Vanke tendrá ingresos de 233.4 mil millones para 2025, y la lucha contra riesgos aún está en camino

¿Preguntas a AI · ¿Cuáles son los factores profundos que se entrelazan detrás de la ampliación de las pérdidas de Vanke?

Reportero de Ji Mian Xinwen | Wang Yuhan

La noche del 31 de marzo, Vanke divulgó su informe anual de 2025. El informe financiero muestra que los ingresos operativos del año fueron de 2334.3 mil millones de yuanes, una disminución del 32.0% en comparación con el año anterior; la utilidad neta atribuible a los accionistas fue de -885.6 mil millones de yuanes, con un aumento del 78.98% en las pérdidas en comparación con 2024; el monto de ventas contratadas fue de 1340.6 mil millones de yuanes, una caída del 45.5% en comparación con el año anterior; y se entregaron más de 117,000 viviendas durante todo el año.

En la sección “A los accionistas” del informe anual, la gerencia de Vanke admitió: “En 2025, la compañía fue afectada por múltiples factores superpuestos, y su desempeño operativo estuvo muy por debajo de las expectativas de los accionistas, con una pérdida aún mayor que en 2024. Por ello, la gerencia presenta sus sinceras disculpas a todos los accionistas.” Al mismo tiempo, la gerencia afirmó: “Resolver la carga y los problemas derivados del modelo de desarrollo de ‘alto endeudamiento, alta rotación, alto apalancamiento’ requiere tiempo.”

A pesar de que los resultados están profundamente en pérdidas, en el último año Vanke continuó promoviendo la gestión de riesgos. A través de la revitalización de recursos existentes, transacciones de activos en masa y el apoyo financiero del accionista mayoritario, Grupo Ferroviario de Shenzhen, Vanke completó en todo el año el pago de deuda pública por 332.1 mil millones de yuanes, acumulando la revitalización de activos por valor de 338.5 mil millones de yuanes, y desde noviembre del año pasado, la compañía ha iniciado sucesivamente negociaciones para la extensión de tres bonos públicos y ha obtenido aprobación.

Presión sobre el rendimiento

Desde la estructura de ingresos, el negocio principal de Vanke, el desarrollo inmobiliario, aportó 1906.5 mil millones de yuanes, una disminución del 36.7% en comparación con el año anterior, siendo la principal causa de la caída en los ingresos, con una proporción del 81.7%; los ingresos por servicios de propiedad se mantuvieron relativamente estables, con 355.2 mil millones de yuanes, un aumento del 7.2%, representando el 15.2%.

La presión en el lado de las ventas también es significativa. En 2025, Vanke logró una superficie de ventas de 10.25 millones de metros cuadrados y un monto de ventas de 1340.6 mil millones de yuanes, con caídas superiores al 40% en ambos indicadores en comparación con el año anterior.

Resumen financiero de Vanke, captura de pantalla de Ji Mian Xinwen del informe financiero original

En relación con las pérdidas, Vanke ofreció en el informe financiero cuatro explicaciones: primero, la reducción significativa en la escala de liquidación de proyectos de desarrollo inmobiliario, con márgenes de ganancia brutos aún en niveles bajos. Las ganancias de liquidación corresponden principalmente a proyectos vendidos en 2023 y 2024, y a inventario de viviendas terminadas en 2025, cuyos costos de adquisición de tierra son altos y las ventas estuvieron por debajo de lo esperado.

En segundo lugar, se registraron nuevas provisiones por deterioro de crédito y deterioro de activos. Según el informe, en 2025, Vanke, considerando la situación del mercado y las condiciones de los proyectos, provisionó 20.83 mil millones de yuanes por deterioro de inventarios, y las pérdidas por deterioro de activos totalizaron 21.93 mil millones de yuanes, un aumento del 205.9% en comparación con el año anterior. Incluso excluyendo el impacto de los deterioros, la compañía registró una pérdida operativa significativa en todo el año.

En tercer lugar, algunas operaciones comerciales, tras deducir depreciaciones y amortizaciones, mostraron pérdidas generales, además de pérdidas en inversiones financieras no principales. Cuarto, algunos precios de transacciones de activos en masa y de participación accionaria fueron inferiores a su valor en libros.

La presión de pago de deuda persiste

En términos financieros, a finales de 2025, la deuda con intereses de Vanke sumaba 3584.8 mil millones de yuanes, de los cuales 1605.6 mil millones vencían en un año, representando el 44.8%. La compañía tenía 672.4 mil millones de yuanes en efectivo, una disminución respecto al inicio del año. La ratio de deuda neta subió al 123.5%, un aumento de 42.9 puntos porcentuales respecto a finales de 2024, y la ratio de activos y pasivos alcanzó el 76.9%.

Desde la perspectiva del flujo de caja, el flujo de efectivo neto generado por las actividades operativas fue de -9.9 mil millones de yuanes en todo el año, y el flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento fue de -249.2 mil millones de yuanes, reflejando una presión de liquidez aún significativa.

Frente a la presión de la deuda, el principal accionista, Grupo Ferroviario de Shenzhen, continúa desempeñando un papel clave de apoyo. Según el informe, hasta la fecha de divulgación del informe, Ferroviario de Shenzhen ha proporcionado en total 33.52 mil millones de yuanes en préstamos a Vanke, con tasas de interés y niveles de garantía por encima de los estándares del mercado.

Es importante destacar que, desde noviembre de 2025, Vanke ha iniciado sucesivamente negociaciones para la extensión de dos bonos a medio plazo, “22 Vanke MTN004” y “22 Vanke MTN005”, así como del bono corporativo “H1 Vanke 02” (anteriormente “21 Vanke 02”). Hasta la fecha de divulgación del informe, las propuestas de extensión han sido aprobadas por la asamblea de tenedores de bonos, marcando un importante giro en la gestión de la deuda en mercado abierto.

