امتلاك سوق بقيمة تريليونات، لماذا لا ينجح توكن العقارات في الانتشار؟

مقالة: شون لي، فوربس

ترجمة: سايرشا، فورسايت نيوز

على مر السنين، ظلت تقنية التوكنيزاشن تُعتبر نقطة انطلاق لثورة في نماذج الاستثمار العقاري.

من الناحية النظرية، فإن مزاياها واضحة جدًا: يمكن للمستثمرين تقسيم ممتلكاتهم العقارية عالية الجودة إلى حصص صغيرة، وإتمام عمليات الاستثمار خلال دقائق، بدلاً من استغراق شهور كما هو الحال في النماذج التقليدية، مع الاستفادة من سيولة لا تضاهى بالممتلكات العقارية التقليدية. ومع ذلك، لم يتحقق هذا الحلم بعد على أرض الواقع.

على الرغم من سنوات التطور، فإن حصة التوكنيزاشن للعقارات في سوق العقارات العالمي الذي يقدر بحوالي 3 تريليون دولار لا تتجاوز 0.1%. وحتى في مجال الأصول المادية التي يتم توكنيزتها بشكل أوسع، فإن الحجم الإجمالي على السلسلة يبلغ حوالي 31 مليار دولار، وهو نسبة ضئيلة جدًا من السوق الكلي.

الفجوة الكبيرة بين الطموح والواقع لا يمكن تجاهلها.

حتى اليوم، لا يزال الاستثمار في العقارات التجارية عالية الجودة يتطلب وسطاء، وعتبات استثمار مرتفعة، وفترات امتلاك طويلة. ولم تتشكل بعد تطبيقات عملية ذات حجم كبير لفكرة تداول حصص التوكن العقاري بسهولة.

المشكلة ليست في نقص عدد التوكنات نفسها، بل في غياب نظام قانوني، وتشغيلي، ومتوافق بشكل كامل، يجعل من هذه التوكنات منتجات مالية ذات مصداقية.

التركيز في الاتجاه الخاطئ

واحدة من الأخطاء الأساسية التي ارتكبتها محاولات التوكنيزاشن المبكرة: التركيز المفرط على التقنية نفسها، بدلاً من النظر من منظور المستثمر.

قالت سونيا شو، المؤسسة والرئيسة التنفيذية لشركة OneAsset: "لقد بدأ القطاع بشكل خاطئ من البداية. فالمحترفون يركزون فقط على 'ما الأصول التي يمكن توكينها'، متجاهلين السؤال الحقيقي الذي يهم المستثمرين العقاريين — كيف يمكن بناء الثقة في أصل معين."

هذا أدى إلى ظهور العديد من المنتجات ذات الصلة في السوق. تبدو هذه المنتجات مرتبطة بالأصول العقارية، لكنها تفتقر إلى بنية تحتية أساسية متكاملة. تحديد ملكية الأصول غير واضح، وقواعد توزيع الأرباح غير منظمة، والسيولة المزعومة تظل نظرية فقط.

وهذا هو السبب في أن المستثمرين المؤسساتيين لا يزالون يتخذون موقف الانتظار بعد سنوات من المحاولات. ينظر القطاع إلى التوكنيزاشن على أنه وظيفة إضافية، وليس أساسًا لبناء نظام متكامل.

القصور في البنية التحتية واضح

في جوهر الأمر، يفتقر قطاع العقارات المكونة عبر التوكن إلى مجموعة من العناصر الأساسية والحيوية: ملكية الأصول ذات الصيغة القانونية، وآليات التبادل المتوافقة، وخدمات التشغيل وتوزيع الأرباح المتخصصة، والقدرة على التفاعل مع النظام المالي القائم.

هذه ليست مفاهيم جديدة، بل معايير عامة في مجال الاستثمار العقاري التقليدي. وإعادة تطبيق هذه القواعد في نظام التوكنيزاشن هو التحدي الأكبر الذي يواجهه القطاع.

