Gần đây, tôi nhận thấy chủ đề về giá nhà đất ở Việt Nam ngày càng nóng hơn, đặc biệt là dữ liệu tại Hà Nội thực sự đáng sợ. Chỉ số giá nhà so với thu nhập (HPR) có thể phản ánh thị trường bất động sản của một thành phố có quá nóng hay không, và tình hình hiện tại của Hà Nội thực sự đáng suy nghĩ.

Trước tiên là số liệu. Hiện tại, chỉ số giá nhà so với thu nhập của Hà Nội đã tăng vọt lên 27,7 lần, cao hơn nhiều so với mức trung bình dài hạn là 23,35 lần, đồng thời cũng là mức cao nhất kể từ đỉnh cao của giai đoạn 2016-2017. Nói cách khác, một người có thu nhập trung bình phải tiết kiệm không tiêu tiêu tiêu trong hơn 27 năm mới đủ mua một căn nhà, điều này phản ánh khả năng chi trả của người mua nhà đang giảm rõ rệt.

Tại sao lại như vậy? Có một số nguyên nhân đằng sau. Thứ nhất, nguồn cung vẫn còn khan hiếm, đặc biệt là ở nội thành và những khu vực có hạ tầng tốt, tình trạng cung không đủ cầu vẫn còn tồn tại. Thứ hai, về mặt vốn, sau đợt thắt chặt thanh khoản từ 2022 đến 2023, dòng tiền bắt đầu chảy trở lại vào bất động sản, đặc biệt là các loại căn hộ có quyền sở hữu rõ ràng đã thu hút lại các hộ gia đình và nhà đầu tư dài hạn. Thứ ba, chi phí xây dựng tăng, đất đai, lao động, chi phí vay vốn đều tăng, giá nhà mới bị đẩy lên cao, từ đó thúc đẩy thị trường nhà cũ.

Điều thú vị là, giá nhà Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc. Bất động sản Việt Nam chiếm khoảng 60-70% tài sản gia đình, tỷ lệ sở hữu nhà lên tới khoảng 90%, mức độ phụ thuộc vào bất động sản này rất giống với Trung Quốc thời kỳ trước. Nhưng có một điểm khác biệt quan trọng — hiện tại, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới chỉ đạt 45%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc là 65-67%, điều này có nghĩa là nhu cầu nhà ở thực tế của Việt Nam còn rất lớn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

So sánh với Trung Quốc sẽ rõ ràng hơn. Giá nhà so với thu nhập của Trung Quốc và Việt Nam về bề ngoài gần như tương đương, đều trong khoảng 27-28 lần, nhưng cấu trúc thị trường hoàn toàn khác nhau. Từ năm 2022, dân số Trung Quốc bắt đầu giảm, cung cấp nhà ở dư thừa nghiêm trọng, lượng nhà dư ra đủ để chứa 150 triệu người, mỗi năm hoàn thành hơn 4 triệu căn, khủng hoảng bắt nguồn từ cung vượt cầu, đòn bẩy cao và kỳ vọng tăng giá dài hạn. Trong khi đó, Việt Nam ngược lại, dân số vẫn đang tăng, đô thị hóa chưa đến mức bão hòa, mỗi năm chỉ hoàn thành khoảng 100.000 căn, thiếu hụt khoảng 300.000 căn, chủ yếu tập trung vào nhà ở phổ thông và nhà ở xã hội. Nói đơn giản, Trung Quốc đang phải điều chỉnh do quá nhiều nhà, còn Việt Nam thì thực sự thiếu nhà.

Vậy thì, liệu giá nhà Việt Nam có thể xảy ra một đợt điều chỉnh sâu như Trung Quốc không? Xét về rủi ro, việc giá nhà tăng nhanh chóng rõ ràng mang lại những nguy cơ tiềm ẩn — khả năng trả nợ của người mua giảm, tỷ suất sinh lời cho thuê giảm, phân hóa giữa các dự án và khu vực ngày càng rõ nét. Nhưng môi trường tín dụng hiện tại đã thận trọng hơn nhiều so với giai đoạn 2016-2017, khung pháp lý cũng chặt chẽ hơn, điều này có nghĩa là rủi ro chủ yếu mang tính cục bộ — các vấn đề trong từng phân khúc nhỏ, ít khả năng dẫn đến bong bóng toàn thị trường.

Ảnh hưởng đến các nhóm người khác nhau cũng khác nhau. Người mua để ở hiện nay thực sự gặp khó khăn, nhưng trong vài năm tới, các dự án nhà ở xã hội sẽ phần nào giảm bớt áp lực, đồng thời việc di dân ra vùng ngoại ô cũng giúp tối ưu hóa chi phí xây dựng. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn, vì dòng tiền trong bất động sản đang thay đổi, kỳ vọng về tăng giá vốn cũng không còn lạc quan như trước. Thị trường căn hộ đã bước vào giai đoạn định giá cao hơn, từ giai đoạn tích lũy sang chu kỳ định giá cao hơn.

Tổng thể, mặc dù chỉ số giá nhà so với thu nhập của Việt Nam gần bằng mức trước khủng hoảng của Trung Quốc, nhưng hiện tại Việt Nam chưa có cấu trúc thị trường đủ để dẫn đến bong bóng vỡ. Điều quan trọng là sự khác biệt rõ rệt về cung cầu và cấu trúc dân số. Việc tăng giá nhà đất ở Việt Nam có thể chỉ là những biến động bình thường trong quá trình đô thị hóa, chứ không phải là bong bóng phi lý. Tuy nhiên, vẫn cần theo dõi sát sao các chính sách và diễn biến thị trường phân hóa. Các bạn nghĩ sao về đợt tăng giá nhà đất ở Việt Nam lần này?