Análisis profundo del informe anual de Vanke: 3 señales de reestructuración, cotización en bolsa y el equipo nacional

¿A qué incertidumbres se enfrentan los 60% de los pagos en el plan de extensión de deuda de Vanke en la propuesta de reestructuración de la deuda de AI?

Fuente | Phoenix Finance News

Autor | Wang Tingting W=T=T

El 31 de marzo, Vanke A publicó su informe financiero anual de 2025.

Antes de la publicación del informe anual, hubo controles fronterizos, recortes salariales, restricciones, denuncias, investigaciones, caídas en las acciones… y muchas noticias, pero ninguna se consideró definitiva.

Por ello, el público está muy atento a este informe anual de Vanke y a la respuesta de la dirección.

Pero en realidad, todos están “esperando”.

Esperando la reestructuración: ¿cambiará la presión o habrá variables?

El plan de reestructuración de la deuda, o al menos la opción más rápida para obtener resultados adicionales, ya que esto involucra si Vanke incurre en un incumplimiento sustantivo.

El informe muestra que actualmente, tres de las deudas públicas de Vanke (22 Vanke MTN004, 22 Vanke MTN005, H1 Vanke 02) han iniciado negociaciones de extensión y ya han sido aprobadas por votación, con un plan de pago del 40% (a pagar en enero de 2026) y un 60% de extensión por un año.

El pago del 40% en la actualidad, en las empresas inmobiliarias que ya han presentado planes de reestructuración, es casi el porcentaje más alto. Este paso refleja el apoyo que la autoridad superior ha dado a Vanke a través de Shenzhen Iron.

Pero, ¿realmente ese 60% puede extenderse un año y pagarse después? La mayoría no está segura, y algunos acreedores incluso han declarado abiertamente que están preparados para luchar por la extensión y la prolongación del plan.

Porque este año, Vanke tiene varias deudas próximas a vencerse, incluyendo 11, de las cuales 4 tienen un plazo de solo 1 a 3 meses.

“En adelante, la presión para el pago de las deudas públicas de Vanke entre abril y julio será especialmente aguda”, admitió la dirección de Vanke en la reunión de resultados, señalando que la situación operativa actual sigue siendo muy difícil. Se pide a todas las partes que continúen mostrando comprensión, apoyo y tolerancia, y que brinden tiempo y espacio para resolver los riesgos. La empresa buscará activamente soluciones de resolución de deuda a largo plazo.

En su informe, Vanke también afirmó que está resolviendo la liquidez mediante “negociaciones de extensión”, “refinanciamiento”, “transacciones de activos” y “intercambio de recursos”.

Durante el período del informe, Vanke ha completado pagos de deuda pública por aproximadamente 33.21 mil millones de yuanes, impulsando 31 transacciones de activos importantes (valoradas en 11.3 mil millones de yuanes) como parte de la reestructuración de la deuda.

Además, Vanke ha decidido terminar voluntariamente la calificación crediticia de su entidad principal y de varios bonos, lo que indica que está ajustando su estructura de financiamiento y estrategia de comunicación en el mercado para facilitar la reestructuración de la deuda.

Esperando financiamiento: ¿Cuánto puede aportar el “fondo estatal” a Vanke?

El accionista estatal, ¿cuánto “aporta” a Vanke?

El informe anual muestra que el año pasado, dos fondos “estatais” estuvieron entre los diez principales accionistas en circulación de Vanke, con una participación total de 318 millones de acciones, representando un 3.27% del total de acciones en circulación.

Específicamente, China Asset Management y China Securities Finance Holdings poseen 185.4782 millones y 132.6694 millones de acciones, respectivamente, manteniendo esta participación durante 30 trimestres consecutivos. La participación de Shenzhen Iron Group también se mantiene estable.

El 31 de marzo, Vanke A publicó además un anuncio solicitando a la junta de accionistas que autorice un límite máximo de financiamiento externo de 58.45 mil millones de yuanes.

Dado que el desarrollo inmobiliario generalmente utiliza un modelo de empresas de proyecto, los accionistas deben, en principio, proporcionar fondos a las empresas de proyecto en proporción a su participación. Esta medida busca resolver las necesidades de financiamiento para el desarrollo de los proyectos y mejorar la eficiencia en el uso de fondos.

