REITs phát hành công khai đa dạng, nền tảng tài sản lớn độc lập dự kiến sẽ được củng cố

Nguồn dữ liệu: Wind, Yu Shipeng / Bảng biểu Nguồn hình ảnh: Tạo bởi AI

Phóng viên Securities Times Yu Shipeng

Gần đây, các quỹ REIT công cộng đã xuất hiện ba động thái lớn: báo cáo các dự án phát điện than đầu tiên, tuyển chọn quản lý quỹ cho các dự án chăm sóc người cao tuổi, mở rộng liên tục các dự án bất động sản thương mại. Theo tổng hợp của phóng viên Securities Times, cùng với việc mở rộng bình thường hóa ngày càng sâu, các tài sản hoạt động trở nên phong phú hơn, thể hiện sự phối hợp đa nền tảng, hiệu ứng liên kết thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tính đến ngày 8 tháng 5, tổng quy mô đăng ký của các sản phẩm REIT bất động sản thương mại đã vượt quá 600 tỷ nhân dân tệ, vượt tổng lượng phát hành REIT cả năm ngoái; các dự án khu công nghiệp mở rộng lên hơn 20, bao gồm các tài sản chất lượng cao như招商蛇口, Bắc Kinh Yizhuang.

Các người có liên quan trả lời phóng viên rằng, các quỹ REIT công cộng đang chuyển từ phát hành tài sản sang chu trình vốn, từ bước nhảy về số lượng sang kiểm nghiệm về chất lượng, dự kiến sẽ củng cố hoàn toàn vị trí của các loại tài sản lớn độc lập. Dưới các yếu tố như lãi suất thấp, thiếu hụt tài sản, dòng vốn dài hạn vào, nhu cầu phòng ngừa rủi ro, logic của dòng vốn gia tăng vẫn còn tồn tại. Việc phân biệt tính hợp lý và ổn định của dòng tiền của tài sản cơ sở sẽ quan trọng hơn việc đơn thuần theo đuổi mở rộng quy mô thị trường.

REIT bất động sản thương mại

Phát hành trong năm có thể đạt nghìn tỷ

Ngày 8 tháng 5, Quỹ Guangxi Beitou Cao tốc của E Fund đã công bố thành lập REIT, quy mô huy động 2,475 tỷ nhân dân tệ. Chỉ trong một ngày phát hành, phần bán ra công chúng do vượt quá mức huy động dự kiến đã kết thúc sớm (tỷ lệ phân phối là 0,31%), trở thành hiện tượng “bán hết trong một ngày” trong lĩnh vực REIT công cộng. Ngoài ra, ngày 6 tháng 5, Quỹ Great Wall đăng ký sản phẩm REIT đầu tiên của mình là Great Wall Huaneng Than Phát Điện REIT, cùng với REIT Than Phát Điện của Huaxia Huaren Power đăng ký cùng ngày, trở thành các REIT phát điện than công khai đầu tiên của toàn thị trường.

Ngoài ra, các dự án REIT dành cho người cao tuổi cũng có tiến triển mới. Theo báo cáo công khai, Tập đoàn Phát triển Đô thị Bắc Kinh Bắc Quản của Bắc Kinh đã tổ chức đấu thầu công khai tuyển chọn quản lý quỹ và cố vấn tài chính cho dự án REIT công khai dành cho người cao tuổi, phạm vi dịch vụ của đấu thầu bao gồm toàn bộ quy trình từ đăng ký phát hành đến quản lý trong thời gian tồn tại của REIT. Yêu cầu của đấu thầu là, người phụ trách dự án cần có hơn 5 năm kinh nghiệm liên quan và có các ví dụ về phát hành REIT công khai, thành viên nhóm dự án không ít hơn 4 người.

Về REIT bất động sản thương mại, tuần trước cũng có tiến triển mới. Ngày 6 tháng 5, Quỹ Red Soil Innovation đã nộp hồ sơ REIT bất động sản thương mại của mình là Red Soil Innovation Maoye, đã được chấp nhận. Theo dữ liệu Wind, REIT bất động sản thương mại bắt đầu xuất hiện từ đầu năm nay, tính đến ngày 8 tháng 5, số lượng sản phẩm đăng ký đã đạt 20, gồm 13 nhà quản lý quỹ, nhiều nhất là Quỹ Huaxia (4 sản phẩm), Quỹ China International Capital và Quỹ Hua An đều đăng ký 2 sản phẩm, còn có Quỹ Chuang Jin He Xin, Quỹ Everbright Prudence, Quỹ CITIC Construction Investment, Quỹ Guolian An và các quỹ công nhỏ khác tham gia. Quỹ Chuang Jin He Xin đăng ký REIT Bắc Kinh của Tập đoàn Tài chính Nhà nước, là REIT “cập nhật đô thị + đổi mới công nghệ” đầu tiên của cả nước, hiện đã bước vào giai đoạn hỏi đáp.

