Gần đây tôi luôn theo dõi xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam, và phát hiện ra một số hiện tượng khá thú vị. Giá nhà tại Hà Nội gần đây đã tăng lên gấp 27,7 lần so với thu nhập, con số thực sự gây sốc - đã gần bằng đỉnh cao của năm 2016, vượt xa mức trung bình trước đây là 23,35 lần. Nói đơn giản, hiện tại việc mua nhà ở Hà Nội khó hơn nhiều so với trước đây.

Điều gì đã đẩy giá nhà đất Việt Nam lên? Tôi nhận thấy có một số yếu tố cùng tác động. Trước tiên là áp lực từ phía cung. Nhà ở trung tâm thành phố và các khu vực hạ tầng tốt vốn đã ít, trong khi nhu cầu vẫn ổn định, đặc biệt là từ giới trẻ và người nhập cư. Thứ hai, sau hai năm dòng tiền bị thắt chặt, tiền bắt đầu chảy vào bất động sản, đặc biệt là các căn hộ rõ ràng về quyền sở hữu, thu hút nhà đầu tư trở lại. Ngoài ra, chi phí xây dựng và chi phí vay vốn đều tăng, giá nhà mới bị đẩy lên, thị trường nhà cũ cũng theo đó mà tăng giá.

Điều thú vị là, Việt Nam và Trung Quốc thực sự có những điểm tương đồng về văn hóa bất động sản. Nhà chiếm 60-70% tài sản gia đình, tỷ lệ sở hữu nhà vượt quá 90%, và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đều ở mức cao. Nhưng cần lưu ý rằng, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ 45%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc là 65-67%, điều này có nghĩa là nhu cầu thực về nhà ở còn rất lớn.

So sánh với Trung Quốc thì rõ ràng hơn. Trung Quốc bắt đầu giảm dân số từ năm 2022, tồn kho nhà đất nghiêm trọng, thậm chí thừa đủ để chỗ ở cho 150 triệu người, mỗi năm xây mới 4 triệu căn, cuộc khủng hoảng chủ yếu là do cung vượt cầu và đòn bẩy cao. Việt Nam khác biệt, dân số vẫn đang tăng, tỷ lệ đô thị hóa còn xa mới đạt đỉnh, mỗi năm chỉ xây khoảng 100.000 căn, trong khi thiếu hụt khoảng 300.000 căn, chủ yếu là nhà ở phổ thông và nhà ở xã hội thiếu hụt. Nói cách khác, Trung Quốc điều chỉnh thị trường vì quá nhiều nhà, còn Việt Nam đối mặt với thiếu hụt cấu trúc về cung.

Tất nhiên, việc tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tăng nhanh chắc chắn mang lại rủi ro. Khả năng chi trả thực của người mua giảm sút, tỷ suất sinh lời cho thuê cũng xấu đi, sự phân hóa giữa các dự án và khu vực ngày càng rõ rệt. Tuy nhiên, so với tình hình của Trung Quốc thời điểm đó, môi trường tín dụng của Việt Nam hiện nay thận trọng hơn, khung pháp lý cũng chặt chẽ hơn, nên những rủi ro này chủ yếu mang tính cục bộ, chứ không phải bong bóng toàn thị trường.

Đối với người mua để ở, thực sự việc mua nhà bây giờ đã khó, nhưng trong vài năm tới, các dự án nhà ở xã hội dự kiến sẽ giảm bớt áp lực, cộng thêm dân cư dần dịch chuyển ra vùng ngoại ô, chi phí và sử dụng đất sẽ được cải thiện. Còn đối với nhà đầu tư, cần cẩn trọng hơn vì cấu trúc dòng tiền của bất động sản đang thay đổi, kỳ vọng về tăng giá vốn cũng không còn lạc quan như trước nữa.

Nhìn chung, giá nhà Việt Nam đã bước vào chu kỳ định giá cao hơn sau giai đoạn tích lũy, chỉ số này dù gần bằng mức trước khủng hoảng của Trung Quốc, nhưng Việt Nam chưa có những điều kiện cấu trúc dẫn đến vỡ bong bóng, chủ yếu khác biệt về cung cầu và cấu trúc dân số. Có ai đồng ý với nhận định này không?