En la reunión con inversores, la gerencia de Vanke evaluó la situación actual de la deuda: “Debido a múltiples factores internos y externos, la situación operativa actual de la compañía sigue siendo muy severa.” La gerencia admitió que, en el pasado, no lograron salir a tiempo del ciclo de expansión basado en “alto endeudamiento, alta rotación, alto apalancamiento”, lo que llevó a problemas como “dispersión en la inversión, expansión excesiva en múltiples sectores y alta dependencia de financiamiento desde la sede”, generando grandes desafíos para la gestión del riesgo actual.

Para la planificación de pagos de deuda en 2026, Vanke reveló que en el año vencen bonos públicos por un total de 14.68 mil millones de yuanes, con picos de vencimiento entre abril y julio, cuando aproximadamente 11.27 mil millones de yuanes vencerán en conjunto. Vanke afirmó que mantendrá una actitud honesta y pragmática, manteniendo una comunicación estrecha con los acreedores, “solicitando comprensión, apoyo y tolerancia, y concediendo tiempo y espacio para la gestión del riesgo.”

Además de depender del apoyo del mayor accionista, Vanke también está activamente buscando su propia salvación mediante diversas estrategias. En la revitalización de activos, en 2025 se realizaron 31 transacciones de activos en masa, en sectores como oficinas, comercio, apartamentos y hoteles, con un monto total de firma de 11.3 mil millones de yuanes y una recuperación de pagos de 5.75 mil millones de yuanes. La revitalización de recursos existentes generó un incremento y optimización de la capacidad por valor de 33.85 mil millones de yuanes.

Negocios operativos relativamente estables

En contraste con la caída del negocio de desarrollo tradicional, los servicios operativos de Vanke mantuvieron una tendencia de crecimiento. En 2025, estos servicios aportaron ingresos totales de 580.1 mil millones de yuanes, aumentando su proporción en los ingresos totales.

Específicamente, Vanke Wuyun logró ingresos de 373.6 mil millones de yuanes (incluyendo ingresos por servicios a Vanke Group), con un aumento del 2.5%. Durante el período, Vanke Wuyun completó la transformación de más de 300 ciudades, y la aplicación a gran escala de inteligencia artificial impulsó una reducción del 10.1% en los gastos de gestión.

El negocio de apartamentos en alquiler a largo plazo “Boju” gestionó 270,2 mil unidades, con 197,8 mil unidades en operación y una tasa de ocupación del 95.4%, de las cuales 13.2 mil unidades estaban en viviendas de alquiler garantizado; en el desarrollo y operación comercial, los proyectos gestionados por Inly tuvieron una tasa de ocupación general del 94.5%, y el centro comercial “Qianwan Impression City MEGA” en Shanghái fue inaugurado con éxito, estableciendo un nuevo estándar urbano; el negocio de logística y almacenamiento generó ingresos de 4.28 mil millones de yuanes, un 8.0% más, con un crecimiento del 25.5% en ingresos de cadena de frío.

“Todos los negocios de servicios operativos de la compañía ya son relativamente independientes y han logrado ventajas en escala y marca”, explicó la gerencia de Vanke en la reunión con analistas.

Además, en el ámbito de financiamiento, Vanke añadió en 2025 un total de 28 mil millones de yuanes en nuevos financiamientos y refinanciamientos (sin contar préstamos de accionistas). El costo promedio de financiamiento existente fue de 3.02%, una disminución de 85 puntos básicos respecto al cierre del año anterior.

Sin embargo, la estructura de inventarios sigue siendo una presión para Vanke. A finales de 2025, el monto de inventarios era de 3737.4 mil millones de yuanes, incluyendo productos terminados (viviendas terminadas) por 1144.5 mil millones, representando el 30.6%.

Enfoque en gestión de riesgos y desarrollo

Para 2026, Vanke propuso en su informe anual centrarse en los temas de “gestión de riesgos” y “desarrollo”. Por un lado, continuará promoviendo la concentración en ciudades y negocios, retirándose decididamente de ciudades y sectores con perspectivas de desarrollo poco prometedoras, con baja rentabilidad y cargas históricas pesadas, reorganizando su mecanismo de inversión y enfocándose en ciudades clave, segmentos principales y productos de ventaja.

Por otro lado, seguirá mejorando la capacidad de productos y servicios, alineándose con los requisitos de “buenos hogares”, integrando la fuerza del producto, construcción, entrega y servicio. Además, explorará innovaciones en modelos de negocio, ofreciendo servicios de operación inmobiliaria de ciclo completo y cadena completa a clientes corporativos de alta calidad.

En cuanto a la habilitación tecnológica, Vanke planea impulsar ampliamente la aplicación de inteligencia artificial en todas las etapas del desarrollo y operación inmobiliaria, acelerando la construcción de un sistema de membresía y de clientes empresariales, logrando una adquisición de clientes más precisa.

Al ser consultada sobre la mejora en la valoración, la gerencia admitió que el desempeño del precio de las acciones desde principios de 2025 “no ha sido satisfactorio, y no ha generado retornos ideales para los inversores”.

La gerencia afirmó que la recuperación de la valoración requiere la resolución de la deuda, la optimización de la estructura de activos y pasivos, la estabilización del negocio de desarrollo y una mejora sustancial en la rentabilidad. Además, continuará promoviendo la desinversión en negocios y activos con baja correlación con la estrategia de la compañía, para optimizar aún más el flujo de caja y la estructura de activos y pasivos.