البيت لا يكفي لتسديد القرض، هل نبيعه إذن؟

هذه كانت رسالة أحد الأصدقاء الأسبوع الماضي، وفي الواقع لقد تلقيت العديد من الرسائل المشابهة، وهي "إذا بعت البيت وجنيت المال، ولم يكن كافياً لسداد قرض البنك، هل أستمر في البيع وأدفع من جيبي؟" دعونا نفكر بشكل أكثر عقلانية، أنت مدين للبنك، والبيت ليس له علاقة مباشرة بذلك، البنك لديه حق "حجز المنزل" فقط في حالات قصوى، لكن هذا القرض هو مجرد مال اقترضته من البنك بشكل عادي — سواء باعرت البيت وحققت أرباحاً كبيرة، أو لم تكن كافية لسداد هذا القرض، لا يحمل أي معنى للمقارنة. الأمر يشبه أن تقول "هل أذهب اليوم إلى السوق لشراء ملابس أم لا، بناءً على ما إذا كانت أموالي أكثر أو أقل من زميل دراستي في الابتدائية" — هذا مقارنة سخيفة. لكن لأن اسم هذا القرض هو "قرض السكن"، فإننا بطبيعتنا نعتقد أن هناك علاقة بينهما، وهذا اسم مضلل، لأنه يسهّل على الناس أن يسيئوا فهم الأمر ويظنوا أن "البيت هو دين"، لكنه في الحقيقة ليس كذلك. عندما تفهم هذا المفهوم، ستعرف الجواب، وهو أنه سواء كنت تريد أن تدفع من جيبك أم لا، إذا كنت تعتقد أن قيمة البيت ستنخفض، فالمعروف أنه يجب عليك بيعه، لأنه لن يتغير ليصبح أكثر قيمة في المستقبل لمجرد أنك مدين أكثر أو لم تبيعه الآن، بل على العكس، من الصعب أن يزيد سعره، وأنت تواصل دفع التكاليف دون أن تدرك. لقد قلت سابقاً، حتى لو كان البيت للاستخدام الشخصي، فإنك تدفع إيجاراً — لأن استهلاكك للبيت هو بمثابة التضحية بعائد خالي من المخاطر يمكن أن تحصل عليه من قيمة البيت السوقية. على سبيل المثال، إذا كانت قيمة بيتك 20 مليون، ومعدل الفائدة الخالي من المخاطر هو 1.5%، فسيكون ذلك 300 ألف، وأنت تعيش في هذا البيت، كأنك تدفع شهرياً إيجاراً قدره 25 ألف (وفي الواقع أكثر، مع رسوم الصيانة وغيرها). النقطة هنا هي تكلفة الفرصة البديلة، وأي أصل تملكه، في جوهره، تكلفته على الأقل هي معدل الفائدة الخالي من المخاطر، والأشخاص الذين يحققون عوائد أعلى، يدفعون تكلفة أكبر. لذلك، سواء كنت تملك بيتاً أو أصولاً أخرى، عليك أن "تدفع الإيجار باستمرار". هذا الإيجار هو تكلفة الوقت التي تدفعها مقابل الاحتفاظ به — وهو الفائدة الخالية من المخاطر التي تتخلى عنها. سواء كانت خسارة أم ربحاً، فهي مستمرة في الدفع؛ وإذا كنت لا تزال تخسر، فسأسمي هذا الجزء من الخسارة "تكلفة قراءة الورق". ماذا يعني ذلك؟ إنه مثل لعبة البوكر، إذا كنت تعتقد أن هناك فرصة للربح، ولا تريد أن تترك الورقة، وتريد أن ترى ورقة أخرى، فستحتاج إلى دفع المال لمواصلة اللعب. وإذا كانت النتيجة النهائية ليست كما تتوقع، فستتحمل تكلفة المخاطرة في قراءة الورق — وهي ضرورية، لكن بشرط أن تتوفر عدة شروط: أولاً، أن تكون لديك فرصة جيدة للفوز في اليد الحالية؛ ثانيًا، أن يكون تكلفة متابعة اللعب ليست عالية جداً؛ ثالثًا، أن يكون الجوائز في الحوض كافية. إذا تحققت هذه الشروط، فإن خسارتك في متابعة اللعب أمر طبيعي، لكن إذا لم تكن كذلك، مثلاً، وضع سوق العقارات منذ سنوات بدأ يتدهور (وقد قلت ذلك لسنوات)، وحتى لو ربحت، ففرص الارتفاع محدودة، وليس لديك ميزة واضحة على الآخرين، وأنت الآن تدرك ذلك، ومع ذلك لا تزال تتابع بشكل سلبي بسبب التكاليف الغارقة، فحتى لو فزت، فذلك مجرد مقامرة، والمقامر محكوم عليه بالفشل. التخلي عن الورقة جزء لا يتجزأ من اللعبة، لا أحد يمكنه أن يراهن على كل أوراقه في كل يد، وإذا استمريت في اللعب بدون جدوى، فالأفضل أن تنتقل إلى يد أخرى، فالحساب هو في النهاية حساب إجمالي. وما هو الأسوأ؟ أن يراهن شخص كامل أصوله على بيت واحد، وإذا انهار، فهو سينتهي، لأنه "لا يستطيع أن يخسر"، وكونه لا يستطيع أن يخسر غالباً يعني أنه قد خسر بالفعل، لأنه فقد حق اختيار استراتيجيته، وأصبح مضطراً للمراهنة حتى النهاية، وكأنه يسلّم نفسه للمصير، ويضع السكين في يد الآخرين.