He estado recibiendo muchas preguntas sobre estructuras de propiedad últimamente, así que pensé en explicar la propiedad en dominio absoluto simple, ya que probablemente sea la más importante de entender si estás invirtiendo en bienes raíces.

Básicamente, cuando posees algo en dominio absoluto simple, tienes control total. Puedes venderlo, arrendarlo, pasarlo a tus hijos, lo que quieras. No hay un arrendador que esté por encima de ti, sin condiciones adjuntas, sin fecha de vencimiento. Simplemente continúa indefinidamente a menos que decidas hacer algo con él. Esta es la forma más fuerte de propiedad en dominio que existe en EE. UU. y en la mayoría de los países; nada la supera legalmente.

La razón por la que a la gente le importa esta distinción es que hay otras formas de poseer propiedad que vienen con condiciones. La propiedad en arrendamiento es la principal: básicamente estás alquilando la tierra a otra persona, y cuando se acaba el contrato de arrendamiento, la pierdes. Eso es totalmente diferente de la propiedad en dominio simple, donde en realidad posees la tierra subyacente. Algunos lugares como Hawái y Nueva York tienen muchas propiedades en arrendamiento porque grandes instituciones poseen la tierra y simplemente la arrendan.

¿Qué hace que el dominio absoluto simple sea tan sólido para los inversores? Tienes total flexibilidad. ¿Quieres renovar? Adelante. ¿Quieres alquilarla? Sin problema. ¿Quieres venderla mañana? Nadie puede detenerte. La propiedad puede incluirse en tu testamento, pasarse a los herederos, usarse como garantía, lo que encaje en tu plan financiero. Y desde un punto de vista legal, tienes la protección más fuerte posible. Ninguna otra entidad tiene un reclamo sobre tu tierra.

Dicho esto, no todo es ventajas. También eres responsable de todo. Impuestos a la propiedad, mantenimiento, seguros, reparaciones, toda tu responsabilidad. Si alguien se lastima en tu propiedad, eres responsable. El valor puede desplomarse si el mercado colapsa. Y si no manejas bien la planificación patrimonial, tus herederos podrían terminar en un proceso de sucesión complicado tratando de resolver las cosas.

En realidad, hay algunas variaciones dentro del dominio simple que vale la pena conocer. La propiedad en dominio simple revocable es condicional: significa que la propiedad debe usarse de cierta manera o el dueño original puede recuperarla. La propiedad en dominio simple determinable es similar, pero la reversión es automática si se incumplen las condiciones. Luego está la propiedad en dominio simple sujeta a condición posterior, donde el dueño original debe tomar acciones legales para recuperarla.

Pero cuando la gente habla de propiedad en dominio y lo que realmente quiere, generalmente se refieren a dominio absoluto simple: sin condiciones, sin restricciones más allá de las ordenanzas y los impuestos, solo propiedad pura. Es la razón por la que el dominio simple se considera la forma más alta de interés en la propiedad. La posees completamente, y esa propiedad dura tanto como tú quieras.

La diferencia clave con otras estructuras es la permanencia y el control. Con arrendamiento siempre estás con el tiempo prestado. Con un derecho vitalicio, es temporal. Pero el dominio absoluto simple? Es tuyo, punto. Para inversiones a largo plazo en bienes raíces, es difícil de superar. Solo asegúrate de entender el costo total de la propiedad: impuestos, mantenimiento, responsabilidad, antes de lanzarte.