“20 sản phẩm REIT bất động sản thương mại tổng quy mô đăng ký vượt quá 600 tỷ nhân dân tệ, vượt tổng lượng phát hành hạ tầng cơ sở trong năm 2025, thể hiện đặc điểm ‘quy mô lớn, hình thái ưu việt, chủ thể đa dạng, mô hình mới’, các chủ thể đăng ký bao gồm doanh nghiệp trung ương, doanh nghiệp quốc doanh, doanh nghiệp tư nhân và vốn nước ngoài, bao gồm các loại tài sản như trung tâm mua sắm, tổ hợp, khách sạn. Dự kiến sẽ còn nhiều dự án nữa đang trong quá trình đăng ký, quy mô phát hành REIT bất động sản thương mại trong năm có thể đạt nghìn tỷ, hiệu quả kích hoạt các tài sản thương mại tồn kho trị trăm nghìn tỷ.” Quỹ Chuang Jin He Xin nói với phóng viên Securities Times.

Các dự án cơ sở hạ tầng dưới nền tảng của mười loại tài sản liên tục phong phú

Tính đến ngày 8 tháng 5, tổng số lượng REIT công cộng trên thị trường đã gần 130 sản phẩm. Theo thống kê của Wind, các sản phẩm này phân bổ rải rác trong mười loại tài sản chính, trong đó các sản phẩm phát điện than thuộc hạ tầng năng lượng, ngoài ra còn có bất động sản thương mại, công trình thủy lợi, cơ sở hạ tầng đô thị và các loại tài sản khác.

Xét theo xu hướng, cùng với việc mở rộng liên tục của các tài sản nền tảng, các dự án kích hoạt của REIT công cộng ngày càng phong phú. Ví dụ, ngày 8 tháng 5, Quỹ Huaxia đăng ký REIT đường cao tốc của Huaxia Shudao Group, là REIT hạ tầng giao thông thứ 17 của toàn thị trường, các sản phẩm khác bao gồm các tài sản như cao tốc Hà Bắc, cao tốc Yuexiu, cao tốc Anhui Jiaokong, cao tốc Giao thông Nanjing. Ngoài ra, trong số hơn 20 REIT khu công nghiệp, có các dự án nổi bật như Xiamen Torch,招商蛇口, Bắc Kinh Yizhuang, khu công nghiệp công nghệ cao Thượng Hải. Hiện đã có 20 REIT bất động sản thương mại đăng ký, bao gồm các tài sản như Phố thương mại Yintai, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group, China Agricultural Food Group và các chủ thể khác.

Nhìn xa hơn, việc mở rộng sâu của REIT công cộng thể hiện rõ sự phối hợp đa nền tảng, hiệu ứng liên kết thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ví dụ, sản phẩm Pre-REIT do ZhaRong Capital (công ty con của Quỹ招商) và Shendan Group phát động, đã được đăng ký trong quý I năm nay. Sản phẩm này chủ yếu đầu tư vào các lĩnh vực như năng lượng mới, tính toán, lưu trữ năng lượng và bất động sản chất lượng cao, chủ yếu thông qua việc thoái vốn REIT công cộng. Đằng sau đó là sự phối hợp của các tổ chức trong hệ thống như Quỹ招商, Ngân hàng招商, Chứng khoán招商, Tập đoàn Tài chính招商, và招商信诺, xây dựng một hệ sinh thái REIT toàn diện từ giai đoạn mua lại tài sản của Pre-REIT, nuôi dưỡng tài sản của REIT tư nhân đến niêm yết tài sản của REIT công cộng.

Giám đốc vận hành kinh doanh REIT của Quỹ Bosera, Liu Xuan, nói với phóng viên Securities Times rằng, từ năm 2021 đến nay, thị trường REIT Trung Quốc đã chuyển từ thử nghiệm sang bình thường hóa, từ hạ tầng sang bất động sản, không chỉ là số lượng sản phẩm tăng lên mà còn là sự tái cấu trúc hệ thống về độ sâu và rộng của thị trường. Từ bước nhảy về số lượng đến kiểm nghiệm về chất lượng, sự hỗ trợ cấu trúc và quy mô có thể quy về việc mở rộng đa dạng các loại tài sản và vận hành cơ chế “phát hành lần đầu + mở rộng huy động” theo trạng thái bình thường. Đồng thời, việc mở rộng hệ sinh thái các chủ thể tham gia và nguồn vốn cũng cung cấp nền tảng vững chắc cho sự tăng trưởng quy mô thị trường.

