Vanke pierde más de 88.5 mil millones, y en 2026 se centrará en gestionar riesgos y el desarrollo

Preguntas a la IA · ¿Cómo el sistema de inversión y financiamiento externo de Vanke conduce a la provisión de grandes provisiones por pérdidas?

La provisión de deterioro se centra principalmente en la provisión de cuentas por cobrar incobrables, que provienen del vasto sistema de inversión y financiamiento externo de Vanke. La firma de auditoría de los informes financieros, Deloitte Hua Yong, considera que existen incertidumbres en las cuentas por cobrar.

Texto | Investigador de “Caijing” Wang Wentong

Edición | Yang Liyun

La noche del 31 de marzo, Vanke A (000002.SZ) publicó su informe anual de 2025.

Anteriormente, en el anuncio del 30 de enero, Vanke simplemente divulgó que su beneficio neto atribuible a la matriz en 2025 sería una pérdida de aproximadamente 82 mil millones de yuanes. Según este informe completo, el beneficio neto atribuible a la matriz de Vanke finalmente registró una pérdida de 88.556 mil millones de yuanes, una caída del 78.98% interanual; los ingresos también cayeron más del 30% respecto al año anterior, alcanzando 2,334.33 mil millones de yuanes.

Además, debido a la caída en las ventas, el flujo de efectivo operativo mostró una pérdida en casi 17 años, siendo -9.88 mil millones de yuanes, una disminución del 126% interanual.

Vanke indicó en su informe financiero que las cuatro razones principales de la caída en beneficios son, entre ellas, la gran provisión por deterioro de activos y de crédito, que son clave para la significativa pérdida de beneficios netos. El informe también reveló los nombres de cuatro empresas que registraron grandes provisiones por cuentas incobrables. Tras un análisis de participación accionaria, todas están relacionadas con el vasto sistema de inversión y financiamiento externo de Vanke.

Este es el primer informe anual completo emitido por Vanke tras la toma de control total por parte del accionista mayoritario, Shenzhen Metro (en adelante, “Shenzhen Metro”), en enero de 2025. En respuesta a este informe, Deloitte Hua Yong, la firma de auditoría, emitió una opinión sin reservas con un párrafo sobre incertidumbre significativa en la continuidad operativa.

2025 fue un año relativamente turbulento y difícil para Vanke, atravesando crisis de deuda, transferencia de gestión y ajustes en la estructura organizacional, entre otros.

A finales de 2025, estalló la crisis de deuda de Vanke, iniciando extensiones de plazo para “22 Vanke MTN004”, “22 Vanke MTN005” y “21 Vanke 02”. La noche del 30 de enero de 2026, Vanke anunció que, debido a cambios en los arreglos de transferencia posteriores, desde la apertura del mercado el 2 de febrero de 2026, seis de sus bonos corporativos en circulación quedaron en suspensión, y aún no han sido restablecidos.

En 2026, Vanke aún enfrenta un total de 14.68 mil millones de yuanes en bonos públicos vencidos, con una concentración de vencimientos entre abril y julio, que suman 11.27 mil millones de yuanes, lo que genera una presión de pago especialmente significativa.

En la reunión de análisis tras la publicación del informe financiero del 31 de marzo, la gerencia de Vanke admitió que la empresa no pudo liberarse a tiempo de la inercia de expansión con alta deuda, alta rotación y alto apalancamiento, lo que llevó a una dispersión en la inversión, expansión excesiva en múltiples sectores y una dependencia muy fuerte del financiamiento desde la sede central.

Al 1 de abril, las acciones de Vanke A cerraron a 4.04 yuanes por acción, con un aumento del 1.25% en ese día, y una capitalización de mercado total de 48.2 mil millones de yuanes.

¿Por qué una gran pérdida?

En la reunión de analistas de 2025, la gerencia de Vanke afirmó que las enormes pérdidas se deben a una combinación de errores históricos de inversión, problemas de gestión operativa y una profunda reestructuración del sector.

Desde su salida a bolsa en 1991, el beneficio neto atribuible a la matriz de Vanke ha ido en aumento, alcanzando en 2020 un máximo histórico de 41.516 mil millones de yuanes.

