Hầu hết mọi người đuổi theo cơn sốt AI đều tập trung vào cổ phiếu chip như Nvidia hoặc các công ty phần mềm như Palantir. Nhưng đây là điều họ bỏ lỡ - có một cách yên tĩnh hơn, ổn định hơn để kiếm lợi từ tất cả sự xây dựng hạ tầng AI này, và nó đang ẩn trong tầm mắt trong lĩnh vực bất động sản.

Các REIT trung tâm dữ liệu về cơ bản là những chủ nhà của cuộc cách mạng AI. Trong khi mọi người đang chú ý đến định giá của các công ty bán dẫn bị kéo dài, các công ty này âm thầm cho thuê không gian vật lý cho các công ty thực sự vận hành các khối lượng công việc AI. Digital Realty là một trong những người chơi lớn nhất ở đây - họ vận hành hơn 300 trung tâm dữ liệu trên hơn 50 khu vực đô thị và phục vụ hơn một nửa số Fortune 500, bao gồm các tên tuổi lớn như IBM, Oracle và Meta.

Điều làm cho điều này thú vị là mô hình kinh doanh. Digital Realty sử dụng cấu trúc thuê ba bên, nghĩa là người thuê tự xử lý bảo trì và thuế của họ. REIT chỉ thu tiền thuê và chuyển phần lớn cho cổ đông dưới dạng cổ tức. FFO trên mỗi cổ phiếu cốt lõi của họ đã tăng từ 6,22 đô la vào năm 2020 lên 6,72 đô la vào năm 2024, và họ dự báo tăng trưởng 9-10% vào năm 2025. Cổ tức dự kiến của họ là 4,88 đô la, tỷ lệ lợi tức khoảng 2,9% - thu nhập ổn định trong khi chờ đợi.

Tỷ lệ lấp đầy đã duy trì ổn định ở mức trung bình 80-85%, nhưng điều quan trọng là - họ dự kiến sẽ mở rộng thêm 100-200 điểm cơ bản trong năm 2025 khi nhu cầu về trung tâm dữ liệu sẵn sàng cho AI tăng cao. Họ cũng đang cắt giảm các tài sản cũ, chậm tăng trưởng và tăng cường các cơ sở quy mô lớn có thể xử lý các khối lượng công việc AI thế hệ tiếp theo.

Với giá 165 đô la mỗi cổ phiếu, Digital Realty giao dịch ở mức 22 lần FFO cốt lõi theo sau - hợp lý so với các định giá cao trên hầu hết các cổ phiếu AI. Đối với các nhà đầu tư tập trung vào thu nhập muốn tiếp xúc với lĩnh vực hạ tầng AI mà không chịu biến động lớn, điều này trông hấp dẫn hơn nhiều so với việc đuổi theo các dự án phần mềm mới nhất.

Góc nhìn bất động sản về AI không hào nhoáng, nhưng nó thực sự tồn tại. Khi các công ty tiếp tục nâng cấp hạ tầng AI và mở rộng toàn cầu, nhu cầu về các trung tâm dữ liệu này sẽ tiếp tục tăng. Đó là loại đầu tư nhàm chán, trả cổ tức mà thực sự giúp tích lũy tài sản theo thời gian - điều này thậm chí còn tốt hơn nhiều so với phần lớn những lời đồn đại hiện nay.