امتلاك سوق بقيمة تريليونات، لماذا لا ينجح توكن العقارات في الانتشار؟

مقالة: شون لي، فوربس

ترجمة: سايرشا، فورسايت نيوز

رابط النص الأصلي:

تصريح: هذا المقال هو محتوى أعيد نشره، ويمكن للقراء الحصول على مزيد من المعلومات من خلال الرابط الأصلي. إذا كان لدى المؤلف أي اعتراض على طريقة إعادة النشر، يرجى الاتصال بنا، وسنقوم بالتعديلات حسب طلبه. يُستخدم إعادة النشر فقط لمشاركة المعلومات، ولا يشكل أي نصيحة استثمارية، ولا يعبر عن وجهة نظر وو قولنا.

لطالما اعتُبرت تقنية التوكنينغ على مدى سنوات بمثابة نقطة انطلاق لثورة في نماذج الاستثمار العقاري.

من الناحية النظرية، فإن مزاياها واضحة جدًا: يمكن للمستثمرين تقسيم ممتلكاتهم العقارية عالية الجودة إلى حصص صغيرة، وإتمام عمليات الاستثمار خلال دقائق، بدلاً من استغراق شهور كما هو الحال في النماذج التقليدية، مع إمكانية التمتع بسيولة لا تضاهيها العقارات التقليدية. ومع ذلك، لم يتحقق هذا الحلم حتى الآن على أرض الواقع.

على الرغم من سنوات التطور، فإن حصة التوكنينغ في سوق العقارات العالمي الذي يقدر بحوالي 3 تريليون دولار لا تتجاوز 0.1%. وحتى في مجال الأصول المادية الأوسع نطاقًا، فإن الحجم الإجمالي للتوكنات على السلسلة يقدر بحوالي 31 مليار دولار، وهو نسبة ضئيلة جدًا في السوق الكلي.

الفجوة الكبيرة بين الطموح والواقع لا يمكن تجاهلها.

حتى اليوم، لا تزال عملية الاستثمار في العقارات التجارية عالية الجودة تتطلب وسطاء، وعتبات استثمار مرتفعة، وفترات حمل أصول طويلة. ولم تتشكل بعد تطبيقات عملية ذات حجم كبير لفكرة تداول حصص التوكن العقاري بسلاسة.

المشكلة ليست في نقص عدد التوكنات نفسها، بل في غياب نظام قانوني، وتشغيلي، ومتوافق بشكل كامل، يجعل من هذه التوكنات منتجات مالية ذات مصداقية.

التركيز على الاتجاه الخاطئ

واحدة من الأخطاء الأساسية التي ارتكبتها محاولات التوكنينغ المبكرة: التركيز المفرط على التقنية نفسها، بدلاً من النظر من منظور المستثمرين.

قالت سونيا شو، المؤسسة والرئيسة التنفيذية لشركة OneAsset: "لقد أخطأ القطاع منذ البداية في الاتجاه. فالمحترفون يركزون فقط على التفكير في 'ما الأصول التي يمكن توكينها'، ويتجاهلون المشكلة الحقيقية التي يهتم بها المستثمرون العقاريون — كيف يمكن بناء الثقة في أصل معين."

هذا أدى إلى ظهور العديد من المنتجات ذات الصلة في السوق. تبدو هذه المنتجات مرتبطة بالأصول العقارية، لكنها تفتقر إلى بنية تحتية أساسية متكاملة تدعمها. تحديد ملكية الأصول غير واضح، وقواعد توزيع الأرباح غير منظمة، والسيولة المزعومة تظل نظرية فقط.

وهذا هو السبب في أن العديد من المؤسسات الاستثمارية تظل متحفظة بعد سنوات من المحاولات. ينظر القطاع إلى التوكنينغ كوظيفة إضافية، وليس كجزء أساسي من بناء النظام.

نقص البنية التحتية واضح

في جوهر الأمر، يفتقر قطاع التوكنينغ العقاري إلى مجموعة من العناصر الأساسية والحيوية: ملكية الأصول ذات الصيغة القانونية، وآليات التبادل المتوافقة، وخدمات التشغيل وتوزيع الأرباح المتخصصة، والقدرة على التفاعل مع النظام المالي القائم.