Sin embargo, desde la segunda mitad de 2021, el sector inmobiliario entró en una profunda reestructuración, y la rentabilidad de Vanke también se desplomó significativamente. En 2024, Vanke sufrió su primera pérdida anual desde su cotización, acumulando pérdidas de 138.034 mil millones de yuanes en 2024 y 2025.

Vanke aumentó las provisiones por deterioro de inventarios, lo que comprimió enormemente su margen de beneficios.

En 2025, la provisión total por deterioro fue de 56.275 mil millones de yuanes (sin contar reversiones o bajas), reduciendo el beneficio neto atribuible en 52.152 mil millones de yuanes. La mayor parte de esto corresponde a provisiones por deterioro de inventarios y crédito.

El deterioro de inventarios proviene del aumento en la dificultad de ventas y la ampliación del riesgo en los proyectos de desarrollo.

El informe financiero muestra que en 2025, las ventas de Vanke fueron de 1340.6 mil millones de yuanes, una caída del 45.5% respecto al año anterior, representando solo el 19% del pico de 2020 (7041.5 mil millones). Los ingresos por liquidación fueron de 1701.08 mil millones, una caída del 39.0%; el margen bruto de liquidación fue del 8.1%, una disminución de 1.4 puntos porcentuales respecto al año anterior. Por ello, Vanke provisionó 20.826 mil millones de yuanes adicionales por inventarios, un aumento del 195% respecto al año anterior.

En cuanto a deterioro de crédito, Vanke provisionó 33.968 mil millones de yuanes en 2025, un aumento del 28.68%. De estos, 33.653 mil millones corresponden a provisiones por cuentas por cobrar, un incremento del 30.60%.

Las cuentas por cobrar de Vanke incluyen depósitos de garantía en terrenos y otros proyectos de desarrollo, pagos pendientes de socios, cuentas por cobrar a empresas conjuntas o asociadas y otras empresas.

En el informe financiero, Vanke divulgó las cinco principales empresas con saldo en cuentas por cobrar. Cuatro de ellas, además de Guangzhou Xiying Real Estate Co., Ltd., registraron grandes provisiones por cuentas incobrables. Tras un análisis de participación accionaria, todas están relacionadas con el amplio sistema de inversión y financiamiento externo de Vanke.

Según la app Qichacha, Shenzhen Yuanfeng Industrial Co., Ltd. es 100% propiedad de Fengjia Asset Management (Shenzhen) Co., Ltd. (en adelante, “Fengjia Zigan”), mientras que las otras tres empresas son 100% propiedad de Shenzhen Boshang Shuntai Industrial Co., Ltd. (“Boshang Shuntai”).

Fengjia Zigan tiene como accionista histórico a Shenzhen Vanke Enterprise Asset Management Center, y Boshang Shuntai posee toda la participación en Bosshang Asset Management Co., Ltd., considerada una plataforma financiera importante fuera del sistema de la empresa cotizada Vanke, con estrechos vínculos de cooperación y flujo de fondos. Estas empresas con grandes provisiones por cuentas incobrables han afectado las ganancias de Vanke.

Deloitte Hua Yong considera que las pérdidas crediticias esperadas en otras cuentas por cobrar son un asunto clave de auditoría, ya que involucran juicios significativos de la gerencia y presentan incertidumbre.

En segundo lugar, la adquisición irracional de terrenos combinada con la reestructuración cíclica del sector también ha contribuido a la caída de beneficios de Vanke.

Los promotores inmobiliarios chinos operan bajo un sistema de preventa, donde los ingresos se reconocen solo tras la entrega de la vivienda, y las ganancias se generan en ese momento. Normalmente, el ciclo desde la adquisición del terreno hasta la liquidación es de aproximadamente dos a tres años.

Vanke indicó en la reunión de analistas que en 2025, los recursos de liquidación de su negocio de desarrollo provienen principalmente de proyectos vendidos en 2023 y 2024, así como de inventarios de viviendas terminadas y en proceso de finalización en 2025. La mayoría de estos proyectos adquiridos en terrenos se concentraron antes de 2022, en zonas de alto costo, ciudades de bajo nivel y ubicaciones remotas.

Aunque Vanke había propuesto en 2018 el objetivo de “seguir vivo”, entre 2018 y 2021 mantuvo altos precios de adquisición de terrenos. Según el informe financiero, el precio medio de adquisición de nuevos proyectos aumentó de 5427 yuanes/m² en 2018 a 6942 yuanes/m² en 2021.

