1.6 mil millones de yuanes de beneficio neto! Country Garden lidera la recuperación, marcando un ejemplo para las empresas inmobiliarias privadas

¿Preguntar a AI · ¿Cómo logra Country Garden la recuperación financiera tras la reestructuración de deuda?

Producción|Sitio web Zhongfang

Revisión|Li Xiaoyan

La noche del 30 de marzo, Country Garden publicó su informe anual de 2025, logrando un beneficio neto de 1.6 mil millones de yuanes, poniendo fin a tres años consecutivos de pérdidas y convirtiéndose en la primera gran empresa privada del sector inmobiliario en completar una reestructuración sistemática de deuda y obtener beneficios en sus cuentas. En un contexto de profunda ajuste en la industria inmobiliaria y con más del 70% de las empresas listadas en A-share anticipando pérdidas, este rendimiento no solo representa un hito en la autosuperación de Country Garden tras tres años, sino que también marca un punto de inflexión en la resolución de riesgos para las empresas inmobiliarias privadas, inyectando confianza clave en la recuperación del sector.

La capacidad de Country Garden para revertir pérdidas y obtener beneficios en esta ocasión se debe principalmente a la implementación integral de reestructuración de deuda tanto en el mercado interno como en el externo, que ha llevado a una reparación sistémica de sus finanzas. El 30 de diciembre de 2025, la reestructuración de deuda en el extranjero de Country Garden entró en vigor oficialmente, habiendo emitido nuevos instrumentos de deuda y capital; el plan de reestructuración interno también fue aprobado con éxito, y se avanzará en la recompra de efectivo, acciones y opciones de deuda general en orden secuencial. Actualmente, la recompra de efectivo con un límite de 450 millones de yuanes ya ha comenzado y se espera que finalice en abril. La disposición de “deuda a acciones” ha creado una profunda vinculación de intereses entre los inversores y Country Garden, reflejando tanto la tolerancia y apoyo del mercado de capitales a los riesgos sistémicos del sector inmobiliario como la firme expectativa de los inversores en el crecimiento futuro y la recuperación de valor de la empresa.

Desde el punto de vista de los datos financieros, la estructura de activos y pasivos de Country Garden ha sido significativamente optimizada, con la deuda con intereses reducida de 2.535 mil millones de yuanes a 1.480 mil millones, una caída del 42%, es decir, 1.055 mil millones de yuanes; la deuda total también disminuyó de 9.846 mil millones a 7.679 mil millones, una reducción de 2.167 mil millones. Al cierre de 2025, los activos totales de la empresa alcanzaron aproximadamente 8.121 mil millones de yuanes, y el patrimonio neto se recuperó a 443 millones de yuanes. Además, algunas deudas menores se transferirán a cuentas de patrimonio tras la ejecución de la conversión forzada de bonos convertibles, fortaleciendo aún más el patrimonio neto de la compañía. Sin embargo, es importante observar que, excluyendo los beneficios de la reestructuración de deuda, las operaciones de Country Garden aún muestran pérdidas temporales; en 2025, la compañía provisionó aproximadamente 44.5 mil millones de yuanes en deterioro de inventarios relacionados con proyectos existentes, y 10.5 mil millones en deterioro de activos financieros y garantías financieras. Esto refleja tanto el impacto de la tendencia general de mercado inmobiliario con precios y volúmenes en declive, como una gestión financiera prudente basada en principios de cautela contable. Tras completar las provisiones por deterioro, se despejan cargas financieras históricas que podrían obstaculizar la recuperación futura de la empresa.

Además de la reestructuración de deuda, que ha sido el punto clave para romper el estancamiento, Country Garden también ha logrado la recuperación de su capacidad de generación de efectivo mediante la activación de activos, la simplificación de su estructura organizacional y la transformación hacia un modelo de activos ligeros. En cuanto a la activación de activos, desde 2022, la empresa ha promovido activamente la disposición de diversos activos, recaudando más de 70 mil millones de yuanes, priorizando estos fondos para proyectos de “garantizar entregas”, formando un ciclo virtuoso de “disposición—recaudación—entrega”. En 2025, se entregaron aproximadamente 170,000 viviendas, con una superficie de aproximadamente 19.82 millones de metros cuadrados, en 28 provincias y 204 ciudades, y en los últimos tres años, de 2023 a 2025, se entregaron cerca de 115,000 unidades, manteniendo una posición de liderazgo en el sector.