هذه ليست مفاهيم جديدة، بل معايير عامة في مجال الاستثمار العقاري التقليدي. وإعادة تطبيق هذه القواعد في نظام التوكنينغ هو التحدي الأكبر الذي يواجهه القطاع.

قالت شو: "بناء إطار قانوني للملكية، وآليات تبادل متوافقة، ونظام خدمات خاضع للرقابة يتطلب استثمار وقت وموارد كبيرة، ويعتمد بشكل كبير على مشاركة الجهات الرقابية."

هذه الأعمال تتقدم ببطء، وتكلفتها مرتفعة، وغالبًا ما تكون أعمال خلف الكواليس، يصعب على الجمهور ملاحظتها. وهذا يفسر سبب تجنب العديد من المشاريع المبكرة لهذه القضايا. كما تقول شو، أن معظم المشاريع في القطاع تركز على جمع التمويل بسرعة، وتتجاهل بناء البنية التحتية بشكل عميق.

بدون هذه العناصر الأساسية، حتى لو أظهرت العقارات التوكنية قدرات تقنية، فلن تكون منتجات مالية موثوقة. وأكدت: "بدون هذه الأسس، كل شيء آخر مجرد مظهر خارجي."

جذور تردد المستثمرين المؤسساتيين

بالنسبة للمستثمرين التقليديين، فإن الشك لا يطال فكرة التوكنينغ نفسها، بل البيئة الصناعية الحالية.

قال كيفن كروثر، مدير الثروات الخاص في الإمارات: "هذه النموذج منطقياً قابل للتنفيذ، لكن البنية التحتية غير المكتملة وقواعد الرقابة غير الكاملة تعيق بشكل كبير تطبيقه على أرض الواقع."

بالنسبة للمؤسسات، فإن أكبر مشكلة هي غموض القواعد. ملكية الأصول، والأثر القانوني للحقوق، وتوافق الرقابة عبر المناطق، وغيرها من القضايا، لا تزال بدون إجابات واضحة. في ظل ذلك، يصعب على المؤسسات الاطمئنان لاستثمار أموالها.

بالإضافة إلى ذلك، هناك اعتبارات واقعية: فمعظم المؤسسات والأفراد ذوي الثروات العالية قد استثمروا بالفعل في الأصول العقارية عبر قنوات ناضجة.

قال كروثر: "هم يستخدمون أدوات استثمارية ذات هياكل واضحة. ربما تساهم التوكنينغ في تحسين الكفاءة في بعض الجوانب، لكن في الوقت الحالي، فهي تزيد من عدم اليقين والتعقيد."

الخصائص التي يجب أن تتوفر في النموذج الناضج

إذا تم استكمال البنية التحتية المفقودة، فإن تجربة الاستثمار ستتغير بشكل نوعي.

وفقًا لخيال شو: يمكن للمستثمرين إتمام عمليات دخول متوافقة، والاستثمار في أصول عقارية عالية الجودة من مستوى المؤسسات، مع حد أدنى للاستثمار أقل بكثير من المعايير التقليدية؛ وتكون توزيعات الأرباح شفافة، وترتبط مباشرة بعوائد الإيجارات العقارية.

الأهم من ذلك، أن الأصول ستتمتع بسيولة حقيقية وقابلة للتنفيذ. يمكن للمستثمرين الخروج من حصصهم عبر سوق ثانوية منظمة، متخلصين من تعقيدات عمليات البيع العقاري التقليدية.

لكن، حتى الآن، لا تزال هذه النماذج المثالية بعيدة المنال. على الرغم من أن بعض قطاعات التوكنينغ للأصول المادية حققت تسويات أسرع، وتحسنت السيولة، إلا أن الأمثلة الناضجة في مجال العقارات لا تزال قليلة.

بشائر إيجابية في القطاع

ومع ذلك، تشير العديد من العلامات إلى أن البيئة الخارجية لتطور القطاع تتغير تدريجيًا.