Se puede ver que la dirección de Vanke sigue esforzándose para que el apoyo financiero “de arriba hacia abajo” se implemente. Vanke también afirmó que su accionista mayoritario, Shenzhen Iron, ha brindado apoyo mediante medios de mercado y legales, proporcionando en total 33.52 mil millones de yuanes en préstamos a los accionistas para gestionar riesgos de manera segura.

Mientras “abre fuentes”, Vanke también está “reduciéndose”.

Por un lado, ha completado la desinversión en negocios de nieve y hielo, consolidando su cartera y deshaciéndose ordenadamente de negocios no centrales; por otro lado, ha decidido salir de ciudades con bajo potencial, enfocándose en las áreas de alto potencial en ciudades clave; además, continuará reduciendo costos y mejorando la eficiencia en personal y gestión.

El informe indica que “para 2025, Vanke prevé vender 134.06 mil millones de yuanes en desarrollos, entregando a tiempo 117,000 viviendas de calidad. En 2026, la compañía seguirá centrada en su negocio principal y garantizará las entregas”. Confiamos en que Vanke logrará estos objetivos sin dificultad.

Esperando la cotización en bolsa: ¿Qué “imaginación” puede traer Prologis?

En cuanto a la gestión, como mencionó la dirección de Vanke, “la situación sigue siendo severa”.

Al cierre del período, los ingresos operativos de Vanke en 2025 fueron de 2334.33 mil millones de yuanes, una disminución del 31.98% respecto al año anterior; las pérdidas alcanzaron los 739.24 mil millones de yuanes, reduciéndose en un 56.66% respecto al año anterior. Esto se debe principalmente a la caída en los ingresos por liquidación de negocios de desarrollo inmobiliario, aunque los ingresos por servicios de propiedad y otros negocios operativos se mantuvieron relativamente estables.

Además, la gran afectación por deterioro de crédito, con una provisión de 48.14 mil millones de yuanes en 2025, que se duplicó respecto al año anterior. Esto se debe a un aumento en las provisiones por cuentas por cobrar y existencias deterioradas; no provisionar estas pérdidas sería un error, por dolor corto pero necesario.

Afortunadamente, los negocios de gestión de propiedades, comercio, logística, apartamentos y otros activos de inversión continúan generando ingresos, y la finalización de 31 transacciones de activos importantes, que recuperaron aproximadamente 11.3 mil millones de yuanes, aceleró la optimización estructural.

En realidad, los negocios “no inmobiliarios” ofrecen un gran espacio de imaginación para Vanke, siendo Prologis uno de los más destacados.

Se informa que el gigante logístico internacional Prologis planea cotizar en Hong Kong en 2026, con una valoración estimada de entre 1800 y 2200 mil millones de yuanes. Vanke aún posee el 21.4% de Prologis, siendo su mayor accionista individual, lo que podría traducirse en un valor de participación en bolsa de entre 385 y 470 mil millones de yuanes.

Aunque en Hong Kong, los principales accionistas suelen tener un período de bloqueo de 6 a 12 meses, durante el cual no pueden vender en gran escala, si Prologis realmente sale a bolsa, esto también aportaría valor y una señal positiva para Vanke.

Pero, dado que la salida a bolsa de Prologis sigue siendo una gran incógnita, no se puede asegurar si aumentará la financiación de Vanke o facilitará la salida de activos, o si simplemente reflejará una plusvalía en libros.

Desde otra perspectiva, incluso si Prologis no cotiza, si logra impulsar en profundidad sus negocios de logística, centros de datos, energías renovables, así como la integración de logística y desarrollo industrial, o acelerar la fusión de “desarrollo, operación y gestión de activos”, quizás los negocios diversificados de Vanke puedan ofrecer mayores oportunidades de crecimiento.

Al fin y al cabo, en la era del stock inmobiliario, los negocios de inversión y gestión propia son áreas clave para que las inmobiliarias profundicen y también representan un campo importante para las expectativas futuras, por lo que merecen atención.

Fuente: Fengcai News