Estos proyectos de alto precio de adquisición entraron en el mercado durante un ciclo de caída del mercado inmobiliario, por lo que Vanke tuvo que reducir precios para vender más, lo que comprimió sus márgenes de beneficio.

La adquisición irracional de terrenos impidió que Vanke ajustara oportunamente durante la caída del sector.

En 2021, las ventas contractuales de Vanke fueron de 6277.8 mil millones de yuanes, una caída del 10.8% interanual, pero el valor de adquisición de los nuevos proyectos aumentó ligeramente, situándose en segundo lugar en el ranking de adquisición de terrenos en ese año, solo por detrás de Country Garden.

Hasta 2022, la situación se deterioró rápidamente. Ese año, las ventas de Vanke cayeron drásticamente y la escala de adquisición de terrenos se redujo abruptamente. En la reunión de ese año, la gerencia admitió que la gravedad de la situación del sector superaba sus expectativas iniciales. Desde entonces, estos proyectos han seguido presionando las ganancias de Vanke.

En tercer lugar, desde el segundo trimestre de 2024, Vanke implementó el plan “Enfoque en el negocio principal, reducción de tamaño”, vendiendo activos en gran volumen para salvarse, pero debido a la depreciación de los activos, la venta a descuento de grandes activos y participaciones también aumentó la presión de pérdidas.

En 2025, Vanke completó 31 transacciones de grandes activos por un total de 11.3 mil millones de yuanes. Por ejemplo, en agosto de 2025, China Travel Group firmó acuerdos de transferencia de acciones con Vanke en Changchun y en la gestión hotelera de Vanke, adquiriendo el 75% de la propiedad de Jilin Songhua Lake International Resort y Beijing Bingxue Sports.

No se divulgó el precio de la transacción, pero Vanke invirtió mucho en el negocio de deportes de invierno. En 2014, Vanke reveló que el plan general del proyecto turístico de Jilin Songhua Lake abarcaba aproximadamente 20 km², con una inversión total de 40 mil millones de yuanes.

El sector de deportes de invierno requiere inversiones elevadas, ciclos largos y retornos lentos, necesitando subsidios de otros negocios a largo plazo. Hasta 2024, los ingresos del negocio de deportes de invierno de Vanke fueron solo 3.1 millones de yuanes, representando el 0.13% de sus ingresos totales.

Cuarto, algunas operaciones comerciales de Vanke, después de deducir depreciaciones y amortizaciones, registraron pérdidas, además de pérdidas en inversiones financieras no principales.

Estas pérdidas también están relacionadas con los métodos contables de Vanke.

Para activos operativos, Vanke es una de las pocas empresas que utiliza el método de costo para la contabilidad, mientras que la mayoría de las promotoras inmobiliarias en Hong Kong registran a valor razonable. La diferencia radica en que el método de valor razonable permite ajustar el valor en libros según el valor de mercado en cada período financiero; en cambio, el método de costo registra los activos al costo inicial de adquisición, y las depreciaciones y gastos posteriores se reflejan directamente en pérdidas, lo que puede generar pérdidas por depreciación.

Al mismo tiempo, Vanke anunció que su monto acumulado de pérdidas no cubiertas supera un tercio del capital social suscrito. Si la gestión no mejora, estas pérdidas acumuladas persistirán y afectarán los futuros dividendos en efectivo. Desde 2023, Vanke no ha repartido dividendos durante tres años consecutivos.

El socio de la oficina de abogados Long An en Shanghái, Gao Songjiang, analizó que este anuncio indica un riesgo que enfrenta la compañía: si la recuperación operativa no puede mantenerse al ritmo de los vencimientos de deuda y pagos de intereses, podría finalmente colapsar por falta de flujo de caja.

Enfoque en la gestión de riesgos y el desarrollo

Frente a las enormes pérdidas, la gerencia afirmó que en 2026 se centrará en gestionar riesgos y en el desarrollo de dos grandes áreas.

Por un lado, continuará promoviendo la concentración en negocios y ciudades, reducción de costos y eficiencia, y revitalización de activos existentes; por otro, innovará en negocios, ofreciendo servicios de gestión inmobiliaria en todo el ciclo y toda la cadena para los consumidores, además de aprovechar la tecnología para mejorar la experiencia del cliente y la eficiencia operativa.