قالت شو: "إن بناء إطار قانوني للملكية، وآليات تبادل متوافقة، ونظام خدمات خاضع للرقابة يتطلب استثمار وقت وموارد مهنية، ويعتمد أيضًا على مشاركة فعالة من الجهات التنظيمية."

هذه الأعمال تتقدم ببطء، وتكلفتها مرتفعة، وغالبًا ما تكون أعمالًا خلف الكواليس، يصعب على الجمهور ملاحظتها. وهذا يفسر سبب تجنب العديد من المشاريع المبكرة لهذه القضايا. كما تقول شو، أن معظم المشاريع تركز على جمع التمويل بسرعة، وتتجاهل بناء البنية التحتية بشكل عميق.

بدون هذه العناصر الأساسية، حتى لو أظهرت التوكنيزاشن قدرات تقنية، فلن تكون منتجًا ماليًا موثوقًا. وأكدت: "بدون هذه الأسس، كل شيء آخر هو مجرد تمويه خارجي."

جذور تردد المستثمرين المؤسساتيين

بالنسبة للمستثمرين التقليديين، فإن الشك لا يكمن في مفهوم التوكنيزاشن نفسه، بل في البيئة الصناعية الحالية.

قال كيفن كروثر، مدير الثروات الخاص في الإمارات: "هذه النموذج منطقياً قابل للتنفيذ، لكن البنية التحتية غير المكتملة وقواعد التنظيم غير الكاملة تعيق بشكل كبير تطبيقه."

بالنسبة للجهات المؤسساتية، فإن أكبر مشكلة هي غموض القواعد. ملكية الأصول، والأثر القانوني للحقوق، وتوافق التنظيم عبر المناطق، وغيرها من القضايا، لا تزال بلا إجابات واضحة. في ظل هذه الظروف، يصعب على المؤسسات الاطمئنان لاستثمار أموالها.

بالإضافة إلى ذلك، هناك اعتبارات واقعية: فمعظم المؤسسات والأفراد ذوي الثروات العالية قد استثمروا بالفعل في العقارات عبر قنوات ناضجة.

قال كروثر: "إن أدوات الاستثمار التي يستخدمونها حاليًا، والهياكل الإدارية واضحة. قد تساهم التوكنيزاشن في تحسين الكفاءة في بعض الجوانب، لكنها في الوقت الراهن تزيد من عدم اليقين والتعقيد."

الخصائص التي يجب أن تتوفر في النموذج الناضج

إذا تم استكمال البنية التحتية المفقودة، فإن تجربة الاستثمار ستتغير بشكل نوعي.

وفقًا لخيال شو: يمكن للمستثمرين إتمام عمليات دخول متوافقة، والاستثمار في أصول عقارية عالية الجودة على مستوى المؤسسات، مع حد أدنى للاستثمار أقل بكثير من المعايير التقليدية؛ وتكون توزيعات الأرباح شفافة، وترتبط مباشرة بعائدات الإيجارات.

الأهم من ذلك، أن الأصول ستتمتع بسيولة حقيقية وقابلة للتنفيذ. يمكن للمستثمرين الخروج من حصصهم عبر سوق ثانوية منظمة، مما يخلصهم من تعقيدات عمليات البيع العقاري التقليدية.

لكن، حتى الآن، لا تزال هذه النموذج المثالي بعيد المنال. على الرغم من أن بعض قطاعات توكن العقارات حققت تسويات أسرع، وتحسنت السيولة، إلا أن الأمثلة الناضجة في مجال العقارات لا تزال قليلة.

بشائر إيجابية في القطاع

ومع ذلك، تشير العديد من العلامات إلى أن البيئة الخارجية لتطوير القطاع تتغير تدريجيًا.

