia operativa.

“Las empresas inmobiliarias necesitan urgentemente completar la transición de ser desarrolladores a operadores urbanos integrados,” esta conclusión de Yang Jin también marca la dirección central de la transformación de CITIC Chengkai.

“Cuatro novedades” para romper el estancamiento

Como plataforma inmobiliaria principal del sector de urbanización de CITIC Group, la ruta de transformación de CITIC Chengkai se ajusta completamente a su juicio sobre el nuevo ciclo de la industria.

Apoyándose en la ventaja de la colaboración entre finanzas y manufactura del Grupo CITIC, CITIC Chengkai ha establecido un patrón de negocio de doble motor de “desarrollo + operación”, centrado en la resolución de riesgos, renovación urbana, inversión en activos clave y operación de activos de calidad, y basa su lógica en la innovación, el largo plazo, el producto y el servicio, construyendo un sistema de transformación de “explorar nuevos modelos, crear nuevos productos, aplicar nuevas tecnologías y construir un nuevo ecosistema”, respondiendo con precisión a los requisitos de las seis capacidades centrales de las empresas inmobiliarias en el nuevo ciclo.

La exploración de nuevos modelos es el núcleo de la transformación de CITIC Chengkai y también la solución principal para resolver la doble dificultad de la industria, siendo su modelo de resolución de riesgos más emblemático el “apoyo financiero + aislamiento de riesgos + gestión de activos”.

Yang Jin explicó en detalle la lógica central de este modelo: primero, introducir fondos adicionales en proyectos en riesgo, provenientes de créditos adicionales de acreedores existentes, bonos de beneficios comunes de las AMC y fondos propios de CITIC Chengkai; segundo, construir una estructura de aislamiento de riesgos específica para garantizar que los fondos adicionales operen de forma cerrada dentro del paquete de activos, logrando una separación total del riesgo del sujeto original; tercero, y más importante, CITIC Chengkai toma el control, aporta capacidades de gestión de desarrollo, y ofrece servicios especializados como gestión de construcción, supervisión y operación por encargo, promoviendo que los proyectos en quiebra se conviertan en activos efectivos, y finalmente, mediante ventas, tenencia, operación y disposición, recuperar fondos y completar la eliminación del riesgo.

Este modelo ya ha sido validado a escala en la industria, y la colaboración de CITIC Chengkai con Kaisa para aliviar dificultades es un ejemplo típico de su implementación.

Hasta ahora, este modelo de resolución de riesgos se ha implementado en más de 30 proyectos en varias ciudades del país, gestionando un valor de activos superior a 2000 mil millones de yuanes.

La creación de nuevos productos es el principal medio para que CITIC Chengkai mejore la calidad del incremento y practique la orientación de “buenas viviendas”. Yang Jin reveló que CITIC Chengkai ha alineado sus productos con los requisitos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, lanzando la visión de valor de producto “buen entorno residencial, buena calidad de construcción, buen diseño de viviendas, buena gestión operativa, alto nivel de inteligencia y servicios de valor añadido”, formando un sistema completo de estándares de productos con 6 leyes, 18 volúmenes, 108 directrices y 1280 elementos técnicos específicos, cubriendo líneas completas de viviendas básicas, mejoradas y de alta gama.

Además de los nuevos modelos y productos, CITIC Chengkai utiliza nuevas tecnologías para potenciar toda la cadena de valor y construir un ecosistema a largo plazo.

En cuanto a la aplicación tecnológica, CITIC Chengkai emplea tecnologías digitales, inteligentes y ecológicas en construcción, productos y operaciones: en construcción, utiliza gemelos digitales y maquinaria inteligente para visualizar, hacer eficiente y asegurar la seguridad en la construcción; en productos, integra sistemas de sombra de bajo carbono, agua potable en toda la vivienda y conectividad inteligente para mejorar la comodidad y eficiencia energética; en operaciones, usa IA para apoyar análisis de mercado y clientes, además de expandir nuevos campos como estacionamientos, y obtiene derechos de concesión de activos a través de fondos, realizando operaciones finamente ajustadas para mantener flujos de caja estables en ciclos.

“Con profesionalismo para mantener los límites, innovación para romper obstáculos y colaboración para crear el futuro,” Yang Jin concluyó su discurso haciendo un llamado.

Editor: Zhang Bei
Editor en jefe: Zhang Yuning