بدأت الهيئات التنظيمية في مناطق مثل الإمارات إصدار قواعد تنظيمية أوضح للأصول الرقمية. ومن خلال تنظيم هيئة تنظيم الأصول الافتراضية (VARA) في الإمارات، أطلقت شركات مثل Tokinvest منتجات توكن العقارات. وتبني إجراءات الموافقة المتعلقة بالأوراق المالية الرقمية، يعني أن المنتجات المالية التوكنية (بما في ذلك توكنات العقارات) بدأت تحظى باعتراف رسمي تدريجيًا.

وفي الوقت نفسه، تزداد شعبية قطاعات التوكنينغ للأصول المادية، مثل توكنات السندات الحكومية وصناديق السيولة، ويشارك فيها مؤسسات بشكل ملحوظ، وتواصل كبرى شركات إدارة الأصول توسيع استثماراتها، مما يدل على أن بعض القطاعات الفرعية وصلت إلى معايير الاعتماد المؤسساتي.

كما تغيرت مراكز النقاش في القطاع.

قالت شو: "المشاريع المبكرة كانت دائمًا تتجنب الجدل حول ملكية الأصول. فالمستثمرون يسألون دائمًا: ما الحقوق التي أمتلكها فعليًا؟ وكيف يتم حمايتها قانونيًا؟ ولم تكن الإجابات مرضية في الماضي." الآن، يواجه القطاع ويبدأ في معالجة هذه القضية الأساسية بشكل مباشر.

القيمة الاستثمارية لا تزال بحاجة للتحقق

من منظور الاستثمار، فإن توكنينغ العقارات لا يخلق مصادر دخل جديدة تمامًا. بل، قيمته الأساسية تكمن في تحسين معايير الدخول، وكفاءة التشغيل، وسيولة الأصول العقارية.

قالت شو: "توكن العقارات يمثل حقوق المالكين في أصول عقارية حقيقية يمكن أن تحقق أرباحًا مستقرة، وتتمتع بشرعية قانونية."

هذا التعريف مهم جدًا، لأنه يميز بين نموذج يركز على خلق قيمة من خلال العوائد الفعلية، ونموذج يعتمد فقط على السرد السوقي، والتداول في السوق الثانوية.

ومع ذلك، لجذب استثمارات مؤسساتية واسعة، يجب على نماذج التوكنينغ العقاري أن تقدم مزايا تنافسية حقيقية.

يرى كروثر: "لكي تحظى التوكنات العقارية باهتمام رأس المال السائد، يجب أن تثبت أنها تمتلك قيمة اقتصادية حقيقية، وليس مجرد ابتكار تقني. في الوقت الحالي، معظم الهياكل ذات الصلة مجرد إعادة صياغة لنماذج الاستثمار العقاري الحالية بشكل أكثر تعقيدًا."

الاتجاه المستقبلي

المرحلة القادمة من تطور التوكنينغ العقاري لن تكون حول إصدار مشاريع جديدة أو توكنات جديدة، بل حول النتائج التشغيلية الفعلية.

قالت شو: "لن تدخل المؤسسات السوق بناءً على ورقة بيضاء فقط. فهي تنتظر أن ترى أن المنصة تحقق عمليات تشغيل منظمة على نطاق واسع، وأن لديها سجل عمليات كامل يمكن تتبعه وتدقيقه."

وهذا هو التحدي الذي يتعين على القطاع تجاوزه حاليًا.

على مدى الأشهر القادمة، فإن مدى اكتمال القواعد التنظيمية، والأداء الفعلي للمنصات، سيحدد ما إذا كانت فكرة "البنية التحتية أولوية" ستتحقق من الرؤية الأصلية.

إذا سارت الأمور على هذا النحو، فإن التوكنينغ العقاري سيقترب تدريجيًا من الحلم الأولي؛ وإذا استمر التوقف، فستظل الفجوة بين الطموح والواقع قائمة.

وفي النهاية، لم يعد التقنية عائقًا أمام تطور القطاع، بل إن البنية التحتية والنظام القانوني هما العقبتان الحقيقيتان.