La innovación en negocios y la concentración en ciudades son prácticas comunes en las principales promotoras inmobiliarias, y Vanke no es la excepción.

En septiembre de 2025, Vanke anunció una nueva reorganización organizacional, formando un nuevo esquema de “sede central del grupo, empresas regionales y divisiones de negocio”, eliminando la estructura “5+2+2” (cinco grandes regiones, dos sedes principales y dos empresas directas) que se implementó en octubre de 2024. Este fue el mayor cambio en personal y estructura organizacional desde que en enero de 2025 Shenzhen Metro asumió el control de la gestión de Vanke.

En cuanto a revitalizar activos existentes, en 2025 la compañía movilizó un valor de 33.85 mil millones de yuanes, principalmente en proyectos de colaboración con el gobierno, como convertir propiedades existentes en viviendas de alquiler garantizado en Hangzhou, y obtener bonos especiales de reserva de tierras en Tianjin.

Además, durante el período, la compañía adquirió 23 nuevos proyectos, todos enfocados en revitalizar activos existentes, distribuidos principalmente en Guangzhou, Hangzhou y Ningbo. El valor total de los derechos sobre los terrenos fue de aproximadamente 6.69 mil millones de yuanes, con un precio medio de 6357 yuanes/m² en los nuevos proyectos.

En innovación de negocios, la compañía apuesta a que los servicios operativos puedan “generar ingresos” para la empresa, incluyendo servicios de propiedad, logística, gestión comercial y apartamentos en alquiler a largo plazo.

Entre estos, el mayor ingreso proviene del negocio de servicios de propiedad. En 2025, los ingresos de Vanke por servicios de propiedad fueron de 35.52 mil millones de yuanes, un aumento del 7.22%, aunque debido a la presión del sector, el margen bruto de estos servicios cayó 0.36 puntos porcentuales hasta 12.35%.

Los servicios de propiedad de Vanke se realizan principalmente a través de Vanke Cloud (02602.HK). Vanke posee aproximadamente 661 millones de acciones, con una participación del 57.26%.

Durante el período, Vanke Cloud logró ingresos operativos de 37.36 mil millones de yuanes (incluyendo ingresos por servicios a Vanke), un aumento del 2.5%. Sin embargo, debido al aumento en la tasa de vacancia, en 2025, el margen bruto de los servicios residenciales de Vanke Cloud fue del 11.7%, una caída de 0.7 puntos porcentuales respecto al año anterior, lo que llevó a que el margen bruto total de la compañía disminuyera 0.8 puntos hasta 12.2%.

Vanke aún enfrenta problemas de solvencia.

A finales de noviembre de 2025, la crisis de deuda de Vanke se hizo oficial. Tras varias negociaciones, Vanke logró extender los vencimientos de los bonos “22 Vanke MTN004”, “22 Vanke MTN005” y “21 Vanke 02”, y en enero, con un préstamo de 2.36 mil millones de yuanes de Shenzhen Metro, pagó la primera cuota de la extensión.

El informe financiero muestra que, hasta marzo de 2026, Shenzhen Metro había proporcionado en total 33.52 mil millones de yuanes en préstamos a Vanke, que Vanke utilizó para pagar 33.21 mil millones en deuda pública.

Pero la crisis de liquidez de Vanke aún no se ha resuelto. La plataforma de análisis de inversiones DM Debt shows que en 2026, Vanke aún tiene que pagar un total de 10.489 mil millones de yuanes en principal e intereses en deuda interna. Entre todos sus bonos internos en circulación, 11 vencen en menos de un año, por un monto de 15.836 mil millones de yuanes. Además, tiene dos bonos en el extranjero por un total de 1,3 mil millones de dólares, venciendo en 2027 y 2029, respectivamente.

La presión de la deuda de Vanke no solo proviene de bonos públicos. El informe financiero indica que en 2025, la deuda con intereses de la compañía sumó 358.48 mil millones de yuanes, de los cuales 160.56 mil millones vencen en menos de un año, representando el 44.8%. Más del 70% de la deuda con intereses proviene de préstamos bancarios. La liquidez de Vanke es muy ajustada: a finales de 2025, sus fondos en efectivo eran de 67.24 mil millones de yuanes, una caída del 23.73% respecto al año anterior.