Gần đây nhận thấy ngày càng nhiều người hỏi REIT là gì, thực ra công cụ đầu tư này đã có mặt ở Thái Lan một thời gian rồi. Nói về REIT, kể từ khi vào thị trường chứng khoán Thái năm 2018 thì nó luôn có mặt, nhưng nhiều người vẫn còn hơi mơ hồ về cách hiểu.

Nói đơn giản, REIT chính là quỹ tín thác đầu tư bất động sản, do các quản lý quỹ chuyên nghiệp giúp bạn quản lý một nhóm tài sản có thể tạo ra dòng tiền mặt. Dù là trung tâm mua sắm, tòa nhà văn phòng, khách sạn hay trung tâm dữ liệu, những tài sản này mỗi tháng đều có thể tạo ra tiền thuê hoặc lợi nhuận khác, rồi phân phối định kỳ cho nhà đầu tư. Đó là lý do tại sao cổ tức của REIT khá ổn định — vì dựa vào thu nhập thực từ tiền thuê.

Về lợi ích của REIT, trước tiên là tính thanh khoản khá tốt, có thể mua bán bất cứ lúc nào trên SET. Thứ hai, chỉ cần bỏ ra số vốn tương đối nhỏ là có thể tham gia đầu tư bất động sản, không cần tự mua cả tòa nhà. Hơn nữa, tất cả hoạt động vận hành và công bố thông tin đều được cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ, độ minh bạch cũng khá cao. Quan trọng nhất, nếu chọn đúng REIT, dòng tiền mặt hàng năm có thể nhiều hơn gửi tiết kiệm rất nhiều.

Tuy nhiên cũng cần làm rõ nhược điểm. Cổ tức của REIT phải chịu thuế 10%, hoặc nhập vào khai thuế thu nhập hàng năm. Ngoài ra, loại hình đầu tư này rất nhạy cảm với biến động lãi suất, khi lãi suất tăng, sức hút của REIT sẽ giảm, giá cũng dễ bị giảm theo.

REIT chia làm hai dạng quyền lợi chính. Một là quyền sở hữu hoàn toàn (Freehold), nghĩa là quỹ thực sự sở hữu các tài sản này, có thể tăng giá trị theo thời gian khi bất động sản tăng giá. Dạng còn lại là quyền thuê (Leasehold), quỹ chỉ có quyền sử dụng, khi hết thời hạn thuê, giá trị sẽ về 0. Vì vậy, về dài hạn, REIT sở hữu quyền sở hữu hoàn toàn sẽ an toàn hơn.

Về loại hình đầu tư, có những loại trực tiếp sở hữu bất động sản, cũng có loại gián tiếp qua việc nắm giữ cổ phần của các công ty khác để đầu tư vào bất động sản. Theo loại tài sản, có thể phân thành các nhóm như bán lẻ (trung tâm mua sắm), nhà ở (căn hộ khách sạn), y tế (bệnh viện, viện dưỡng lão), văn phòng và hạ tầng. Mỗi loại REIT có đặc điểm rủi ro và lợi nhuận khác nhau, cần lựa chọn phù hợp với nhu cầu của bản thân.

Giá trị của REIT thực chất đến từ hai phần: một là giá trị của chính bất động sản mà nó sở hữu, hai là khả năng tạo ra dòng tiền mặt trong tương lai từ các bất động sản đó. Giá trị bất động sản sẽ biến đổi theo sự phát triển kinh tế, hoàn thiện cơ sở hạ tầng, còn dòng tiền phụ thuộc vào tình hình hoạt động của các thuê và môi trường kinh tế.

Hiện tại ở Thái Lan có một số REIT khá tốt để lựa chọn. CPNREIT chủ yếu quản lý trung tâm mua sắm và tòa nhà văn phòng thuộc tập đoàn Central, tỷ lệ cổ tức khoảng hơn 8%. IMPACT là REIT sở hữu hoàn toàn quyền sở hữu, nắm giữ nhiều tòa nhà của Impact Muang Thong, tỷ lệ cổ tức khoảng 5%. WHART có cả quyền sở hữu hoàn toàn và quyền thuê, chủ yếu làm kho bãi logistics, tỷ lệ cổ tức khoảng 7.6%. JASIF là quỹ hạ tầng, sở hữu mạng cáp quang, tỷ lệ cổ tức cao nhất có thể lên tới hơn 13%.

Tổng thể, nếu bạn muốn dòng tiền cao hơn gửi tiết kiệm, REIT là lựa chọn khá tốt. Nhưng đừng nghĩ nó là công cụ kiếm lời nhanh, lợi nhuận cao để làm giàu nhanh chóng, đây là hình thức đầu tư dài hạn, ổn định. Trước khi chọn, nhất định phải hiểu rõ đặc điểm của từng loại REIT, cân nhắc khả năng chịu rủi ro và thời gian đầu tư của mình, như vậy mới tìm được đúng cái phù hợp nhất.