Từ phát hành tài sản đến chu trình vốn sâu hơn

REIT công cộng từ bước nhảy về số lượng sang kiểm nghiệm về chất lượng, không chỉ thể hiện trong mở rộng tài sản mà còn trong “phiếu b voting” của thị trường sau niêm yết.

Từ quý II, REIT công cộng bắt đầu được đưa vào các sản phẩm “Thu nhập cố định +”, trở thành nguồn vốn mới sau các quỹ hỗn hợp (FOF). Theo tính toán của các tổ chức, giả sử đến năm 2026, các quỹ trái phiếu hỗn hợp phát hành cùng năm 2025, nếu tỷ lệ phân bổ vào REIT công cộng là 1%, thì từ tháng 4 đến tháng 12 năm 2026, các quỹ này có thể mang lại khoảng 1,8 tỷ nhân dân tệ tiềm năng cho thị trường REIT. Tính theo dữ liệu cả năm, tính đến cuối năm 2025, có tổng cộng 207 quỹ FOF công cộng nắm giữ 38 REIT công cộng, tổng lượng nắm giữ vượt quá 95 triệu đơn vị, tăng hơn 80% so với giữa năm 2025. Ngoài ra, theo thống kê của các công ty chứng khoán, năm 2025, các quỹ tự quản của các công ty chứng khoán nắm giữ tổng giá trị thị trường của các REIT công cộng chiếm khoảng 53%, các tổ chức bảo hiểm chiếm khoảng 20%, hai nhóm này chiếm hơn 70%.

“Hệ sinh thái thị trường REIT đang chuyển từ phát hành tài sản sang chu trình vốn.” Liu Xuan nói, hiện nay, REIT công cộng không chỉ là nền tảng niêm yết tài sản mà còn là trung tâm của hệ sinh thái tài chính bất động sản. Với sự thay đổi của cấu trúc nhà đầu tư từ phân phối chiến lược sang phân bổ theo chỉ số, mở rộng hệ sinh thái nguồn vốn và kỳ vọng phát triển của các chỉ số và sản phẩm phái sinh của REIT trong tương lai, vị trí của REIT công cộng như một loại tài sản lớn độc lập dự kiến sẽ được củng cố hoàn toàn.

Tuy nhiên, về thị trường thứ cấp, hiệu suất chung của REIT công cộng trong năm nay khá trung bình, tính đến ngày 8 tháng 5, mức tăng trung bình là 0,2%, mức tăng cao nhất là 10,12%, mức giảm lớn nhất là 12,28%. Liu Xuan cho rằng, các nhà tham gia thị trường REIT công cộng trong quá trình mở rộng quy mô liên tục, việc phân biệt dòng tiền của tài sản nền tảng hợp lý và ổn định còn quan trọng hơn việc đơn thuần theo đuổi mở rộng quy mô thị trường.

Chuyên gia phân tích chiến lược cấp cao của Quỹ招商, Wang Chaoping, nói với phóng viên Securities Times rằng, sự tăng trưởng của cổ phần và sự phục hồi của rủi ro, liên tục gây áp lực lên tính thanh khoản và xu hướng của REIT, nhưng các yếu tố như lãi suất thấp, thiếu hụt tài sản, dòng vốn dài hạn vào, nhu cầu phòng ngừa rủi ro vẫn còn hỗ trợ, các nguồn vốn mới như tự quản của các công ty chứng khoán, bảo hiểm vẫn còn khả năng gia nhập. Tính năng chia cổ tức cao và khả năng kiểm soát rút vốn tương đối khiến chúng có giá trị phân bổ lớn trong danh mục tài sản lớn, các đợt bán tháo ngắn hạn có thể thu hút các nhà đầu tư phân bổ để hỗ trợ các dự án chất lượng cao. Ngoài ra, các chính sách về phía cầu (như sản phẩm chỉ số, quỹ công khai, mở rộng đầu tư REITs của quỹ hưu trí xã hội) dự kiến sẽ dần được ban hành.

（Chịu trách nhiệm: Đổng Bình Bình）