صن شيي ينشر: تأملاتي

قال، في الأيام القليلة الماضية، كنت ألتقي بالأصدقاء، وكانت المواضيع دائماً تدور حول الأحداث الكبرى في قطاع العقارات، والخسائر التي تقدر بتريليونات، وكاد القطاع ينهار تماماً.
هذه القضية جلبت الألم لعدد لا يحصى من الأسر وللمجتمع بأسره، وقد يستغرق الأمر سنوات، أو حتى عشرات السنين، ليتعافى ببطء.
أولاً، الجذور الأساسية للقطاع: خلل في النموذج الوراثي
1. من توزيع السكن على أساس الرفاهية إلى السكن التجاري: استلهام نموذج هونغ كونغ ولكن مع انحراف، وتحوير قواعد المساحات المشتركة، مما يزرع مخاطر داخل القطاع.
2. فقدان السيطرة على الرافعة المالية للتمويل العقاري: تراجع نسبة الدفعة الأولى من خمسين بالمئة إلى الصفر، وانتشار عمليات غير قانونية مثل التقسيط على الدفعة الأولى، والعقود المزدوجة، وتزوير التدفقات المالية، مما أدى إلى تضخيم مخاطر الرافعة المالية بشكل غير محدود.
3. نظام البيع المسبق والبنك العقاري للأراضي: يتيح نظام البيع المسبق للمطورين "البيع قبل البناء" واستخدام الأموال بشكل غير مشروع، ونموذج البنك العقاري للأراضي يعزز احتكار المطورين للأراضي، واعتماد الحكومة على إيرادات الأراضي، مما يشكل مجتمع مصالح غير طبيعي.
ثانياً، التحول غير الطبيعي للقطاع: الانحراف عن الجوهر وفقدان السيطرة
1. تشوه منطق المنافسة: أصبح القطاع من "بناء منازل جيدة" إلى "مقارنة الرافعة المالية، وشراء الأراضي، والحجم"، مع سائد الديون العالية، والتداول السريع، وتحول التمويل إلى جوهر غير سكني.
2. دورة مفرغة بيئية: يعتمد المطورون على أموال البيع المسبق، ويستمرون في تمويل عملياتهم من خلال اقتراض جديد وسداد القديم؛ والحكومة ترفع أسعار الأراضي؛ والمشترون يلاحقون الارتفاعات بشكل أعمى، مما يضخم الفقاعات، ويصبح الأمر بمثابة لعبة "الطبول والنفخ" أو مخطط بونزي هش للغاية.
3. قيود الرأي والقواعد: أجواء القطاع تقتصر على مدح الإنجازات، والمشككون يُنظر إليهم كغرباء، ويفوتون فرصة التصحيح المبكر.
المشكلة ليست في أسعار العقارات، بل في النموذج بأكمله. البيع المسبق، والمساحات المشتركة، والمالية العقارية، كلها دفعت القطاع تدريجياً نحو الهاوية.
ذرة رماد من العصر تقع على العديد من الأسر، وتتحول إلى جبل.