بدأت الهيئات التنظيمية في مناطق مثل الإمارات بإصدار قواعد تنظيمية أوضح للأصول الرقمية. الشركات التي تعمل وفقًا لقواعد هيئة تنظيم الأصول الافتراضية في الإمارات (VARA)، مثل Tokinvest، أطلقت منتجات توكن العقارات رسميًا. الإجراءات المتعلقة بالموافقات والتنظيمات للأوراق المالية الرقمية، تعني أن المنتجات المالية المكونة عبر التوكن، بما في ذلك توكن العقارات، بدأت تحظى بالاعتراف الرسمي تدريجيًا.

وفي الوقت نفسه، تزداد شعبية توكن الأصول المادية، مع مشاركة ملحوظة من المؤسسات في مجالات مثل سندات الخزانة المكونة عبر التوكن، وصناديق السيولة، مع استمرار كبرى شركات إدارة الأصول في التوسع، مما يدل على أن بعض القطاعات الفرعية وصلت إلى معايير الاعتماد المؤسساتي.

كما تغيرت مراكز النقاش في القطاع.

قالت شو: "المشاريع المبكرة دائمًا ما تتجنب الجدل حول ملكية الأصول. المستثمرون يسألون دائمًا: ما الحقوق التي أمتلكها فعليًا؟ وكيف يتم حمايتها قانونيًا؟ ولم يكن بالإمكان دائمًا تقديم إجابات مرضية." الآن، يواجه القطاع هذه القضية ويبدأ في معالجتها بشكل مباشر.

القيمة الاستثمارية لا تزال بحاجة للتحقق

من وجهة نظر الاستثمار، فإن توكن العقارات لا يخلق مصادر دخل جديدة تمامًا. إن قيمته الأساسية تكمن في تحسين معايير الدخول، وكفاءة التشغيل، وسيولة الأصول العقارية.

قالت شو: "توكن العقارات يمثل حقوق المالكين في أصول عقارية حقيقية يمكن أن تولد دخلًا ثابتًا، وتتمتع بشرعية قانونية."

هذا التعريف مهم جدًا، لأنه يميز بين نموذج يركز على القيمة المستدامة الناتجة عن العائد الحقيقي، ونموذج يعتمد فقط على السرد السوقي، والمضاربة في السوق الثانوية.

ومع ذلك، لجذب استثمارات مؤسساتية واسعة، يجب على نماذج التوكن العقاري أن تقدم مزايا تنافسية حقيقية.

يرى كروثر: "للحصول على دعم رأس المال الرئيسي، يجب أن تثبت التوكنيزاشن العقاري أن لديها قيمة اقتصادية حقيقية، وليس مجرد ابتكار تقني. في الوقت الحالي، معظم الهياكل ذات الصلة تكرر أنماط الاستثمار العقاري الحالية بشكل أكثر تعقيدًا."

الاتجاه المستقبلي

المرحلة التالية من تطور التوكن العقاري لن تكون في عدد المشاريع الجديدة أو التوكنات الجديدة، بل في نتائج التشغيل الفعلية.

قالت شو: "الجهات المؤسساتية لن تدخل السوق بناءً على ورقة بيضاء فقط. فقط عندما ترى أن المنصة تحقق عمليات متكاملة وموثوقة، وتتمتع بسجلات تشغيل كاملة يمكن تتبعها وتدقيقها، ستتحرك."

وهذا هو التحدي الذي يتعين على القطاع تجاوزه حاليًا.

على مدى الفترة القادمة، فإن مدى اكتمال القواعد التنظيمية، والأداء الفعلي للمنصات، سيحدد ما إذا كانت فكرة "البنية التحتية أولاً" ستتحقق من الرؤية الأصلية.

إذا سارت الأمور على هذا النحو، فإن توكن العقارات سيقترب تدريجيًا من الصورة الحلمية الأصلية؛ وإذا استمر التوقف، فستظل الفجوة بين الطموح والواقع قائمة.

وفي النهاية، لم يعد التقنية عائقًا أمام تطور القطاع، بل إن البنية التحتية والنظام التنظيمي هما العقبتان الحقيقيتان.