Últimamente he estado mirando acciones de dividendos y me topé con todo el espacio de los REITs inmobiliarios. Honestamente, los miedos que la gente tenía sobre los REITs minoristas parecen estar bastante exagerados en este momento.

Así que esto fue lo que llamó mi atención: tanto Realty Income como NNN REIT están arrasando en lo que debería ser un entorno difícil para las propiedades minoristas. ¿Recuerdas cuando todos estaban en pánico por el comercio electrónico matando las tiendas físicas? ¿Y luego los aumentos en las tasas de interés en 2022-2023 empeoraron todo? Ambos navegaron por todo eso y salieron más fuertes.

Realty Income es el gigante de los dos. Hablamos de más de 15,500 propiedades, con aproximadamente el 80% de los ingresos por alquiler provenientes del comercio minorista. Dollar General, Walgreens, Home Depot, Walmart: estos son los tipos de inquilinos que pagan las cuentas. Tienen una tasa de ocupación del 98.7% y acaban de renovar contratos con un 3.5% más de renta. Su AFFO alcanzó los $1.09 por acción, y proyectan entre $4.25 y $4.27 para el año, lo cual cubre fácilmente su dividendo anualizado de $3.23. Pagos mensuales, rendimiento por dividendo alrededor del 5.7%. ¿Lo mejor? Han estado aumentando los dividendos trimestralmente durante más de 30 años.

NNN REIT es el jugador más pequeño, con unas 3,700 propiedades, pero están concentrados únicamente en el comercio minorista: tiendas de conveniencia, automoción, restaurantes, entretenimiento. Su tasa de ocupación se mantuvo estable en el 97.5% en el tercer trimestre. El AFFO por acción pasó de $0.84 a $0.86, y la gestión estima entre $3.41 y $3.45 anualmente. Tienen 36 años consecutivos de aumentos en dividendos, acaban de subir su pago a $0.60 por acción con un aumento del 3.4%. El rendimiento por dividendo es del 5.9%.

La verdadera diferencia entre ellos se reduce al potencial de crecimiento. El tamaño masivo de Realty Income significa que agregar nuevas propiedades no moverá mucho la aguja: necesitas acuerdos enormes para ver un crecimiento real. NNN REIT, siendo más pequeño, todavía puede encontrar inversiones que impacten significativamente su trayectoria. Dicho esto, NNN está más concentrado en el comercio minorista, así que tiene menos diversificación.

Ambos son sólidos si quieres exposición a bienes raíces REIT con un historial real de crecimiento de dividendos. Si tuviera que escoger uno, me inclinaría por NNN REIT por el potencial de crecimiento, aunque Realty Income es la opción más segura y establecida. Realmente depende de si quieres algo lento y constante o si estás dispuesto a asumir un poco más de riesgo de concentración por mejores perspectivas de crecimiento.