En cuanto a la optimización organizacional, desde 2023, Country Garden ha llevado a cabo cinco rondas de reformas en su estructura, reduciendo de 60 a 10 las regiones inmobiliarias nacionales, optimizando la plantilla y promoviendo múltiples ajustes en salarios, con altos directivos liderando reducciones significativas. Los principales equipos de gestión han mantenido estabilidad en los últimos tres años, asegurando una ejecución estratégica y operaciones estables. Frente a la presión en el negocio principal de desarrollo inmobiliario, las actividades de gestión de activos, construcción por encargo y gestión comercial se han convertido en nuevos motores de crecimiento. La filial Phoenix Zhituo ha gestionado más de 200 proyectos de gestión y construcción, con una superficie gestionada cercana a los 20 millones de metros cuadrados, cubriendo 20 ciudades en todo el país, con un valor en venta de más de 30 mil millones de yuanes. El sector de gestión comercial también ha crecido de manera estable, con 231,000 metros cuadrados adicionales en gestión desde 2024, y en febrero de este año, ganó un proyecto en Wanda Plaza, en la ciudad de Foshan, creando su propia marca comercial “Phoenix Hui” y la marca de apartamentos de alquiler “Bijia Apartments”, con casi 30,000 unidades en gestión, todas rentables, en un modelo de activos ligeros con baja inversión y flujo de efectivo estable, alineado con la tendencia del sector hacia la gestión de inventario en lugar de desarrollo incremental.

Tras la conclusión de la reestructuración de deuda, la presidenta del consejo de administración, Yang Huiyan, propuso oficialmente la idea de una “segunda etapa de emprendimiento”, posicionando 2026 como el año clave para que la compañía pase de garantizar entregas a una operación normal, sentando las bases para un desarrollo de alta calidad en los próximos 3 a 5 años. En cuanto a la estrategia, Country Garden acelerará su transformación en “una entidad con dos alas”, centrada en el desarrollo inmobiliario, con la tecnología de construcción y la gestión de activos como las dos alas, además de impulsar la cuarta generación de viviendas, incluyendo diseños para envejecimiento activo y mascotas, transformándose de vender casas a ofrecer un modo de vida. En el aspecto de talento, la empresa revisó el “Reglamento de reincorporación de empleados despedidos”, reforzando puestos clave y enviando una señal de que el enfoque de gestión se está desplazando de la reducción a la recuperación operativa. El mercado de capitales también ha respondido positivamente a estos cambios: en febrero, Country Garden fue incluido en el índice MSCI China Small Cap, y en marzo, en la serie de índices globales de acciones FTSE Russell. Hasta el 21 de marzo, la proporción de inversores continentales que poseen acciones a través de Hong Kong-Shanghai Stock Connect aumentó al 17.7%, un incremento de 2.4 puntos porcentuales respecto a fines de 2024, reflejando una recuperación continua en la confianza y reconocimiento del mercado.

Como una de las principales empresas privadas del sector, la recuperación de Country Garden tiene un significado emblemático en la fase de ajuste del mercado inmobiliario. No solo ofrece un ejemplo de mercado y legalidad para las empresas en dificultades, sino que también rompe con las expectativas pesimistas del mercado hacia las empresas privadas, fortaleciendo la confianza del mercado de capitales y del sector en la recuperación crediticia y operativa de las firmas privadas. Además, su transición de un desarrollo de alta rotación a un modelo de “desarrollo + gestión ligera” proporciona una referencia importante para explorar nuevos modelos de crecimiento en toda la industria.

Por supuesto, el camino de recuperación de Country Garden no ha sido sin obstáculos. En 2025, las ventas contractuales de la compañía en derechos propios alcanzaron aproximadamente 33.01 mil millones de yuanes, una caída significativa respecto a su pico histórico; la recuperación en ventas sigue siendo lenta. La recuperación del mercado inmobiliario en general aún requiere tiempo; la competencia en las áreas de gestión de activos, construcción por encargo y operaciones comerciales se intensifica, y la empresa necesita seguir mejorando su capacidad operativa y su influencia de marca para mantenerse competitiva. Además, el sector inmobiliario en su conjunto todavía está en un ciclo de ajuste, y la recuperación de la demanda y la estabilización de precios requieren apoyo político y tiempo. La recuperación completa de las operaciones aún está lejos.

Desde su salida al mercado en 2022 con pérdidas, pasando por pérdidas sustanciales en 2023 y 2024, acumulando más de 200 mil millones de yuanes en pérdidas en tres años, hasta lograr en 2025 revertir esas pérdidas, Country Garden ha logrado, mediante la reestructuración de deuda, una profunda reconstrucción de su estructura financiera, la transformación hacia activos ligeros y la innovación organizacional, completar un salto crucial desde la eliminación del riesgo hasta la recuperación operativa. Esto no solo representa la resurgencia de una de las principales empresas privadas, sino que también marca el momento en que las firmas privadas en el sector inmobiliario comienzan a salir del ajuste. El año 2026, como año clave para la transición operativa de Country Garden, determinará si la empresa puede convertir su punto de inflexión financiero en una recuperación sustantiva, logrando una transformación de “garantizar entregas” a una operación normalizada. Esto no solo afectará su éxito en una segunda etapa de emprendimiento, sino que también influirá profundamente en el ritmo de recuperación de todo el sector privado. En un entorno donde las políticas continúan apoyando y el mercado se vuelve más racional, las empresas privadas de calidad, lideradas por Country Garden, están emergiendo lentamente de la sombra del ajuste sectorial, inyectando nueva energía en el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.